О порядке применения льготы по подоходному налогу при приобретении гражданином на основании договора купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом (Выпуск 12, июнь 1996 г.)

558. Имеет ли гражданин право на применение льготы по подоходному налогу при приобретении им на основании договора купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом (участок выделен под строительство жилья)? Права ли налоговая инспекция, считая, что покупка такого дома не может быть признана приобретением жилого дома, и поэтому покупателю не предоставляется льгота по подоходному налогу? Может ли налоговый орган отказать гражданину в льготе по подоходному налогу на сумму, уплаченную за недостроенный на земельном участке прежним владельцем жилой дом, на том основании, что продавец на затраченные на строительство дома суммы уже использовал льготу?


В соответствии с действующим законодательством льгота по подоходному налогу предоставляется гражданам, являющимся в отчетном периоде застройщиками либо покупателями, на суммы, направленные ими в течение отчетного календарного года из их личных доходов на новое строительство или на приобретение жилого дома (подп."в" п.6 ст.3 Закона РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" в редакции от 26.06.95).

При этом нормативными актами налогового законодательства не дано вообще никакого, а тем более специального - в целях его применения в налоговых правоотношениях, определения понятия "жилой дом". В таком случае при решении вопросов о возможности использования гражданами рассматриваемой льготы необходимо и допустимо пользоваться общепринятым, установленным иными нормативными актами смыслом.

Анализ контекстов действующего законодательства приводит к выводу, что понятие "жилой дом" в равной степени относится как к уже используемому для жилья, так и к возводимому жилому помещению (дому). Например, в Законе РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции от 12.01.96), а также в утвержденном ВС РСФСР 24.06.83 Жилищном кодексе РСФСР (в редакции от 22.08.95) речь идет о принятых соответствующими органами в эксплуатацию и учтенных в этом качестве уполномоченными структурами (БТИ) домах, зданиях и помещениях, предназначенных для проживания граждан. Необходимо отметить, что такие жилые дома (помещения) выделены законодательством, в том числе и налоговым (см. Закон РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю"), в отдельное, более узкое понятие "жилищный фонд". В другом нормативном акте государственных органов - Постановлении Совета Министров РФ от 20.06.93 N 569 "Об ускорении ввода в действие незавершенных строительством жилых домов" - понятие "жилой дом" относится к неоконченному строительством жилому дому, т.е. к строению, возводимому, согласно утвержденному проекту (проект предусматривает в дальнейшем постоянное проживание в данном объекте граждан), на отведенном в установленном порядке под строительство жилого дома участке. Аналогичное понятие "жилой дом" использует и вышеуказанный Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", определяя застройщика как лицо, организующее строительство жилого дома (на любой стадии его строительства!) в целях собственного проживания, предоставления его внаем либо для продажи.

Таким образом, поскольку в Законе РФ "О подоходном налоге с физических лиц" льготируется приобретение (покупка) гражданами именно жилого дома, а не дома, составляющего жилищный фонд, следует признать, что отказ налогового органа в предоставлении покупателю недостроенного жилого дома льготы по подоходному налогу не имеет достаточного юридического обоснования.

То обстоятельство, что на суммы, затраченные на строительство дома, льгота уже могла быть использована застройщиком-продавцом, также не может быть аргументом налогового органа при принятии решения о невозможности предоставления льготы по подоходному налогу новому собственнику-покупателю. Во-первых, потому, что Закон "О подоходном налоге с физических лиц" не содержит такой взаимоувязки. Во-вторых, в нем в принципе отсутствуют положения, ограничивающие возможность применения льготы направлением дальнейшего использования собственниками построенного (приобретенного) или недостроенного жилого дома. Другими словами, в настоящий момент законодательством предусматривается лишь льготирование произведенных при строительстве или приобретении жилого дома расходов, а не затрат, связанных с обеспечением граждан местом для непосредственного проживания. Именно этим объясняется и отсутствие в Законе, а также в других нормативных актах Госналогслужбы РФ указаний о необходимой последовательности действий по исчислению (восстановлению льготируемой суммы) налога в случае изменения обстоятельств и невозможности фактического проживания застройщика или покупателя в приобретаемом с использованием льготы по подоходному налогу жилом доме.

В таких условиях юридически исключается требование единоразового использования рассматриваемой льготы гражданами по суммам, вложенным ими в строительство ( или приобретение) жилого дома по всем стадиям его продвижения от собственника к собственнику даже в течение одного отчетного периода. Согласно действующей Инструкции Госналогслужбы РФ (от 29.06.95 N 35 в редакции от 01.09.95), предоставление по месту работы в течение отчетного периода льгот лицу, являвшемуся в этом периоде застройщиком (если им была предоставлена по месту работы копия разрешения на строительство, выданного органом местной администрации, и документы, подтверждающие расходы на строительство) и закончившему строительство жилого дома, совершенно правомерно. Покупатель, который произвел затраты в конце отчетного периода на приобретение этого, уже готового жилого дома, также на основании норм Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" и Инструкции Госналогслужбы РФ имеет право на использование этой льготы. Причем очевидно, что сумма предоставляемых обеим сторонам договора купли-продажи льгот в случае продажи готового жилого дома будет больше (больше расходов по строительству, больше и цена продажи), чем при продаже недостроенного дома, что еще менее выгодно для государственного бюджета.

И если исключить как бы повторное по одному и тому же объекту использование гражданами в одном отчетном периоде рассматриваемых льгот по подоходному налогу, то решение этого вопроса следует искать в ужесточении норм действующего налогового законодательства и создании механизма лишения прежнего собственника ранее полученных им льгот в конце года при завершении налоговых расчетов с ним, но никак не отказывая в рассматриваемой льготе покупателю жилого дома.

О. Лапина

Выпуск 12, июнь 1996 г.




Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение