Обменял квартиру - снизил подоходный налог (Чикишева О.В., "Российский налоговый курьер" N 2, февраль 1999 г.)

Обменял квартиру - снизил подоходный налог


В соответствии с Законом Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Закон N 1998-1) с 1993 г. действует льготный порядок налогообложения доходов граждан, направивших средства на строительство или приобретение жилых домов, квартир, дач, садовых домиков на территории Российской Федерации. Суммы, направленные физическими лицами на строительство или приобретение перечисленных объектов, исключаются из совокупного дохода, полученного такими лицами за 3-летний период. Единственное исключение - величина предоставляемого согласно Закону N 1998-1 вычета не может превышать 5000-кратный размер минимальной месячной оплаты труда, учитываемый за соответствующий период пользования льготой. На сегодняшний день предельная сумма вычета составляет 417 500 руб.

83 руб. 49 коп. = 5 000

С 1997 г. каждое физическое лицо, направившее средства на указанные в Законе N 1998-1 цели, вправе воспользоваться льготой только один раз. Ранее такое правило в Законе N 1998-1 не предусматривалось, и можно было ежегодно получать солидные доходы, направляя их на оплату недвижимости, и при этом не платить подоходного налога.

Естественно, не каждый гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий либо условий для летнего отдыха, имеет достаточно средств, чтобы оплатить приобретение новой квартиры или дачи. Поэтому в ряде случаев заключаются договоры мены, когда, если обменивается равноценное имущество, дополнительная уплата денег ни одной из сторон не производится. Однако довольно часто обмениваются квартиры меньшей площади на большую с доплатой.

Граждане, обменивавшие жилье или дачу по договору мены с доплатой, обращались в налоговые органы или в бухгалтерии по месту основной работы с заявлениями об уменьшении налогооблагаемого дохода на суммы доплаты и получали отказ, поскольку в пп."в" инструкции Госналогслужбы России от 29.06.95 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Инструкция N 35) существует запись о том, что не производится уменьшение совокупного дохода физических лиц при приобретении в собственность поименованных в Законе N 1998-1 объектов на основании заключенных договоров мены.

Однако ситуация изменилась после вынесения Верховным Судом Российской Федерации решения от 29.10.98 N ГКПИ 98-372 (см. РНК N 3, 1998, с.5 вкладки) по иску гражданина, обменявшего в феврале 1996 г. 1-комнатную квартиру на 2-комнатную по договору мены с доплатой.


Льгота при договоре мены


Этим решением была признана недействительной норма Инструкции N 35, запрещающая распространять на физические лица, приобретающие в собственность жилье на основании договоров мены, льготное налогообложение, предусмотренное для покупателей или застройщиков домов, дач, квартир, садовых домиков. При вынесении решения Верховный Суд Российской Федерации руководствовался положениями ст.567 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая из сторон по договору мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, принимаемого в обмен. В связи с этим физические лица, производящие доплату по договору мены, подпадают под действие п.6 ст.3 Закона N 1998-1, предусматривающего уменьшение совокупного дохода на суммы, направленные на приобретение жилого дома, квартиры, дачи, садового домика.

Согласно ст.6 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц. Поэтому граждане, ранее совершившие обмен с доплатой вышеуказанных объектов, при определенных условиях могут вернуть уплаченный подоходный налог.

Граждане, только подыскивающие подходящий вариант обмена, могут быть уверены в том, что в случае внесения доплаты эта сумма в общеустановленном порядке будет отнесена на уменьшение их налогооблагаемого дохода. Соответственно снизится размер причитающегося к уплате подоходного налога и иных налогооблагаемых доходов.


Перерасчет налога по договорам мены с доплатой


Перерасчет производится в порядке, предусмотренном пп."в" п.14 Инструкции N 35. Для этого следует обратиться с заявлением и документами, подтверждающими произведенные расходы, по месту основной работы. Если закон требует от гражданина ежегодной подачи декларации, то перерасчет производится налоговой инспекцией по месту жительства на основании представленных документов и декларации о доходах.

В соответствии со ст.21 Закона N 1998-1 устанавливающей, что возврат налоговой суммы может быть произведен не более чем за 3 года, предшествующих обнаружению факта неправильного удержания, в случае подачи заявления о возврате подоходного налога в ноябре-декабре 1998 г. перерасчет может быть произведен по сделкам мены с доплатой, совершенным начиная с января 1995 г.

При обращении за перерасчетом в 1999 г. возврат производится в порядке, предусмотренном главой 12 части первой Налогового кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 января текущего года, по соответствующим суммам доплаты, внесенным начиная с 1996 г. По желанию физического лица подлежащая возврату сумма может быть учтена в счет предстоящих платежей по подоходному налогу.

Факт доплаты должен быть документально подтвержден. Если в договоре мены отсутствует запись, подтверждающая факт передачи денежных средств, то к такому договору должны быть приложены документы, подтверждающие передачу денежных средств.

В случае совершения договора мены с доплатой до 22 января 1997 г. соответствующий перерасчет производится по совокупному годовому доходу того календарного года, когда был произведен обмен. Вычет в этом случае производится в порядке, действовавшем до вступления в силу Федерального закона от 10.01.97 N 11-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц", на основании которого вычет начиная с 1997 г. стал производиться по совокупному доходу за 3-летний период. Таким образом, вычет предоставляется на сумму доплаты в пределах 5000-кратной минимальной месячной оплаты труда, установленной законом, сложившейся за соответствующий календарный год.

Пример

Гражданин в августе 1996 г. заключил с организацией договор мены и обменял принадлежащую ему на праве собственности 1-комнатную квартиру на 2-комнатную с одновременным внесением доплаты в сумме 150 млн.руб. (в масштабе цен 1996 г.). За 1996 г. 5000-кратный размер минимальной месячной оплаты труда составил 363,7 млн. руб., совокупный доход гражданина - 130 млн.руб., подоходный налог, удержанный по действовавшей налоговой шкале, - 39,14 млн.руб.

10,44 млн.руб. + 35% с суммы, превысившей 48 млн.руб.

С учетом уменьшения в целях налогообложения совокупного дохода на суммы, направленные в 1996 г. на приобретение квартиры, физическому лицу подлежит возврату вся сумма подоходного налога, удержанная с его дохода, полученного в указанном году. Возврат производится с учетом деноминации, всего должно быть возвращено 39 140 руб.

Сумма разницы между доплатой и совокупным доходом (150 000-130 000 руб.) к зачету на следующий 1997 г. не переходит, так как порядок перерасчета по совокупному доходу, полученному за 3-летний период, распространяется на отношения по строительству (приобретению) жилья, имевшие место после 21 января 1997 г.

По сделкам мены с доплатой, совершенным после 21 января 1997 г., перерасчет производится в порядке, предусмотренном пп."в" п.14 Инструкции N 35 (в редакции Изменений и дополнений N 4-6), по совокупному доходу, полученному за 3-летний период.

При этом, кстати, нужно иметь в виду, что к суммам денежных средств, полученным по такому договору второй стороной, передавшей соответственно дом (дачу, садовый домик, квартиру), следует применять положения пп."т" п.1 ст.3 Закона N 1998-1. В соответствии с этим суммы, полученные от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, не облагаются подоходным налогом в пределах 5000-кратной месячной оплаты труда. Если же полученная второй стороной доплата превышает этот размер, то сумма превышения будет облагаться налогом в общем порядке.


Пример

В 1998 г. по договору мены с доплатой между физическими лицами были обменены две квартиры. Доплата произведена в сумме 600 000 руб. В указанном году 5000-кратный размер минимальной месячной оплаты труда составлял 417 450 руб.

83,49 х 5000

У физического лица, передавшего квартиру меньшей стоимости и осуществившего доплату, налогооблагаемый доход может быть уменьшен на сумму в пределах 417 450 руб., а у физического лица, передавшего квартиру большей стоимости, возникает налогооблагаемый доход в сумме 182 550 руб.

600 000 - 417 450 руб.

Если в договоре сказано, что доплата вносится в установленные этим договором сроки, в том числе в течение 3 лет, то вычет, предусмотренный пп."т" п.1 ст.3 Закона N 1998-1, предоставляется последовательно по сумме доплаты, передаваемой в каждом календарном году.


Пример

Доплата по договору мены, заключенному между физическими лицами, в сумме 600 000 руб. передается равными частями по 200 000 руб. в течение 3 лет.

В таком случае объекта налогообложения по суммам, полученным физическим лицом, подпадающим под действие пп."т" п.1 ст.3 Закона N 1998-1, не возникает.

При заключении между работником и организацией договора мены квартир с доплатой, подлежащей внесению с условием рассрочки платежа, исчисление материальной выгоды в соответствии с пп."я.13" п.1 ст.3 Закона N 1998-1 не производится. На отношения по договору мены не распространяется положение о налогообложении материальной выгоды по заемным средствам.


Обмен квартир, находящихся в разных видах собственности


Могут возникнуть ситуации, когда передаваемая одной из сторон квартира находилась в общей долевой собственности участников мены, а принимаемая ими квартира поступает в равнодолевую собственность. Встает вопрос, каким образом производить уменьшение совокупного налогооблагаемого дохода у таких физических лиц, если кто-либо из участников договора вычетом из совокупного дохода воспользоваться не может ввиду отсутствия дохода.

Пример

Муж, жена и несовершеннолетний ребенок, не имеющие самостоятельных доходов, заключили в 1998 г. договор мены с организацией. Предметом договора является, с одной стороны, квартира, принадлежащая на праве общей собственности всем членам семьи, с другой - квартира, находящаяся в собственности организации. Передаваемая гражданами квартира оценивается на 5000 руб. ниже, чем передаваемая организацией. В связи с этим одним из участников договора - мужем согласно условиям договора вносится доплата в течение 5 лет ежемесячно посредством удержания из заработной платы. Квартира передается гражданам в равнодолевую собственность. Следовательно, в соответствии с п."в" пп.14 Инструкции N 35 у каждого из них возникает право на вычет в пределах 5000-кратного размера минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за 3-летний период, но не более суммы расходов, приходящихся на его долю в собственности, то есть 1667 руб.

5000 руб. : 3.

Инструкцией N 35 предусмотрено, что сумма вычета, приходящаяся на долю участника долевой собственности, который таким вычетом воспользоваться не может, к другим участникам долевой собственности не переходит. Несмотря на то что фактически за первые три года оплаты ценовой разницы физическое лицо внесет 3000 руб.

(5000 руб. : 60 мес.) х 36 мес.

его совокупный налогооблагаемый доход подлежит уменьшению на сумму 1 667 руб.

В случае же получения квартиры по договору мены с доплатой в совместную собственность вычет на сумму произведенной доплаты может быть предоставлен либо одному, либо всем собственникам, но в пределах общей суммы затрат.


Советник налоговой

службы I ранга

О.В.Чикишева


"Российский налоговый курьер" N 2, февраль 1999 г.


Журнал "Российский налоговый курьер"


"Российский налоговый курьер" - специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал для тех, кто хочет сдавать налоговую отчетность без проблем!


Свидетельство о регистрации средства массовой информации N 017745 от 29.09.99


www.rnk.ru


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение