Налогооблагаемая стоимость недвижимости: вопросы оценки (А. Ромм, "Финансовая газета", N 3, январь 1999 г.)

Налогооблагаемая стоимость недвижимости: вопросы оценки


Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим уменьшением налогового бремени на субъекты экономической деятельности, а с другой - с упрощением системы, делающим ее более прозрачной и контролируемой. Одной из актуальных проблем, обсуждаемых в связи с этим, является проблема налогообложения недвижимости. При этом рассматриваются аргументы за и против раздельного или единого налогообложения двух компонентов недвижимости: земли и зданий и сооружений, а также раздельной или нераздельной их оценки.

Для оценщика эти вопросы представляют интерес по двум причинам. Во-первых, налогообложение является одной из важнейших целей оценки недвижимости. По существу, это две части единого механизма, создающего важные предпосылки эффективного функционирования субъектов экономической деятельности всех уровней: предприятий, городов, субъектов Федерации и страны в целом. Взаимодействие и согласованность между частями этого механизма обеспечивают его работоспособность. Во-вторых, проблема раздельного или единого налогообложения связана с методическими подходами к оценке двух частей недвижимости. Нередко можно услышать мнение, что из единого налогообложения земли и зданий следует предпочтительность или даже необходимость нераздельной их оценки. В данной статье представлены аргументы в пользу раздельного подхода к оценке недвижимости и кратко рассмотрены методы оценки, связанные с этим подходом. Также показано, что раздельная оценка предпочтительна в любом случае как при едином, так и раздельном налогообложении недвижимости.

Оценка налогооблагаемой стоимости (стоимости для целей налогообложения), как правило, осуществляется с применением методов массовой оценки в рамках создания земельных кадастров, которые нередко называют кадастрами недвижимости. Слова "с применением методов массовой оценки" можно понимать по-разному. Одна трактовка заключается в том, что результатом массовой оценки являются стоимости объектов недвижимости, непосредственно рассматриваемые как база налогообложения. Разрабатываемые в ряде городов (например, в Москве) укрупненные схемы территориально-экономического зонирования напрямую используются для налогообложения и установления ставок арендных платежей. В таком подходе есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести простоту, наглядность и относительную дешевизну разработки и эксплуатации подобного рода схем. К минусам - грубость оценки, проявляющуюся в избыточном налогообложении одних землепользователей и недостаточном налогообложении других, что ведет к конфликтным ситуациям и нарушает нормальное функционирование экономики.

Возможна и другая трактовка применения методов массовой оценки в оценке налогооблагаемой стоимости недвижимости, наиболее разработанная для оценки городских земель. Оценка строится иерархически, в виде двухуровневой (двухшаговой) процедуры. На первом уровне осуществляется массовая поквартальная оценка земель территории города или крупной его части. При этом учитываются региональная рента города, определяемая его статусом и народнохозяйственным значением в регионе, и факторы макроположения квартала в городе. Результатом оценки на этом уровне является базовая стоимость земель квартала в предположении их использования под различные базовые функции (многоквартирное жилье, торговлю, офисы, мелкий бизнес и т.д.) "1". На втором уровне осуществляется индивидуальная оценка земель отдельных участков с учетом факторов положения квартала в ближайшем окружении (факторов мезоположения) и факторов микроположения участков в квартале с позиций текущего или планируемого функционального использования. Отметим характерные особенности двухуровневой процедуры.

1. Поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

2. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

3. Поквартальная и поучастковая оценки существенно различаются по источникам финансирования оценочных работ и по схеме взаимодействия с системой земельного кадастра. Поквартальная массовая оценка осуществляется в сжатые сроки относительно небольшим коллективом оценочной фирмы, располагающей специальным программно-методическим обеспечением, технологиями и персоналом, прошедшим специальную подготовку. Источник финансирования - местный бюджет при частичной поддержке из регионального бюджета. Результаты массовой поквартальной оценки поступают в земельный кадастр и временно рассматриваются в качестве базы налогообложения землепользователей. Поскольку для части земельных участков оценка первого уровня (поквартальная оценка) является завышенной, у этих землепользователей возникает заинтересованность в ее уточнении, и они за свой счет заказывают уточненную оценку независимой оценочной фирме. Так как в каждом квартале десятки таких участков, а число кварталов в городе - сотни, то в работу второго уровня вовлекаются десятки и сотни оценочных фирм. Финансирование оценки осуществляется за счет заинтересованных землепользователей. Результаты оценки второго уровня поступают в земельный кадастр и заменяют временно внесенные туда оценки первого уровня. Текущее состояние земельного кадастра используется для налогообложения.

Таким образом, при оценке недвижимости для целей налогообложения используются как методы массовой оценки, так и методы индивидуальной оценки.

В индивидуальной оценке используются три основных метода: затратный метод, метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. Затратный метод по сути является раздельным: оценивается стоимость земли, стоимость зданий и сооружений, и стоимость недвижимости получается как сумма этих двух величин. Для оценки стоимости земли могут использоваться различные методы: рыночные (при наличии представительной статистики продаж земельных участков), расчетные и их комбинации. Для оценки стоимости зданий и сооружений используются методы типа укрупненных сметных расчетов либо методы, основанные на использовании аналогов. В отечественной практике оценка гражданских зданий существенно облегчается тем обстоятельством, что на протяжении последних сорока лет массовое жилищно-общественное строительство во всех городах страны велось по типовым проектам: для них есть готовые сметы, так что задача заключается только в пересчете ряда цифр к сегодняшним ценам с учетом износа за истекший период.

Метод капитализации дохода используется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках по аренде недвижимости или об ожидаемых прибылях в данной сфере деятельности: последнее относится прежде всего к торговле и общественному питанию. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Наиболее естественная область его использования - оценка квартир. Оба эти метода по сути нераздельные.

В массовой оценке недвижимости также используется как нераздельный, так и раздельный подход. Первый представлен методом сравнения продаж, а второй - группой методов, различающихся прежде всего в подходах к оценке земли и основанных на экспертных оценках, на методах математического моделирования и на их сочетаниях. Метод сравнения продаж, как и в индивидуальной оценке, используется преимущественно для оценки многоквартирного жилья. Возможности его использования для оценки других сегментов рынка недвижимости в настоящее время неясны.

Методы оценки земли, реализуемые в рамках раздельного подхода к оценке недвижимости, существенно зависят от таксономического уровня оцениваемой территории. При этом выделяются уровни региона (области, края, автономной республики) и города. На уровне региона существенная специфика накладывается видом земель: для оценки видов земель, наиболее весомых в территориальном балансе (сельскохозяйственном и лесном), используются специфические методы и базы данных. Общая оценка всех земель региона затрудняется недостаточной методической продвинутостью вопроса. Уровень города в этом отношении находится в более выгодном положении. Методы массовой оценки городских земель можно разделить на две группы: методы, опирающиеся на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, методы, опирающиеся на анализ и математическое моделирование факторов, определяющих стоимость городских земель. Возможно также применение комбинированных методов.

Как в массовой, так и в индивидуальной оценке предпочтительны методы, основанные на раздельном подходе к оценке недвижимости, позволяющие получать наиболее адекватные, проверяемые и интерпретируемые результаты. Приведем основные аргументы в пользу раздельной оценки.

Природа стоимости зданий и земли различна. Стоимость здания является результатом сознательных действий владельца недвижимости и меняется в зависимости от его решений по внесению любого рода изменений (таких, как надстройки, пристройки, перепланировка, реконструкция, частичный или полный снос и т.д.). В отличие от этого стоимость земли определяется факторами, не зависящими от владельца и связанными с общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся население города с его половозрастной структурой, уровнем образования и доходов, системой ценностей и другими социально-демографическими характеристиками, места его проживания ( дома и жилые кварталы), места приложения труда и средства производства, системы здравоохранения, образования и обслуживания населения, система озеленения, экологическая ситуация, улично-дорожная сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д. Стоимость земли определяется этими факторами и меняется вместе с ними.

Различная природа стоимости зданий и земли предопределяет необходимость различной профессиональной подготовки специалистов, занимающихся их оценкой. Для оценки зданий и сооружений необходимы знания в области объемного строительного проектирования и сметных расчетов для строительства. Для оценки земли необходимы знания в области экономической географии и градостроительного проектирования. Соответственно различаются и методы работы в этих двух направлениях оценки. В отличие от нераздельной оценки, где разнокачественные явления смешаны, создавая практически неразрешимые проблемы на пути поиска причин и объяснений наблюдаемых явлений, раздельная оценка позволяет использовать наработанные в каждой из этих сфер деятельности приемы, методы расчетов, проектные материалы, базы данных, специально разработанные для этих целей справочники, ценники, компьютерные программы и т.д. и тем самым обеспечивает результатам оценки адекватность, непротиворечивость, наглядность, убедительность и объяснительную силу.

Изменения стоимости зданий и земли во времени разнонаправленны: стоимость зданий падает с течением времени в связи с физическим и моральным износом, а стоимость земли, как правило, растет. Раздельная оценка позволяет непосредственно отслеживать эти изменения, давать объяснения происходящим процессам и представлять факторы оценки и саму оценку в ясной, понятной и убедительной форме.

Особые условия оценочной деятельности в России в настоящее время, такие, как отсутствие вторичного рынка земли, отсутствие достаточного объема надежных данных по продажам и арендам во всех секторах рынка недвижимости, кроме жилых квартир, общая нестабильность экономики, неразвитость рыночных механизмов, непрогнозируемый характер инфляционных процессов и т.д., создают серьезные трудности в применении метода сравнения продаж.

Большая часть капитальной гражданской застройки в российских городах представлена массовой индустриальной застройкой, осуществлявшейся начиная с середины 50-х годов по одним и тем же типовым проектам зданий, в рамках градостроительных проектов, разрабатывавшихся по единым строительным нормам и правилам (СНиП) в немногочисленных крупных центральных и местных проектных организациях, в архивах которых поныне сохраняются все проектные материалы. Обращение к этим материалам открывает возможности быстрой и относительно нетрудоемкой оценки объектов гражданской застройки. Для массовой оценки застройки в городах могут быть использованы проекты детальной планировки и проекты застройки жилых кварталов и микрорайонов, выполнявшиеся в различные периоды по соответствующим нормам плотности жилого фонда и с использованием соответствующих типовых проектов. Для индивидуальной оценки могут быть использованы непосредственно типовые проекты жилых зданий, школ, детсадов, магазинов и др. Для оценки земли может применяться специально разработанное программно-методическое обеспечение, использующее те же исходные данные, которые используются при разработке генеральных планов и проектов детальной планировки в городах в местных и центральных проектных организациях.

Раздельная оценка обладает преимуществами также при проведении периодической переоценки недвижимости (достаточно только отслеживать изменения ситуации), а также при оценке таких видов недвижимости, как поврежденная недвижимость и незавершенное строительство.

Раздельный подход является единственно возможным, когда требуется оценка инвестиционной стоимости недвижимости. Инвестору необходимо учитывать не только существующее положение, но и изменения ситуации, связанные с планируемыми и осуществляемыми крупномасштабными градостроительными решениями (такими, как строительство новых участков и новых линий метрополитена, общегородских транспортных магистралей, мостов и путепроводов, крупных объектов общегородского и локального значения и т.д.), а также с планируемыми или прогнозируемыми изменениями ближайшего окружения квартала и оцениваемого участка.

В заключение отметим, что из сказанного в отношении раздельной оценки следует также предпочтительность раздельного налогообложения недвижимости. Но раздельная оценка, на наш взгляд, предпочтительна всегда независимо от того, принято ли единое или раздельное налогообложение недвижимости.


А. Ромм,

руководитель Центра аналитических

исследований и разработок

АООТ "Городской кадастр", Москва


"Финансовая газета" N 3, январь 1999 г.



------------------------------

"1" А.П. Ромм. Стоимость городских земель: методы оценки. - "Финансовая газета", N 28, 1998 г.



Газета "Финансовая газета"


Учредители: Министерство Финансов Российской Федерации, Главная редакция международного журнала "Проблемы теории и практики управления"

Газета зарегистрирована в Госкомпечати СССР 9 августа 1990 г.

Регистрационное свидетельство N 48

Издается с июля 1991 г.

Индексы 50146, 32232

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.