Плата за жилье в условиях жилищно-коммунальной реформы (Выпуск 4, февраль 1999 г.)

Плата за жилье в условиях жилищно-коммунальной реформы


Одним из направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Законом РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" является поэтапное увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги до экономически обоснованного уровня, обеспечивающего возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг. Доля бюджетных дотаций в жилищно-коммунальное хозяйство при этом соответственно снижается, а жилищно-коммунальные организации переходят на полное самофинансирование.

В таких условиях особое значение приобретает проблема регулирования названных тарифов, их экономического обоснования и контроля со стороны потребителей.

Среди основных документов, регулирующих данные вопросы, можно назвать Закон РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", постановление СМ РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище", Указ Президента РФ от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (далее - Указ N 425), постановление Правительства РФ от 18.06.96 N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (далее - Постановление N 707), Правила оплаты населением жилья и коммунальных услуг (утверждены Госстроем РФ,1994 г.).

Согласно Постановлению N 707, платежи за жилье всех форм собственности должны иметь следующую структуру:

- платежи за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях,

- платежи за коммунальные услуги,

- плата за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство и реконструкцию - для нанимателей жилья) и налог на имущество физических лиц (для собственников жилых помещений).

При расчете размеров платежей за содержание и ремонт жилья, а также платы за наем жилья жилищно-коммунальным организациям в настоящее время рекомендовано руководствоваться Методическими указаниями по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденными Приказом Минстроя РФ от 02.12.96 N 17-152).

Так, в соответствии с названным документом определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального ремонта и ряда других факторов. Во внимание также необходимо принять развитие конкуренции на рынке ремонтных услуг, в связи с чем уменьшение цены ремонтных услуг может быть достигнуто путем заключения договоров по содержанию и ремонту жилья на конкурсной основе.

Следует отметить, что деятельность по предоставлению коммунальных услуг в настоящее время является регулируемой, что означает регулирование цен (тарифов) на коммунальные услуги государственными органами и органами местного самоуправления.

Так, деятельность по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии (мощности) регулируется Федеральным законом от 14.04.95 N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и постановлением Правительства РФ от 04.02.97 N 121 "Об основах ценообразования и порядке государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию ". Энергоснабжающая организация производит экономически обоснованный расчет тарифа на электрическую или тепловую энергию и представляет его для утверждения в региональную экономическую комиссию. Предельные размеры тарифа могут устанавливаться соответствующими постановлениями Правительства РФ (например, постановлением Правительства РФ от 07.12.98 N 1444 "Об основах ценообразования в отношении электрической энергии, потребляемой населением ").

Тарифы на газоснабжение устанавливаются в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.03.95 N 239 "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) ", постановлением Правительства РФ от 15.04.95 N 332 "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен на газ и сырье для его производства ". Расчет розничных цен на газ, реализуемый населению, производится газоснабжающей организацией, после чего они утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ с учетом мер социальной защиты населения.

Цены на услуги по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, содержанию и ремонту (включая капитальный) жилищного фонда, регулируются Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Постановлением N 707.

Рассмотрение вышеназванных цен (тарифов) для дальнейшего их утверждения государственными органами и органами местного самоуправления производится в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 11.11.98 N 13 "Об утверждении Положения о проведении экспертизы экономического обоснования тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в оплате жилья и коммунальных услуг ".

Введение платы за наем жилого помещения является новым аспектом ценовой политики в жилищно-коммунальной сфере. Суть ее состоит в постепенной компенсации затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда. Срок возмещения затрат зависит от привлекательности жилищного сектора для инвестиционной деятельности. На начальном этапе размер платы за наем определяется в пределах сумм амортизации на полное восстановление жилищного фонда и, что очень важно, в зависимости от потребительских качеств жилья (тип жилой застройки, его комфортность, уровень износа, местоположение). Таким образом, плата за наем позволяет учитывать различия в потребительских свойствах жилья путем дифференциации платежей.

В соответствии с приказом Минстроя РФ от 02.12.96 N 17-152 "Об утверждении "Методических указаний по расчету платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилого фонда" в качестве одного из расчетных показателей при определении платы за наем может применяться базовая ставка платы за наем жилого помещения.

Определение базовой ставки за наем жилого помещения производится с учетом отчислений на полное восстановление муниципального и государственного жилищного фонда и социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

При расчете базовой ставки платы за наем жилого помещения используется классификация жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, приведенные в Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных постановлением СМ СССР от 22.10.90 N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР ".

При расчете базовой ставки платы за наем предполагается учитывать еще один показатель - долю оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление одного квадратного метра жилищного фонда (ДН). Данный показатель может быть установлен органами местного самоуправления в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.

Для жилья, предоставляемого по договору социального найма, возможным критерием при определении ДН может служить сопоставление базовой ставки платы за наем со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопоставление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к принятию решения о приватизации жилья.

Следует отметить, что величина платы за наем учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за наем для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных субсидий.

Как было отмечено выше, в связи с наличием различных видов собственности на жилье вопросы, связанные с содержанием и использованием жилищного фонда, требуют государственного регулирования, которое может осуществляться также органами государственной жилищной инспекции субъектов РФ (см. постановление Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в РФ" (в редакции от 13.10.97). Основной задачей названного органа является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг. Например, органы государственной жилищной инспекции контролируют разработку ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, следят за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. Важным направлением деятельности данных органов является также контроль за наличием и соблюдением условий договоров между производителями жилищно-коммунальных услуг и их потребителями. Потребителям жилищно-коммунальных услуг предоставлена возможность обращаться в государственные жилищные инспекции субъектов РФ (Указ N 425). Государственные жилищные инспекции в своей работе взаимодействуют с территориальными управлениями Государственного антимонопольного комитета РФ.

Указ Президента РФ N 425 предусматривает меры защиты прав потребителей в отношениях по найму и техническому обслуживанию жилых помещений и предоставлению коммунальных услуг. Так, в заключаемых договорах между нанимателями и собственниками жилых помещений должны содержаться права и обязанности сторон, гарантирующие оплату услуг в соответствии с их реально достигнутыми объемом и качеством.

При заключении договоров на жилищно-коммунальное обслуживание в качестве нормативов могут использоваться региональные стандарты содержания жилья и объектов коммунального назначения.

Необходимо отметить, что отношения между собственниками жилых помещений и нанимателями подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей ".

Таким образом, для проверки обоснованности тарифа на те или иные жилищно-коммунальные услуги и правильности его расчета гражданам можно обращаться в следующие органы:

1) жилищно-коммунальные организации по месту жительства (дирекции единого заказчика, жилищно-эксплуатационные управления и др.);

2) энерго-, газо- и водоснабжающие организации, обслуживающие жилищный фонд;

3) органы местного самоуправления;

4) общественные организации защиты прав потребителей, органы защиты прав потребителей при местных администрациях;

5) органы государственной жилищной инспекции;

6) региональные энергетические комиссии.


* * *


В настоящее время потребителей жилищно-коммунальных услуг можно условно разделить на две основные группы.

В первую входят те, кто не приватизировал свои квартиры, живет в муниципальном или ведомственном доме на условиях найма. Их участие в эксплуатации жилья ограничивается внесением ежемесячных платежей, на размеры которых они не могут влиять. Эти жильцы обречены пассивно взирать на то, кто и как обслуживает их дом.

Вторая группа - владельцы приватизированных или иным путем приобретенных в собственность квартир.

Согласно ст. 22 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 28.03.98), расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, оплачиваются их собственником по ставкам, установленным для государственного и муниципального жилищного фонда. Собственники должны также принимать участие в расходах на обслуживание и ремонт инженерного оборудования и мест общего пользования дома, содержание придомовой территории соразмерно занимаемой ими в доме площади.

Постановлением Верховного Совета РСФСР от 04.07.91 "О введении в действие Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" на время создания рынка жилья условия оплаты для собственников жилья, участвующих в общих расходах на обслуживание и ремонт всего дома, приравнены к условиям их оплаты для нанимателей жилых помещений.

Следует отметить, что большинство домов (даже те, в которых все квартиры приватизированы) продолжают оставаться в управлении муниципалитетов. Поэтому их состояние по-прежнему зависит не от собственников жилья, а от работников жилищно-эксплуатационных предприятий.

Граждане, имеющие в собственности квартиры, являются также плательщиками налога на имущество физических лиц ( Закон РСФСР от 09.12.91 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц "). Основанием для исчисления налога являются данные об инвентаризационной стоимости квартиры на 1 января каждого года, представляемые органами коммунального хозяйства. Ставка налога, устанавливаемая органами законодательной власти субъектов РФ, не должна превышать 0,1% от инвентаризационной стоимости помещения.

Ожидаемое существенное повышение размеров оплаты жилья должно происходить с одновременным применением мер социальной защиты граждан путем предоставления им компенсаций (субсидий) для оплаты жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Данные меры определены Постановлением Правительства РФ N 707, которым утверждено еще и Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

Подробнее о порядке предоставления жилищных субсидий Вы сможете прочитать в следующем номере "АКДИ "Экономика и жизнь".


О. Степанова

Выпуск 4, февраль 1999 г.

Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.