Письмо Министерства экономического развития РФ от 26 апреля 2017 г. N Д23и-2362 "О рассмотрении обращения от 17 марта 2017 г. N 01-240/ОП"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в рамках компетенции рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности, и не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по существу обращения полагаем возможным отметить следующее.

1. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК).

Под приватизацией государственного и муниципального имущества в статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 178-ФЗ государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Согласно Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации":

приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (статья 1);

передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (статья 7).

Таким образом, в рассматриваемой в обращении ситуации будет осуществляться государственная регистрация перехода права государственной (муниципальной) собственности на отчуждаемый объект недвижимости и возникновения права собственности юридического (физического) лица на него на основании сделки с органом государственной власти (органом местного самоуправления) и к данной ситуации подлежат применению положения части 2 статьи 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Заявление о государственной регистрации прав в данном случае в качестве заявителя должно быть заполнено, подписано и представлено в орган регистрации прав соответствующим органом государственной власти (органом местного самоуправления), но от имени (в качестве представителя) лица, чье право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникает на основании акта данного органа государственной власти (органа местного самоуправления) либо сделки с данным органом государственной власти (органом местного самоуправления).

При подаче соответствующим органом государственной власти (органом местного самоуправления) в случае, указанном в части 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ, заявления о государственной регистрации прав:

в таком заявлении заполняется реквизит 7 "Сведения о правообладателе" (в нем должны быть указаны сведения о соответствующем физическом или юридическом лице, право которого (ограничение права или обременение объекта недвижимости в пользу которого) регистрируется);

в заявлении заполняется реквизит 8.1.2 "Сведения о представителе правообладателя, стороны сделки, лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта, об ином лице, указанном в статье 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - юридическом лице (в том числе органе государственной власти, ином государственном органе, органе местного самоуправления)" (в нем должны быть указаны сведения о соответствующем органе государственной власти, органе местного самоуправления). При этом в качестве реквизитов документа, подтверждающего полномочия представителя следует указывать часть 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ и реквизиты соответствующих акта (сделки) органа государственной власти (органа местного самоуправления), изданного (принятого, заключенной) в отношении представляемого лица.

При этом, если в случае, указанном в части 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав осуществляется на основании сделки об отчуждении недвижимого имущества, то орган государственной власти (орган местного самоуправления) также должен представить от своего имени (или от имени представляемого им публичного образования) заявление о государственной регистрации перехода права.

2. В тех случаях, когда документ, подтверждающий передачу имущества (акта приема-передачи имущества), является основанием для государственной регистрации права (необходимым для ее осуществления документом, в том числе документом, с которым закон связывает момент возникновения права, либо документом, подтверждающим исполнение сторонами сделки ее условий), полагаем, что установленный частью 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ срок с учетом статьи 153 ГК должен исчисляться с момента подписания сторонами документа, подтверждающего передачу имущества (акта приема-передачи имущества).

3. Относительно уплаты государственной пошлины в случае представления заявления о государственной регистрации права, ограничения права на недвижимое имущество или обременения объекта недвижимости, возникающего на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, даны разъяснения Минфином России в письме от 2 декабря 2015 г. N 03-05-04-03/70406.

Кроме того, в письме Минфина России от 25 мая 2016 г. N 03-05-06-03/29946 также рассматривается ситуация с государственной регистрацией договора аренды, при которой осуществляется одно юридически значимое действие - государственная регистрация сделки - в отношении обеих сторон договора, в связи с чем к данной ситуации, как указано в комментируемом письме, подлежат применению положения пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом в силу части 7 статьи 18 Закона N 218-ФЗ представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется; заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.

Если на момент представления заявления о государственной регистрации права и прилагаемых к нему документов государственная пошлина не уплачена и необходимость ее уплаты предусмотрена частью второй Налогового кодекса Российской Федерации, заявителю одновременно с уведомлением о приеме таких документов, предусмотренным частью 17 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, выдается (направляется) информация, содержащая уникальный идентификатор платежа для уплаты государственной пошлины, с указанием даты, до которой необходимо уплатить государственную пошлину (пункт 6 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 ноября 2015 г. N 883).

В свою очередь, в силу пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем.

Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения по основанию, указанному в пункте 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ, осуществляется в течение трех рабочих дней по истечении срока, указанного в пункте 3 данной статьи (часть 2 статьи 29).

При этом в силу подпункта 15 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, освобождаются от уплаты государственной пошлины за совершение действий, предусмотренных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, за исключением государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке. Такой документ должен быть представлен в орган регистрации прав вместе с иными необходимыми для государственной регистрации прав документами.

4. В соответствии со статьями 567, 570 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой; каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен; если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Учитывая изложенное, в случае заключения договора мены с органом государственной власти (органом местного самоуправления), должны быть осуществлены государственная регистрация:

перехода права физического лица на принадлежащее ему одно из являющихся предметом договора мены жилых помещений и права государственной (муниципальной) собственности на него;

перехода права государственной (муниципальной) собственности на другое являющееся предметом договора мены жилое помещение и права собственности физического лица на него.

При этом, поскольку в части 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ не содержится указание на то, что ее положения применяются только к случаям, когда на основании сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления возникают права у физических лиц и юридических лиц (не у органов государственной власти, органов местного самоуправления, публичных образований, от имени которых они действуют), кроме того, по договору мены недвижимости у каждой из сторон возникают права на приобретаемые ею объекты недвижимости и прекращаются права на отчуждаемые, полагаем, что органы государственной власти (органы местного самоуправления) обязаны направить в орган регистрации прав заявления о совершении всех указанных выше регистрационных действиях (в том числе заявление о государственной регистрации перехода права физического лица на принадлежащее ему жилое помещение, являющееся предметом договора мены).

5. В силу пункта 2 статьи 674 ГК, части 4 статьи 91.1 Жилищного кодекса Российской Федерации ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, либо возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичная норма содержится в части 2 статьи 51 Закона N 218-ФЗ.

При этом в отношении договора социального найма жилого помещения Жилищный кодекс Российской Федерации (в частности, его статьи 60, 63) не содержит положений о государственной регистрации сделки и обременения жилого помещения.

Если в описанной в обращении ситуации имеется в виду договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то, учитывая, что именно данный договор будет являться основанием для государственной регистрации соответствующего обременения, установленный частью 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ срок должен исчисляться с даты заключения договора (либо, с учетом пункта 2 настоящего письма, с даты подписания сторонами документа, подтверждающего передачу имущества (акта приема-передачи имущества).

Дополнительно обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора Департамента недвижимости

А.И. Бутовецкий