Вопрос: Просим разъяснить, будет ли возникать в момент передачи нам в собственность коттеджей по договору мены объект налогообложения и в каком порядке исчисляется его размер?


В 1995 году мы, работники предприятия, заключили с ним договора о совместной деятельности по строительству жилья на долевых началах, согласно которым предприятие (застройщик) принимало на себя обязательства обеспечить ввод жилых домов коттеджного типа в течение полутора лет. Со своей стороны, мы (дольщики) должны были при вводе жилья передать предприятию квартиры, в которых мы проживали в момент заключения договоров а также внести в счет погашения стоимости объекта в недельный срок после заключения договора первоначальный взнос в размере эквивалентном 1500 долларов США и далее уплачивать ежемесячно разницу в ценах объектов по договору, с тем, чтобы полностью расплатиться до получения в собственность коттеджей.

В договорах специально предусматривалось, что стоимость коттеджей и передаваемых в счет оплаты за них квартир окончательна и изменению не подлежит.

В договоре указано также, что застройщик построит за свой счет необходимые инженерные коммуникации (теплосеть, водопровод, канализацию, сеть энергоснабжения, радио, телефон), произведет планировку земельного участка).

В связи с финансовыми трудностями, предприятие не смогло своевременно завершить строительство коттеджей в сроки предусмотренные договорами и завершает строительство только в конце 1999 года. Ввиду удорожания стоимости строительства за счет стоимости стройматериалов, услуг субподрядчиков и т.п. стоимость жилья существенно возросла и превышает ранее указанную в договоре. Изменилась и рыночная цена квартир, которые должны передать предприятию работники, получающие новое жилье, причем в сторону уменьшения из-за неблагоприятной экологической обстановки.

Просим разъяснить, будет ли возникать в момент передачи нам в собственность коттеджей по договору мены объект налогообложения и в каком порядке исчисляется его размер?


Передача в собственность коттеджей и квартир на основании договоров по долевому участию в строительстве жилья, с передачей дольщиками застройщику принадлежащих им квартир, по-видимому, будет осуществляться оформлением договора мены с доплатой. В этом случае, объект налогообложения определяется следующим образом.

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что товары, подлежащие обмену, должны быть равноценными, если иное не вытекает из договора мены. В случае, если обмениваемые товары на основе договора признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар.

В соответствии со статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен по сделкам, в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг). Налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

При этом, в стоимость коттеджей должны включаться затраты на устройство необходимых инженерных коммуникаций (теплосеть, водопровод, канализацию, сеть энергоснабжения, радио, телефон), затраты на планировку земельного участка и на производство других работ при их строительстве.

Объектом налогообложения в указанном случае будет являться разница между рыночной ценой получаемого физическим лицом в собственность по договору мены объекта с одной стороны и суммой уплаченной физическим лицом по долевому участию в строительстве жилья вместе с рыночной стоимостью передаваемого застройщику объекта с другой стороны.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии с подпунктом "в" пункта 14 Инструкции Госналогслужбы России от 29.06.95 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц", физические лица при заключении указанного договора мены с доплатой, имеют право на получение налоговой льготы по подоходному налогу на суммы фактически произведенной доплаты по договору мены в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период, а также суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных организациях на эти цели.


Советник налоговой службы I ранга

П.П. Грузин


13 сентября 1999 г.


Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.