О перемене стороны договора аренды при переходе права собственности (Выпуск 10, май 1996 г.)

437. Москомимущество (далее - МКИ) сдало в аренду нежилые помещения дома. В апреле 1994 г. право собственности на эти помещения перешло к жилищному кооперативу (далее - ЖК). Несмотря на то что арендатор был уведомлен о переходе к ЖК права собственности, он продолжал уплачивать арендную плату МКИ. В январе 1996 г. ЖК обратился в арбитражный суд с требованием о расторжения договора аренды на том основании, что арендатор не исполняет свои обязанности по договору по отношению к ЖК (новому арендодателю). Суд в иске отказал, указав, что истец не является стороной по договору и что арендатор (ответчик) пользуется помещением на основании действующего договора аренды с МКИ.

Правильно ли решение суда?


При рассмотрении иска суд руководствовался Основами законодательства Союза ССР и республик об аренде, утвержденными ВС СССР 23.11.89 N 810-1 (далее - Основы), первой частью ГК РФ 1994 г. и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик. ГК РСФСР 1964 г. в части регулирования арендных отношений не действовал в соответствии со ст.2 Основ. В рассматриваемой ситуации право собственности на помещения перешло к другому лицу. При этом происходит смена арендодателя в силу закона. Этому можно дать следующее обоснование.

ГАРАНТ:

Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ Основы законодательства об аренде не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г.

Об аренде см. главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации


1. Право сдачи в аренду принадлежит собственнику или лицам им уполномоченным (ст.4 Основ). Поэтому при переходе права собственности МКИ потеряло право сдавать помещения в аренду. Это право перешло к ЖК - новому собственнику.

2. Основы (п.2 ст.13) определяют, что перемена собственника имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку арендодателем может быть лишь новый собственник, то договор может действовать только для нового собственника (сравните также со ст. 288 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.).

3. Если бы перемены стороны не происходило, то эта норма Основ не имела бы смысла, так как в отношениях сторон ничего бы не изменилось, их отношения по-прежнему определялись бы договором аренды. Законодатель намеревался защитить интересы арендатора, обязав нового арендодателя сохранить условия договора. Если бы это не было предусмотрено, то договор аренды был бы прекращен при перемене собственника.

Можно сослаться и на ГК РФ 1996 г., который хотя и не должен был применяться при рассмотрении дела, но показывает намерение законодателя: ст. 617, в которой почти буквально воспроизводится формулировка п.2 ст.13 Основ, носит название: "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон". То есть при переходе права собственности происходит перемена стороны в силу закона.

4. Решение суда неправомерно. ЖК вправе обратиться к лицам, перечисленным в ст. 181 АПК РФ, с просьбой о принесении протеста (ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ) либо подать жалобу (статьи 145, 161 АПК РФ), но, поскольку срок на подачу и апелляционной и кассационной жалобы пропущен, ЖК придется доказывать, что срок пропущен по уважительной причине.

Е. Каган

Выпуск 10, май 1996 г.





Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение