Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 5-В12-11 Суд отменил принятые по делу кассационное определение и решение суда и оставил в силе судебное решение о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства, поскольку суд первой инстанции правомерно установил, что, подписав договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, истица в силу закона стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 5-В12-11

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июня 2012 г. гражданское дело по иску Старостиной Е.Ю. к ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", ООО "Европа-Траст" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства по надзорной жалобе представителя Старостиной Е.Ю. - Маралина С.В. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения представителя Старостиной Е.Ю. - Маралина С.В., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Старостина Е.Ю. обратилась в суд с иском к ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", ООО "Европа- Траст" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, признании права собственности на долю в размере 0,3627% (152,8/42118,3) в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры 105 общей площадью 149,9 кв.м, жилой площадью 146,4 кв.м, расположенной на 7 этаже в жилом доме по адресу: г. ... и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства. В обоснование иска указала, что 2 сентября 2007 г. между ней и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" был заключён договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3". Все обязательства, предусмотренные условиями договора, были Старостиной Е.Ю. выполнены, однако ответчик своих обязательств по передаче спорной квартиры в её собственность не исполняет.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2011 г. за Старостиной Е.Ю. признано право собственности на долю в размере 0,3627% (152,8/42118,3) в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства по адресу: г. ..., в виде квартиры 105 общей площадью 149,9 кв. м, жилой площадью 146,4 кв. м, расположенной на 7 этаже в жилом доме по адресу: г. ... В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 г. решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

При новом рассмотрении дела решением Никулинского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2011 г. в иске Старостиной Е.Ю. к ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", ООО "Европа-Траст" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры было отказано.

В надзорной жалобе, поданной 29 сентября 2011 г., представитель Старостиной Е.Ю. - Маралин С.В. ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены, как незаконного, определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 г.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы Маралина С.В. 11 декабря 2011 г. судьёй Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и её же определением от 17 мая 2012 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба Маралина С.В., поданная им в Верховный Суд Российской Федерации 29 сентября 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам гл. 41 ГПК РФ (Производство в суде надзорной инстанции) в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, так как имеются основания для отмены определения суда второй инстанции в порядке надзора.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судом второй инстанции, которое выразилось в следующем.

Судом первой инстанции установлено, что 31 декабря 2003 г. Правительством Москвы было издано распоряжение о строительстве учебно-лабораторных корпусов, жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московской медицинской академии им. И.М. Сеченова Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее - ГОУ ВПО Московская медицинская академия им. И.М. Сеченова МЗ РФ) в районе Тропарёво-Никулино в г. Москве.

30 июня 2005 г. во исполнение данного распоряжения между Правительством Москвы, с одной стороны, ГОУ ВПО Московской медицинской академией им. И.М. Сеченова МЗ РФ, с другой стороны, и ЗАО "СК Строймонтаж", с третьей стороны, был заключён инвестиционный контракт, по условиям которого в собственность ЗАО "СК Строймонтаж" должно было перейти 100% общей жилой площади в жилом комплексе "Корона - 3".

31 марта 2006 г. между ЗАО "СК Строймонтаж", с одной стороны, и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", с другой стороны, был заключён инвестиционный договор о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3".

В счёт оплаты инвестиционного взноса по договору ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" перечислило в полном объёме денежные средства на расчётный счёт ЗАО "СК Строймонтаж".

2 сентября 2007 г. между ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" и Старостиной Е.Ю. был подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем в срок до 1 января 2009 г. договор купли-продажи квартиры во второй очереди строительства многоэтажного жилого комплекса "Корона-3".

Пунктом 1.1 договора от 2 сентября 2007 г. стороны установили, что в случае, если в течение указанного в этом пункте срока (до 1 января 2009 г.) договор купли-продажи не будет заключён, указанный срок автоматически продлевается на один год.

Согласно условиям п. 2.1 данного договора ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" обязалось передать в собственность Старостиной Е.Ю. отдельное жилое помещение в виде квартиры с проектными характеристиками: N 18 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 158 кв.м, на 7 этаже (отметка 19,800) в 5 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: г. ...

Стоимость квартиры была установлена сторонами в п. 2.9 договора в размере ... из расчёта стоимости 1 кв.м ориентировочной общей площади квартиры в рублях, эквивалентной ...

Свои обязательства по договору Старостина Е.Ю. выполнила полностью, перечислив предусмотренные договором денежные средства, на расчётный счёт ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация".

15 ноября 2010 г. между ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" под управлением ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" и ООО "Европа Траст" был заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" и в последующем ООО "Европа Траст" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", в нарушение условий договора от 2 сентября 2007 г. обязанность по передаче квартиры в собственность Старостиной Е.Ю. не исполнили.

Жилой дом, в котором находится спорная квартира, не введен в эксплуатацию.

В связи с тем, что ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, Старостина Е.Ю. была вынуждена обратиться в Никулинский районный суд г. Москвы с иском.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 23 апреля 2010 г. за Старостиной Е.Ю. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими характеристиками: N 18 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 158 кв.м, на 7 этаже (...) в 5 секции корпуса 5 в многоэтажном жилом комплексе "Корона - 3", по адресу: г. ...

Удовлетворяя исковые требования Старостиной Е.Ю. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры 105, расположенной по адресу: г. ..., и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что, подписав 2 сентября 2007 г. с ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" и полностью выполнив его условия, Старостина Е.Ю. в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 4, 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 5 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд второй инстанции со ссылкой на положения ст. 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" указал на то, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем, что жилой дом по адресу: г. ..., в эксплуатацию не введён, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершённого строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечёт признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества, что на момент рассмотрения дела в суде было невозможно ввиду невведения объекта недвижимости в эксплуатацию.

Также суд второй инстанции указал на то, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами суда второй инстанции согласиться нельзя, так как они противоречат нормам материального права.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведённых правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Старостина Е.Ю., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от 2 сентября 2007 г. путём внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", а впоследствии ООО "Европа Траст" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершённом строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства.

Однако суд второй инстанции, отменяя решение суда об удовлетворении иска Старостиной Е.Ю. о признании за нею права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства, к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиками условий договора от 2 сентября 2007 г., указанные нормы материального права не применил.

Как установлено судом первой инстанции, на момент обращения Старостиной Е.Ю. в суд с названными исковыми требованиями жилой дом, расположенный по адресу: г. ... полностью построен, что подтверждено кадастровым паспортом на жилой дом, в котором указывается степень готовности дома - 100%. Дом учтён в базе данных МосгорБТИ "Жилищный и нежилой фонд" и в архиве Западное N 2 ТБТИ г. Москвы. Указанный адрес дома предварительно зарегистрирован в адресном реестре г. Москвы.

В июле 2010 г. Западное N 2 ТБТИ г. Москвы провело техническую инвентаризацию жилого дома, был составлен технический паспорт на весь жилой дом и установлена общая площадь дома.

По утверждению представителя истца, на момент обращения в суд с настоящим иском Старостина Е.Ю. уже проживала в квартире. Она полностью произвела в квартире ремонт, производила и производит оплату платежей за оказание ей коммунальных услуг (подача тепла, холодной и горячей воды, электроэнергии, охрана, вывоз ТБО и МБР и т.д.). Ежемесячная сумма коммунальных платежей составляет примерно ... руб. Инвесторами жилого дома было создано и зарегистрировано в установленном законом порядке Товарищество собственников жилья, членом которого является истец.

Между тем суд второй инстанции при наличии перечисленных выше установленных судом первой инстанции обстоятельств сделал вывод о том, что до настоящего времени строительство дома не завершено.

Кроме того, согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с условиями договора, заключенного 2 сентября 2007 г. между Старостиной Е.Ю. (покупатель) и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора следующие проектные характеристики: N 18 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 158 кв.м, на 7 этаже (...) в 5 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: г. ...

Старостина Е.Ю. при заключении договора от 2 сентября 2007 г. не преследовала цели получения прибыли. Она стала соинвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Поэтому ссылка суда второй инстанции на положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в обоснование вывода о том, что выполнение истцом обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, является неправильной.

В то же время Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и подлежащие применению нормы материального права.

С учётом изложенного вынесенное по настоящему делу судебное постановление суда второй инстанции Судебная коллегия признаёт незаконным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Старостиной Е.Ю., что является в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для его отмены в порядке надзора.

В связи с тем, что незаконное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 г. повлекло новое рассмотрение дела судом первой инстанции, наряду с отменой данного определения подлежит отмене и вынесенное при новом рассмотрении дела решение Никулинского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2011 г. с оставлением в силе ранее вынесенного судебного постановления - решения Никулинского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 г. и решение Никулинского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2011 г. отменить, решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2011 г. оставить в силе.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Пчелинцева Л.М.

Момотов В.В.