Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 г. N 304-КГ18-22555 Дело о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд, поскольку общество приобрело долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выделенного в счет земельной доли, право на которую возникло у ее продавца при приватизации сельскохозяйственных угодий, в связи с чем сделка купли-продажи не подлежала обязательному нотариальному удостоверению, однако это не было учтено при рассмотрение спора ранее

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 г. N 304-КГ18-22555

 

Резолютивная часть определения объявлена 12.03.2019.

Полный текст определения изготовлен 19.03.2019.

 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Чучуновой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.01.2018 по делу N А70-13041/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2018 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (Тюменская область, с. Доставалово) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (г. Тюмень) о признании незаконным уведомления, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Русанова Сергея Петровича.

Общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Русанов Сергей Петрович, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с частью 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.01.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018, обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - общество) отказано в удовлетворении заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 02.08.2017 N 72/007/044/2017-962.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2018 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права.

Определением от 20.02.2019 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Русанову Сергею Петровичу (далее - Русанов С.П.) в 1997 году была предоставлена земельная доля 6,9 га из земель райспецземфонда сельхозугодия, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 03.11.1997 серии РФ - ХХХ N 0852835.

На основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 16.05.2008 N 1 Русанов С.П. и иные собственники (10 собственников) путем объединения своих земельных долей выделили земельный участок в общую долевую собственность общей площадью 67,89 га, расположенный по адресу: Тюменская область, Викуловский район, с. Коточиги, в 8,5 км на юго-запад от д. Базариха, с установлением доли Русанова С.П. в праве (690/6789). Выделенному земельному участку присвоен кадастровый номер 72:06:1109001:446.

Впоследствии Русанов С.П. и общество заключили договор купли-продажи доли в праве и обратились за государственной регистрацией перехода права и права общей долевой собственности (доля в праве 690/6789) на общество, представив основание для перехода прав - договор купли-продажи доли земельного участка от 21.07.2017.

Уведомлением от 02.08.2017 N 72/007/044/2017-962 государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка приостановлена Управлением Росреестра до 01.11.2017 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно - договор купли-продажи от 21.07.2017 в нарушение части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ нотариально не удостоверен.

Полагая, что уведомление Управления Росреестра не соответствует законодательству и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды, руководствуясь статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 8, пунктом 3 статьи 8.1, 307, 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 29, 42 Закона N 218-ФЗ, статьей 11 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), пришли к выводу о наличии у Управления Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности (доля в праве 690/6789) с Русанова С.П. на общество.

При этом суды исходили из того, что по договору купли-продажи от 21.07.2017 Русанов С.П. продал обществу не земельную долю, а именно долю в праве общей долевой собственности, в связи с чем посчитали, что в силу положений части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделка по отчуждению такой доли подлежала нотариальному удостоверению.

Между тем рассматривая спор, суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ, названный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

При этом действие названного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона N 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно положениям части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей.

Правовая позиция об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изложена в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2018 N 14-КГ18-14.

В силу пункта 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 указанного закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Судебная коллегия указала, что ни статьей 12, ни иными положениями Закона N 101-ФЗ не предусмотрены какие-либо специальные правила оборота земельных долей, отличные от правил оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Указанным законом также не устанавливаются специальные правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела доли (долей) в праве общей собственности из земельных участков, переданных в долевую собственность при приватизации. Законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Исходя из приведенных положений законодательства, судебная коллегия пришла к выводу, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия.

Категория земель и целевое назначение конкретного земельного участка не изменяется после его выдела из приватизированного имущества сельхозпредприятия; оборот таких участков регулируется положениями Закона N 101-ФЗ. Доли в праве общей долевой собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, на которые не распространяется действие названного закона, по своей правовой природе являются земельными долями.

Разрешая спор, суды не учли, что ни Гражданский кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Закона N 101-ФЗ.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения.

Признавая правомерным приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации перехода права, суды не приняли во внимание, что в рассматриваемом случае общество приобрело долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выделенного в счет земельной доли, право на которую возникло у ее продавца при приватизации сельскохозяйственных угодий, в связи с чем сделка купли-продажи не подлежала обязательному нотариальному удостоверению.

Сославшись на отсутствие на момент разрешения спора соответствующего толкования норм права, касающихся государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, и практики их применения, суд округа не учел, что приведенные выше законоположения существовали на момент рассмотрения спора и отсутствие их толкования не может являться основанием для их неприменения.

На основании вышеизложенного, выводы судов нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные ими при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.01.2018 по делу N А70-13041/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

 

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

 

Судьи

А.Н. Маненков

 

 

Н.С. Чучунова

 

Росреестр приостановил регистрацию права на долю земельного участка, потому что договор о ее купле-продаже не был нотариально удостоверен. Предыдущие инстанции признали это правомерным, но Верховный Суд РФ с ними не согласился.

Если предмет сделки - доля участка сельхозназначения, который был предоставлен в порядке приватизации сельхозугодий, то удостоверять сделку нотариально не надо.

В данном случае компания купила долю участка, который был выделен в счет доли, право на которую возникло у продавца при приватизации сельхозугодий. В связи с этим нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требовалось.