Вопрос: Комитет по управлению государственным имуществом администрации области сдал в аренду нежилое помещение, находящееся на балансе госпредприятия, без согласования с балансодержателем, возложив в договоре на последнего оплату полной стоимости ремонта этого помещения, выполненного арендатором. Кто должен оплачивать ремонт: только балансодержатель или комитет и балансодержатель пропорционально получаемой арендной плате? (Выпуск АКДИ БП N 24, июнь 1998 г.)

Комитет по управлению государственным имуществом администрации области сдал в аренду нежилое помещение, находящееся на балансе госпредприятия, без согласования с балансодержателем, возложив в договоре на последнего оплату полной стоимости ремонта этого помещения, выполненного арендатором.

Стоимость ремонта превышает весь амортизационный фонд, фактически начисленный по этому помещению. Ремонт произведен в 1993 году. В 1997 году балансодержателю предлагалось полностью оплатить его стоимость. О сумме ремонта балансодержатель узнал впервые только в мае 1997 года. Арендная плата в размере 85 процентов идет комитету и 15 процентов - балансодержателю.

Кто должен оплачивать ремонт: только балансодержатель или комитет и балансодержатель пропорционально получаемой арендной плате?

Оплата ремонта не может быть произведена Комитетом по управлению госимуществом и балансодержателем пропорционально получаемой ими арендной плате, так как согласно Письму Минфина РФ N 143 и ГНС РФ N ЮУ-4-15/194н от 8 декабря 1993 г. "О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидендов и арендной платы" при сдаче в аренду объектов недвижимости комитетами по управлению имуществом арендная плата является доходом соответствующего бюджета (по принадлежности объектов собственности - федерального, субъектов Федерации или местного) и должна поступать на его расчетный счет без зачисления на счета комитетов.

Таким образом, ни комитет, ни госпредприятие арендной платы не получают. В любом случае - поступает или нет арендная плата на счет комитета или балансодержателя - она принадлежит бюджету. Однако Письмом Минфина РФ от 18 июля 1994 г. N 03-02-08 "Об арендных платежах" предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается с учетом износа арендованного имущества по действующим нормам амортизации основных средств. При этом сумма начисленной балансодержателем арендной платы, подлежащая перечислению в соответствующий бюджет, уменьшается на величину амортизационных отчислений и эксплуатационных затрат балансодержателя.

Что касается правомерности возложения оплаты ремонта на госпредприятие, то необходимо иметь в виду, что согласно п. 3 Указа Президента N 1230 от 14 октября 1992 г. "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" исключительно комитеты по управлению имуществом областей осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества госпредприятий, находящихся в собственности областей. Следовательно, Комитет по управлению госимуществом администрации области имеет право распоряжаться государственным имуществом и давать госпредприятию обязательные для него указания в пределах своих полномочий. В соответствии с п. 1 ст. 295 ГК РФ он имеет право контролировать использование по назначению и сохранность переданного в хозяйственное управление имущества. Назначение использования имущества определяется уставом унитарного предприятия, который должен содержать сведения о предметах и целях деятельности унитарных предприятий (п. 1 ст. 113 ГК РФ).

Сохранность переданного в хозяйственное управление имущества подразумевает проведение капитального и текущего ремонта балансодержателем. При сдаче имущества в аренду по общему правилу (п. 1 ст. 616 ГК РФ) текущий ремонт должен производить арендатор за свой счет, если иное не установлено договором аренды. В данном случае договором аренды установлено проведение ремонта за счет балансодержателя.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Вместо "п. 1 ст. 616 ГК РФ" следует читать "п. 2 ст. 616 ГК РФ"

Таким образом, возложение оплаты ремонта, произведенного арендатором, на балансодержателя является правомерным. Однако вопрос о размере оплаты арендатору за проведенный ремонт требует дополнительного рассмотрения, поскольку полномочия Комитета по управлению имуществом по этому вопросу действующим законодательством не определены.

Учитывая изложенное, Комитет по управлению имуществом может требовать от госпредприятия содержать имущество, находящееся в хозяйственном ведении, в надлежащем состоянии (то есть проводить ремонт) для выполнения уставных целей, а также привести помещение, сдаваемое в аренду, в состояние, пригодное для эксплуатации. Если ремонт, произведенный арендатором, включает неотделимые улучшения арендованного государственного имущества (модернизация, реконструкция и т. п.), то возмещение стоимости этих улучшений за счет бюджета не предусмотрено.

При сдаче помещения в аренду обязательно проведение инвентаризации (п. 17 Положения о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина от 26 декабря 1994 г. N 170, далее - Положение), по результатам которой составляется передаточный акт или иной документ о передаче помещения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). На основании этих документов, а также документов, подтверждающих фактически произведенные арендатором затраты, можно предложить балансодержателю согласовать с Комитетом по управлению имуществом объем необходимого ремонта, решить вопрос о том, какие конкретно работы необходимо было провести на момент передачи помещения арендатору, и отразить (согласно п. 11 Положения) в бухгалтерском учете в размере фактически произведенных расходов.

Переоценка кредиторской задолженности в связи с ростом цен в законодательстве не предусмотрена, кроме случая оценки обязательств в условных единицах. Согласно п. 63 вышеуказанного Положения расчеты с дебиторами и кредиторами отражаются каждой стороной в суммах, признаваемых только ею правильными, а при разногласиях заинтересованная сторона передает необходимые материалы на рассмотрение органам, уполномоченным разрешать соответствующие споры.

При решении вопроса об оплате ремонта предприятию следует обратить внимание на то, что согласно действующему законодательству задолженность считается реальной, когда срок ее исковой давности еще не истек. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности равен трем годам, если иное не предусмотрено в договоре. Если прошло больше трех лет и договором не предусмотрено иное, то требовать денег через три года путем иска нереально.

М. Пархачева,

эксперт "БП"

(Выпуск АКДИ БП N 24, июнь 1998 г.)