Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 июля 2010 г. N Д23-2685 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу о возможности государственной регистрации перехода права собственности на часть помещения, государственный технический учет которой осуществлен в порядке, установленном действующим законодательством, при условии, что право собственности зарегистрировано на помещение в целом, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению действующего законодательства Российской Федерации и практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах ЕГРП и новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации, положения пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации не применяются.

Согласно статье 1 Закона о регистрации недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. При этом, исходя из общих положений главы 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам гражданских прав, в том числе, относится недвижимое имущество, а не его части.

Таким образом, в целях вовлечения в гражданский оборот объекта недвижимого имущества, образованного в результате раздела, выдела доли в натуре или совершения иных действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, соответствующий объект должен быть описан, а права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

По мнению Департамента, при преобразовании объекта недвижимого имущества (разделении, выделе доли в натуре и пр.), в том числе помещения, права на такой объект прекращаются и возникают права на самостоятельные объекты недвижимого имущества, образованные в результате соответствующего преобразования.

Процедура осуществления государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате раздела помещений, действующим законодательством не урегулирована.

Вместе с тем статьей 22.2 Закона о регистрации установлены особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

В частности, государственная регистрация прав на помещения, образуемые при разделе, объединении помещений или выделе из помещений, может быть осуществлена по правилам, установленным статьей 22.2 Закона о регистрации.

Дополнительно сообщаем, что позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 11 июля 2008 г. N 8723/08 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", является мнением суда по конкретному делу и не может быть рассмотрена в качестве нормативного акта, регулирующего соответствующие гражданско-правовые отношения. Кроме того, анализ существующей судебной практики по делам, связанным с практикой применения пункта 9 статьи 12 Закона о регистрации, позволяет сделать вывод об отсутствии единой позиции судов по данному вопросу.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин