Порядок исчисления подоходного налога в случае приобретения физическим лицом доли в долевом строительстве в обмен на вексель субъекта РФ (Выпуск 1, январь 1998 г.)

15. ТОО заключило договор со строительной организацией на долевое участие в строительстве жилого дома. Затем ТОО переуступило долю своему сотруднику. На момент переуступки ТОО полностью оплатило строительной организации стоимость доли в размере 200 млн руб. Согласно условиям договора между ТОО и сотрудником, сотрудник возмещает ТОО всю стоимость доли. В качестве оплаты по договору сотрудник вносит вексель субъекта РФ номиналом 200 млн руб., который был куплен им на вторичном рынке за 150 млн руб.

Сможет ли сотрудник воспользоваться льготой по подоходному налогу как застройщик, хотя договор заключен не со строительной организацией, а с ТОО?


Согласно подп. "в" п.14 инструкции Госналогслужбы РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Инструкция N 35), совокупный облагаемый доход физических лиц уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися застройщиками, на новое строительство на территории РФ, в пределах 5000-кратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период.

В подтверждение того, что физическое лицо является застройщиком, им должна быть представлена в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства копия договора, заключенного физическим лицом со строительной организацией о долевом участии в строительстве конкретного объекта для этого лица.

В описанной ситуации физическое лицо не имеет договора со строительной организацией. Договор о долевом участии в строительстве заключало ТОО, а затем уступило свою долю физическому лицу (отношения, связанные с переменой лиц в обязательстве регулируются гл. 24 ГК РФ). При этом в договоре между ТОО и физическим лицом должен быть указан размер уступаемой доли, наименование строительной организации, конкретный строящийся объект, а также все остальные существенные условия, содержащиеся в договоре на долевое строительство между ТОО и строительной организацией. После подписания договора с ТОО все права на долю в долевом строительстве переходят от ТОО к физическому лицу (см. ст. 384 ГК РФ), т.е. физическое лицо становится фактическим участником долевого строительства. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что договор между физическим лицом и ТОО об уступке доли в долевом строительстве с приложением к нему копии договора об участии в долевом строительстве, заключенного ранее между ТОО и строительной организацией, может служить подтверждением того, что физическое лицо является застройщиком. Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае, хотя физическое лицо формально и не имеет договора со строительной организацией о долевом участии в строительстве, оно может воспользоваться льготой как застройщик согласно подп. "в" п.14 Инструкции N 35.

Однако в этой ситуации следует обратить внимание на то, что под действие льготы подпадают средства, фактически направленные физическим лицом на покупку или строительство конкретного жилья для этого физического лица. Средства, направленные физическим лицом на приобретение доли в долевом строительстве, нельзя рассматривать как средства, фактически направленные на строительство или приобретение жилья для этого лица (физическое лицо может, например, переуступить долю). Поэтому, несмотря на то что физическое лицо в описанной ситуации и может воспользоваться льготой как застройщик, средства, направленные им на покупку доли в долевом строительстве, под действие льготы, указанной в подп. "в" п.14 Инструкции N 35, не подпадают.

Если же впоследствии при приобретении физическим лицом конкретного жилья в договоре купли-продажи жилья будет указано, что средства, уплаченные им ранее за долю в долевом строительстве, засчитываются в качестве оплаты за приобретаемое жилье, то в этом случае, по нашему мнению, сумма, уплаченная физическим лицом за долю, может быть включена в состав средств, подпадающих под действие льготы согласно подп. "в" п.14 Инструкции N 35. При этом следует отметить, что указанная точка зрения ввиду отсутствия каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу базируется лишь на изложенных выше рассуждениях.

Следует обратить внимание также на то, что в качестве оплаты по договору физическое лицо вносит не денежные средства, а вексель субъекта РФ, т.е. фактически имеет место договор мены. Согласно подп. "в" п.14 Инструкции N 35, в том случае, когда физическое лицо приобретает жилье в собственность на основании заключенного договора мены, уменьшение совокупного дохода не производится. Однако в данной ситуации речь идет о приобретении доли в долевом строительстве, а не самого жилья. Поэтому, по нашему мнению, тот факт, что доля приобретается на основании договора мены, не может являться основанием для отказа в уменьшении совокупного дохода.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 29 октября 1998 г. абзац 22 подпункта "в" пункта 14 инструкции Госналогслужбы РФ от 29 июня 1995 г. N 35, ограничивающий право граждан на уменьшение их совокупного налогооблагаемого дохода при приобретении жилья по договору мены, признан недействительным (незаконным)


Т. Крутякова

Выпуск 1, январь 1998 г.



Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.