Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2002 г. N А56-1248/01 О признании недействительным уведомления КУГИ о внесении изменений в договор аренды помещения в части установления величины арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 февраля 2002 г. N А56-1248/01

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Сергеевой И.В., Шпачевой Т.В.,

при участии от ООО "Виолетта" - генерального директора Федоровой Т.М. (решение учредителя от 01.08.2000 N 9), Расторгуева И.Е. (доверенность от 04.06.2001), от КУГИ - Гладких В.М. (доверенность от 17.12.2001 N 7380-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2001 по делу N А56-1248/01 (судьи Апранич В.В., Кузнецов М.В., Васильева Л.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виолетта" (далее - ООО "Виолетта") обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным уведомления ответчика от 26.12.97 N 9878 о внесении изменений в договор аренды от 23.02.95 N 03/А121720, а также об установлении с 01.01.99 величины арендной платы за 1 кв. м в размере 64,915 у.е. с условием поквартального внесения платежей в размере 2392,127 у.е. (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 23.10.2001 (судья Гайсановская Е.В.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2001 решение от 23.10.2001 изменено, уведомление КУГИ от 26.12.97 N 9878 в части неприменения при расчете величины арендной платы коэффициента благоустройства 0,60 (отсутствие отопления) признано недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что на момент подписания договора отопление в арендуемых помещениях имелось, что перечисление арендатором платежей в размере, соответствующем условиям договора, свидетельствует о его согласии с установленной величиной арендной платы.

В судебном заседании председатель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представители ООО "Виолетта" против удовлетворения жалобы возражали, считая постановление апелляционной инстанции соответствующим материалам дела и нормам права.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и правопредшественником ООО "Виолетта" заключен договор от 23.02.95 N 03/А121720 (номер договора уточнен дополнительным соглашением от 23.11.99) аренды нежилого помещения площадью 147,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пестеля, д. 27/24, для использования под магазин продовольственных товаров (с учетом изменений, внесенных впоследствии в договор).

Согласно пункту 3.1 договора размер квартальной арендной платы за объект составил 62,41493 МРОТ. В соответствии с пунктом 3.3 договора арендодатель вправе в случае изменения методики определения уровня арендной платы изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Уведомлением от 26.12.97 N 9878 КУГИ сообщил истцу о том, что в 1998 г. величина годовой арендной платы составит 8305,906 у.е., указав размер арендной платы за каждый квартал, а с 01.01.99 за 1 кв. м в год - 157,368 у.е., поквартально за объект в целом - 5799,007 у.е. При расчете величины арендной платы арендодатель применил коэффициент благоустройства, равный 1, устанавливаемый при наличии в помещении всех элементов благоустройства: водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации.

Дополнительным соглашением от 23.11.99 стороны установили размер годовой арендной платы за 1 кв. м равным 120,701 у.е., поквартальной арендной платы за объект - 4447,826 у.е., а дополнительным соглашением от 14.02.2000 - 75,35 у.е. и 2776,648 у.е. соответственно.

Ссылаясь на то, что расчет указанного в уведомлении от 26.12.97 размера арендной платы не соответствует Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (далее - Методика), поскольку произведен без учета отсутствия в помещении отопления, ООО "Виолетта" обратилось с настоящим иском.

Так как путем направления уведомления вносятся изменения в договор, что влечет изменение прав и обязанностей сторон, направление данного уведомления в соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации является сделкой, которая может быть оценена судом с точки зрения ее действительности.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3.3 договора аренды КУГИ предоставлено право изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения методики определения уровня арендной платы. Из условий договора следует, что стороны договорились при определении размера арендной платы руководствоваться законодательством Санкт-Петербурга и Методикой. Таким образом, величина арендной платы не может устанавливаться произвольно, а ее расчет должен соответствовать Методике.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела и надлежащим образом оценив их, суд апелляционной инстанции установил факт отсутствия в арендуемых помещениях приборов, специально предназначенных для поддержания тепла в этих помещениях, что не позволяет считать арендуемые помещения имеющими такой элемент благоустройства, как отопление. При отсутствии одного из элементов благоустройства Методикой предусмотрено применение понижающего коэффициента. Поскольку в этой части уведомление КУГИ от 26.12.97 не соответствует Методике, апелляционная инстанция правомерно на основании статей 154, 310, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признала его недействительным.

Ссылка подателя жалобы на наличие в арендуемых помещениях отопления отклоняется кассационной инстанцией на основании статей 165, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод КУГИ о последующем одобрении истцом условий договора в части установления размера арендной платы, выразившемся в перечислении платежей в соответствующей уведомлению сумме, отклоняется, так как исполнение недействительной сделки не может свидетельствовать о ее одобрении и повлечь "исцеление" сделки. Доказательства, подтверждающие, что сторонами было достигнуто соглашение о размере арендной платы, указанном в уведомлении от 26.12.97, суду не представлялись.

В части требования об установлении с 01.01.99 годовой арендной платы за 1 кв. м в размере 64,915 у.е. с условием поквартального внесения платежей в размере 2392,127 у.е. судом отказано правомерно в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием предусмотренных статьей 450 названного кодекса оснований для внесения изменения в договор по требованию одной стороны.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что апелляционной инстанцией при вынесении постановления нормы материального права применены правильно, и не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2001 по делу N А56-1248/01 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий
Судьи

И.Л.Грачева
Т.В.Шпачева

И.В.Сергеева

 

 

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2002 г. N А56-1248/01


Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве


Документ приводится с сохранением пунктуации и орфографии источника