• ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Купля-продажа квартир между частными лицами (январь 1998 г.)

78. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры между частными лицами без обращения в агентства недвижимости (с целью съэкономить деньги, не платить за их услуги, в них нет необходимости)?


Предметом сделки купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином, соответствующем законодательству, порядке, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п.

В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

Важным для участников сделки остается вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении зарегистрированного в Государственной регистрационной палате (адрес: г. Москва, ул. Коккинаки, д. 5) договора.

Таким образом исключается риск возможных махинаций до окончания оформления продавцом договора. В отличие от недавней практики с момента вступления в силу (с 01.02.98 г.) Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариальное удостоверение сделки не обязательно. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Лицам, желающим совершить сделки по отчуждению (приобретению) квартир, необходимо предоставить в регистрационную палату следующие документы:

- заявление установленной формы, удостоверенное личной подписью гражданина (либо руководителя юридического лица, скрепленное печатью - в случаях, если продавцом выступает юридическое лицо), а также скрепленное печатью РЭУ (ДЭЗа) по месту жительства.

Следует обратить внимание, что при наличии других лиц, зарегистрированных в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданину, необходимо письменное согласие о совершаемой сделке всех совместно проживающих и зарегистрированных с собственником лиц. При наличии лиц, не зарегистрированных с собственником в жилом помещении, но обладающих наравне с собственником правом общей собственности (долевой, совместной), заявление подписывается всеми сособственниками и заверяется печатью РЭУ по месту жительства.

- Паспорт или иной документ, его заменяющий.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо - то необходимо представить его учредительные документы.

- Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (договор купли-продажи, мены, дарения, Свидетельство о праве собственности и т. д.);

- Подлинники договоров, по которым совершается сделка (по числу участвующих в сделке сторон) и один экземпляр нотариально удостоверенной копии;

- Справку Бюро технической инвентаризации с оценкой стоимости имеющегося в собственности жилого помещения (форма N 11-а)

- Выписку из домовой книги;

- Заверенную РЭУ (ДЭЗом) копию финансового лицевого счета;

- Согласие органа опеки и попечительства - при проживании несовершеннолетних в жилом помещении, а также в случае, если несовершеннолетние не зарегистрированы с собственником, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности;

- Справка ГНИ об уплаченных налогах;

- Экспликация;

- Квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту (для физических лиц - регистрационный сбор составляет одну мин. оплату труда).

Для регистрации факта перехода права собственности на жилое помещение в регистрационной палате необходимо присутствие всех участников сделки, либо их доверенных лиц. При этом следует помнить, что в тех случаях, если сделка совершается по доверенности, то согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношение себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно являлся.

После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров.

Заявление о регистрации не подлежит рассмотрению в следующих случаях:

а) если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке;

б) если жилое помещение является предметом залога;

в) если на жилое помещение наложен арест, в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами города Москвы;

г) если отсутствует согласия органа опеки и попечительства - в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние не зарегистрированы с собственником, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности.

В связи с внесением изменений в подпункт "в" пункта 6 статьи 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц" и подпункт "в" пункта 14 Инструкции ГНС РФ от 29 июня 1995 г. N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", было установлено, что начиная с 1994 года совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные в течение одного календарного года, но не более чем в течение трех лет, физическими лицами, являющимися покупателями, из личных доходов по их письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на приобретение квартиры на территории Российской Федерации, в пределах 5000-кратного размера установленной законом минимальной оплаты труда, учитываемой за год, включая суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных учреждениях на эти цели.

По применению указанной льготы существует два ограничения:

Во-первых, согласно закону, вычитаемые из облагаемого налогом дохода граждан суммы не могут превышать размера совокупного годового дохода граждан за отчетный календарный год.

Во-вторых, расходы на покупку жилья не исключаются из совокупного годового дохода у физических лиц, для которых квартиры построены, куплены, а полученный кредит на указанные цели погашен за счет собственных средств предприятия, учреждения и организации.

Если квартира приобретается на праве общей долевой собственности, то у каждого покупателя из совокупного годового дохода исключаются суммы пропорционально его доле в купленной квартире. В том случае, если квартира приобретается на праве общей совместной собственности, то льгота предоставляется по заявлению либо одному, либо всем собственникам в равном размере.

Для получения указанной льготы физическими лицами должны быть представлены в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации (индивидуальными предпринимателями - в налоговые органы по месту жительства) документы, подтверждающие произведенные расходы не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующим за отчетным. На подлинных экземплярах этих документов бухгалтерия или налоговый орган должны сделать отметку о принятии документа к учету. Без такой отметки на договоре льгота не предоставляется.





Ответ на вопрос дан специалистами компании "Гарант-Парк".




Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение