Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2002 г. N А56-31702/01 Об отказе признания права собственности на квартиры в доле и об обязании зарегистрировать право собственности на квартиры

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 июня 2002 г. N А56-31702/01

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кирилловой И.И., судей Афанасьева С.В. и Казанцевой Р.В.,

при участии: от ООО "Юнона" - Решетовой Л.В. (дов. от 30.10.01), Семенова О.А. (дов. от 30.10.01) и Плакуты Ю.А. (дов. от 30.10.01), от ЗАО "УНР-86" - Магницкой М.В. (дов. от 07.06.02) и Чквиани Л.П. (дов. от 12.02.02), от КУГИ - Штабной Е.В. (дов. от 04.01.02) и Пачосика И.А. (дов. от 04.01.02),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ЗАО "УНР-86" и КУГИ на решение от 26.12.01 (судья Горшелев В.В.) и постановление апелляционной инстанции от 18.04.02 (судьи Старовойтова О.Р., Полубехина Н.С., Спецакова Т.Е.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-31702/01,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-клуб "Юнона" (далее - ООО "Юнона") обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "УНР-86" (далее - ЗАО "УНР-86") о признании права собственности на квартиры NN 11, 15 и 16 в доме N 19 по ул. Большая Разночинная в Санкт-Петербурге и об обязании ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) зарегистрировать право собственности истца на указанные квартиры.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и ГБР.

Решением от 26.12.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.04.02, иск удовлетворен в части признания права собственности истца на вышеуказанные квартиры; в иске об обязании ГБР зарегистрировать право собственности отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "УНР-86" просит отменить принятые судебные акты в части удовлетворения иска и прекратить производство по делу, полагая, что признание за истцом права собственности на спорные квартиры затрагивает права физических лиц, с которыми ответчик заключил договоры о долевом участии в строительстве и которым предназначены спорные квартиры. По мнению ЗАО "УНР-86", истец, не являясь собственником квартир, не может защитить свое отсутствующее право право путем предъявления иска о признании за ним права собственности.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение и постановление в части удовлетворения иска и в иске отказать. В жалобе указывается на отсутствие оснований для признания за истцом права собственности на спорные квартиры. По мнению КУГИ, до исполнения ответчиком обязательств перед заказчиком по инвестиционному договору (КУГИ) и без согласия последнего право собственности на предмет долевого строительства не возникает у ответчика и, следовательно, у других лиц, в том числе истца, не являющихся сторонами договора, заключенного между КУГИ и ЗАО "УНР-86".

В судебном заседании представители ЗАО "УНР-86" и КУГИ поддержали жалобы, представители истца возразили против их удовлетворения. Представитель ГБР оставил вопрос о правомерности жалоб на усмотрение суда.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В части отказа в иске об обязании ГБР зарегистрировать право собственности истца на квартиры обжалуемые судебные акты соответствуют закону. ГБР не привлечено к участию в деле в качестве ответчика, а удовлетворение иска за счет третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора законом не допускается. Отсутствие материальных оснований для удовлетворения такого требования также правильно установлено судом.

В части удовлетворения иска решение и постановление подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ЗАО "УНР-86" заключен договор об инвестиционной деятельности от 13.07.95 на реконструкцию жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, 19. Этим договором установлены условия возникновения у его сторон прав на объект, который будет реконструирован. В соответствии с пунктом 6.1.5 договора КУГИ обязан выдать застройщику (ЗАО "УНР-86") необходимые документы для оформления его прав на 55% отремонтированных жилых помещений (т. 1, л.д. 65). Согласно пункту 6.3 договора подписанный акт Госкомиссии о приемке объекта в эксплуатацию и протокол о реализации инвестиционного проекта являются основанием для оформления права собственности застройщика на 55% отремонтированной жилой площади (т.1, л.д. 66).

Как следует из пунктов 1.1, 6.1.1 договора, КУГИ предоставил застройщику здание для реконструкции на период осуществления инвестиционного проекта, а застройщик обязался за счет собственных средств выполнить реконструкцию (т. 1, л.д. 63), и в силу пункта 7.1.1 договора передать 45% отремонтированной жилой площади администрации Петроградского района (т. 1, л.д. 66).

Ко времени рассмотрения спора протокол о реализации инвестиционного проекта не подписан.

Таким образом, предусмотренные договором условия для возникновения прав ответчика на объект не наступили.

Истец и ответчик заключили 23.10.98 договор о долевом участии в строительстве (реконструкции) дома, уже являвшегося предметом реконструкции по договору от 13.07.95. В соответствии с договором от 23.10.98 ответчик обязан передать истцу спорные квартиры. Договор от 23.10.98 заключен в порядке новации обязательств по договору от 18.10.93.

Обжалуемыми судебными актами установлено, что истец выполнил свои обязательства по инвестированию реконструкции спорного объекта. Однако из материалов дела следует, и на это указывается в исковом заявлении, что ООО "Юнона" на основании договора от 18.10.93 профинансировало свою долю участия в строительстве другого объекта - д. 120 по пр. Ветеранов, по окончании строительства которого ЗАО "УНР-86" не исполнило свои обязательства по передаче истцу квартир в этом объекте долевого строительства. Это послужило основанием для заключения истцом и ответчиком договора от 23.10.98 о новации обязательств, вытекающих из договора от 18.10.93. Внесение истцом средств в строительство дома 120 по пр. Ветеранов имело место с 1993 года по сентябрь 1994 года, то есть до издания распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 17.11.94 о реконструкции дома 19 по ул. Большой Разночинной (т. 1, л.д. 69). Названные средства истца не могли вноситься в счет реконструкции дома, поскольку не существовало решения о реконструкции этого объекта к моменту исполнения истцом обязательств перед ответчиком по заключенному между ними договору от 18.10.93. Внесенные истцом средства были использованы во исполнение договора от 18.10.93 на строительстве д. 120 по пр. Ветеранов, что подтверждено перепиской истца и ответчика (т. 1, л.д. 77-83), платежными документами (т. 1, л.д. 85-91) и актом от 07.12.01 (т. 1, л.д. 115), а также содержанием требований истца. Договором от 23.10.98 о новации обязательств стороны зафиксировали факт неисполнения ответчиком его обязательства по договору от 18.10.93, изменив предмет этого обязательства. При этом ЗАО "УНР-86" подтвердило факт исполнения истцом обязательств по договору от 18.10.93 и обязалось предоставить в качестве встречного исполнения по этому договору квартиры в д. 19 по ул. Большой Разночинной. Соответственно и обязательств ООО "Юнона" по оплате этих квартир договор от 23.10.98 не предусматривает.

Таким образом, договор от 23.10.98 устанавливает лишь порядок исполнения ответчиком обязательств перед истцом по договору от 18.10.93, не являясь договором о долевом участии в реконструкции объекта - предмета другого договора, заключенного ответчиком с другим лицом.

Обжалуемые судебные акты неправомерно обоснованы ссылкой на пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не принимал участия в создании спорного объекта, а лишь имел право требовать от ответчика исполнения им обязательства - передачи жилой площади в счет участия ООО "Юнона" в долевом строительстве дома 120 по пр. Ветеранов. Ответчик может исполнить это обязательство при наличии в его собственности предмета обязательства либо должен возместить истцу убытки.

Обоснование судом удовлетворения иска ссылкой на право ответчика как инвестора по договору от 13.07.95, заключенному с КУГИ, передать другим лицам свои правомочия по инвестициям в счет этого договора в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон), следует признать неправомерным.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона инвестор вправе передать на договорной основе свои правомочия по инвестициям и их результатам другим лицам, но только в установленном законом порядке.

Объект принят в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии 29.12.2000 (т. 1, л.д. 71). Ответчик передал истцу свои правомочия по инвестициям в этот объект и по их результатам на основании договора от 23.10.98, то есть тогда, когда предметом этого договора являлся незавершенный объект инвестиционной деятельности - предмет договора, заключенного ранее (13.07.95) ответчиком с КУГИ. В силу статьи 7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Следовательно, до заключения истцом с ответчиком договора от 23.10.98 уже существовали правоотношения ЗАО "УНР-86" и КУГИ по договору от 13.07.95, на которые распространялся правовой режим, установленный главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации о простом товариществе. Свои правомочия по инвестициям и их результатам ответчик мог передать другим лицам, в том числе истцу, как следует из пункта 4 статьи 5 Закона, только в установленном законом порядке - то есть с соблюдением прав участников договора простого товарищества (КУГИ), а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установленный законом порядок не был соблюден.

С учетом вышеизложенного требование истца о признании за ним права собственности на квартиры NN 11, 15 и 16 в доме 19 по ул. Большая Разночинная в Санкт-Петербурге не подлежит удовлетворению. Кроме того, требование такого рода не может основываться на заключенном между истцом и ответчиком договоре от 23.10.98, в силу пункта 3.1.2 которого при определенных условиях истец мог бы требовать обязать ответчика исполнить обязательство по этому договору - передать какие-либо квартиры при наличии их у ответчика на законных основаниях.

Обжалуемые судебные акты как принятые в результате неправильного применения судом норм материального права подлежат отмене в части удовлетворения иска о признании права собственности на квартиры. В этой части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 26.12.01 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.02 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-31702/01 в части признания за ООО "Бизнес-клуб "Юнона" права собственности на расположенные в доме N 19 по улице Большая Разночинная в Санкт-Петербурге квартиры: N 11 общей площадью 75,2 кв. м, жилой площадью 44,9 кв. м, 4 этаж; N 15 общей площадью 75,1 кв.м, жилой площадью 44,9 кв. м, 5 этаж N 16 общей площадью 100,2 кв. м, жилой площадью 59, 8 кв. м, 5 этаж отменить.

В иске о признании права собственности на указанные квартиры ООО "Бизнес-клуб "Юнона" отказать.

В части отказа в иске об обязании ГУЮ "ГБР" прав на недвижимость" зарегистрировать право собственности ООО "Бизнес-клуб "Юнона" на указанные квартиры решение и постановление оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Бизнес-клуб "Юнона" в пользу ЗАО "УНР-86" 2000 руб. расходов по госпошлине по иску, и по апелляционной и кассационной жалобам, поданным ЗАО "УНР-86".

Взыскать с ООО "Бизнес-клуб "Юнона" в доход федерального бюджета 500 руб. госпошлины по кассационной жалобе, поданной Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

 

Председательствующий
Судьи

И.И.Кириллова
С.В.Афанасьев

Р.В.Казанцева

 

 

 

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2002 г. N А56-31702/01


Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве


Документ приводится с сохранением пунктуации и орфографии источника