"Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество" (Цыбуленко З., "Российская юстиция" N 4, апрель 1999 г.)

Обращение взыскания на заложенное
недвижимое имущество


Одной из негативных особенностей взаимоотношений между участниками имущественного оборота в нашей стране являются неплатежи. Они приобрели массовый характер и отрицательно влияют на развитие экономики России. Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств стал в этих условиях залог имущества, особенно недвижимого, земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Он в гораздо большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законом способы.

При залоге должник или третье лицо уже при возникновении обязательства передают конкретное имущество, в том числе недвижимое, в залог. Оно имеет большую стоимость, превышающую сумму долга, пользуется на рынке спросом, подпадает под специальный правовой режим, обеспечивающий интересы кредитора, при нарушении обязательств должником по требованию кредитора может быть продано, а из вырученной суммы кредитор, которому было заложено имущество, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами должника (п.1 ст.334 ГК РФ).

Несмотря на такое большое значение залога имущества для надлежащего исполнения обязательств, его правовое регулирование оказалось недостаточным и несовершенным как в Законе Российской Федерации от 25 мая 1992 г. "О залоге", так и в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (§ 3 гл.23).

В частности, недостаточное внимание в названных актах было уделено залогу недвижимого имущества (ипотеке), в особенности вопросам обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации, что препятствовало правильному решению их на практике и более широкому использованию ипотеки.

Эти проблемы призван устранить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Он более подробно регулирует, наряду с другими вопросами, порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации, дополняет и конкретизирует соответствующие общие нормы ГК РФ.

В случае противоречия общих норм о залоге недвижимости, содержащихся в ГК, специальным нормам об этом Закона об ипотеке должны применяться последние. Такой вывод вытекает и из п.2 ст.334 ГК, где говорится о том, что залог недвижимости (ипотека) регулируется Законом об ипотеке и что общие правила о залоге, которые содержатся в ГК, применяются к ипотеке в тех случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество для удовлетворения за его счет своих денежных требований, перечисленных в ст.3 названного Закона, которые вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом недвижимости. При несовпадении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, предпочтение должно отдаваться условиям договора об ипотеке. Когда договором о залоге недвижимости не установлено иное, обращение взыскания на такое имущество, заложенное для обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки.

С другой стороны, взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и применимыми к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.

В случаях, установленных Законом об ипотеке (ст.ст.35, 39, 41), залогодержателю предоставляется право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, а при невыполнении его - обратить взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, закрепленному как в ст.51 Закона об ипотеке, так и в п.1 ст.349 ГК, взыскание на заложенное недвижимое имущество для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в соответствии со ст.55 Закона об ипотеке. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РСФСР.

Если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан представить суду, куда он предъявил соответствующий иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п.4 ст.46 Закона об ипотеке. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Когда из материалов дела видно, что для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле.

В ст.54 Закона об ипотеке более четко и конкретно, чем в ГК и других актах, названы вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (кроме случая, предусмотренного п.2 ст.50 Закона об ипотеке, п.2 ст.348 ГК).

Суд в решении об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество должен определить и указать: суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (если суммы исчисляются в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они должны начисляться); предмет ипотеки - имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах она устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, в случае спора - самим судом); меры по сохранности имущества до его продажи, если они необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд имеет право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью; предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке. (Надо полагать, речь идет о земельных участках, указанных в п.1 ст.62 этого Закона).

При определении срока отсрочки суду необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Следует отметить, что отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой этого имущества, и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.

В тех случаях, когда должник в пределах времени, предоставленного ему отсрочкой, удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом недвижимости, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Согласно закону отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В Законе об ипотеке подробно урегулирован вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В нем, как и в ГК, закреплено правило о том, что удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд разрешается на основании нотариального соглашения залогодателя и залогодержателя. Вместе с тем в Законе об ипотеке предусмотрены дополнительные случаи обращения взыскания на заложенное имущество только по решению суда, о которых не говорится в ГК. Это случаи, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны вправе предусмотреть продажу заложенного имущества одним из способов, установленных ст.56 Закона об ипотеке (на публичных торгах или аукционе, кроме случаев, указанных в п.2 ст.55 этого Закона), а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Однако закон запрещает предусматривать в названном соглашении приобретение залогодержателем заложенного имущества, если им является земельный участок.

В отличие от ГК Закон об ипотеке закрепил требования к содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В нем стороны должны указать: название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо, также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права им нарушены.


Заведующий кафедрой гражданского права

Саратовской государственной академии права,

доктор юридических наук

З.Цыбуленко



Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество


Автор


Цыбуленко З. - заведующий кафедрой гражданского права Саратовской государственной академии права, доктор юридических наук


"Российская юстиция", 1999, N 4


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.