Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации (С. Козлов, "Финансовая газета", N 22, май 1999 г.)

Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации


Договор аренды недвижимости относится к тем типам (видам) договоров, правовое регулирование которых законодательством всегда осуществлялось в наибольшей степени, что объясняется большим значением, которое придается этим договорам в деятельности хозяйствующих субъектов.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), действующая с 1 марта 1996 г., помимо общих положений об аренде включает также статьи об аренде отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда). В первые на уровне закона в части второй ГК РФ введен обязательный порядок регистрации договоров аренды при наличии определенных условий. Так, п. 1 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Пункт 2 той же статьи определяет, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В части аренды зданий и сооружений ряд специальных положений установлен в самом ГК РФ, например частью 2 ст. 651, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. В соответствии с Законом N 122-ФЗ аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона N 122-ФЗ, договора аренды недвижимого имущества на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

В этой связи возникает вопрос, подлежит ли выдаче арендатору свидетельство о произведенной государственной регистрации ограничений (обременений). Представляется, что на этот вопрос следует ответить отрицательно. Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона N 122-ФЗ установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Исходя из положений пп. 1, 2 ст. 14 Закона N 122-ФЗ можно сделать вывод о том, что свидетельство должно выдаваться только в случае возникновения права или при переходе права на недвижимое имущество от одного лица к другому. Данная позиция подтверждается также п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ, согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В этом случае на основании ст. 14 Закона N 122-ФЗ новому владельцу недвижимого имущества должно быть выдано свидетельство о государственной регистрации перехода к нему соответствующих прав. В случае продажи предприятия как имущественного комплекса государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), так и переход права собственности (ст. 564 ГК РФ). При этом на договоре купли-продажи предприятия должна быть проставлена специальная регистрационная надпись, а новому владельцу недвижимого имущества (предприятия) должны быть выданы свидетельства о государственной регистрации на каждый объект недвижимости.

В этой связи представляется, что п. 73 постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который гласит, что арендатору при регистрации аренды выдается свидетельство, не вполне соответствует ст. 14 Закона N 122-ФЗ.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества определен в ст. 26 Закона N 122-ФЗ. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Сформулировав указанную статью подобным образом, законодатель породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации - договор аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, зачастую на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации прав аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды. Так, распоряжением мэра г. Москвы от 7.09.98 г. N 911-РМ Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы поручено установить порядок обязательной государственной регистрации договоров аренды (субаренды) независимо от форм собственности объектами недвижимости и сроков их действия.

Судя по ряду последних публикаций, неофициальное мнение сотрудников налоговой инспекции г. Москвы заключается в том, что следует разделять требования о регистрации договоров аренды (субаренды) и требования о регистрации "права аренды". Если в отношении обязательности государственной регистрации договоров аренды трудно что-либо противопоставить ст. 651 ГК РФ, то, обосновывая необходимость государственной регистрации "права аренды", сторонники такого подхода ссылаются на ст. 4, 26 Закона N 122-ФЗ, содержащих понятие "государственная регистрация права аренды".

ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Напротив, ГК РФ устанавливает, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия как имущественного комплекса. Частью 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Закон N 122-ФЗ содержит специальные нормы по отношению к ГК РФ, и именно в Законе N 122-ФЗ определены порядок, условия и процедура регистрации прав на недвижимое имущество. Однако согласно ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Думается, что в настоящее время при решении вопросов, связанных с необходимостью государственной регистрации договоров аренды недвижимости, а также "прав аренды", было бы правильнее исходить из следующего.

1. Государственной регистрации подлежит договор аренды как обременение прав арендодателя соответствующего объекта недвижимости (полностью или его части), что соответствует ст. 609, 651, 658 ГК РФ, ст. 4, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ. Законодательство не содержит указаний на необходимость регистрации в дальнейшем возможных изменений (дополнений) к зарегистрированному договору аренды, например при изменении арендной платы, увеличении площади арендуемых помещений, продлении срока и т.п. С этим связано введение Законом N 122-ФЗ понятия "право аренды" - именно в таком виде регистрируется обременение прав арендодателя на сданное в аренду имущество по договору со сроком действия не менее года. Будучи однажды зарегистрированным как "право аренды" со стороны третьего лица, обременение прав арендодателя действует в течение всего срока действия договора.

2. Право аренды возникает на основании договора аренды. Право аренды не может существовать отдельно от договора, поэтому право аренды не может подлежать регистрации отдельно (независимо) от регистрации договора. В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право аренды возникает из договора аренды, который заключается между сторонами (арендодателем и арендатором) и должен соответствовать ГК РФ. Кроме того, договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), а несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения (ч. 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ) или формы договора аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 658 ГК РФ) влечет его недействительность. Следовательно, право аренды не может существовать отдельно от договора, и поэтому регистрации подлежит только договор аренды как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

В последнее время довольно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда в соответствии со ст. 447, 448 ГК РФ на торги выставляется право на заключение договора аренды. С победителем торгов заключается договор аренды, который включает существенные и иные (определяемые) условия. И лишь после заключения договора аренды можно вести речь о его регистрации. В этом случае право аренды выступает лишь как возможность заключения договора аренды с победителем торгов. Однако и в этом случае важнейшим фактором необходимости государственной регистрации является срок, на который заключается договор аренды с победителем торгов.

3. Не соответствуют действующему законодательству требования о регистрации одновременно "права аренды" и договор аренды. Регистрация "права аренды" отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрена действующим федеральным законодательством Российской Федерации; если государственной регистрации подлежит в установленном законом порядке сам договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), то необходимости в дополнительной регистрации "права аренды" в этом случае, очевидно, нет.

Таким образом, при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ. При аренде предприятия как имущественного комплекса, а равно при аренде земельного участка, а также иного недвижимого имущества, за исключением аренды зданий или сооружений, договор аренды подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который он заключен, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ряде случаев некоторые субъекты Российской Федерации пытаются регулировать гражданские правоотношения с помощью издаваемых ими законов или постановлений (распоряжений). При этом следует учитывать, что согласно п.п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Российской Федерации и субъекты Российской Федерации не вправе принимать какие-либо акты, содержащие нормы гражданского права, отличные от тех, которые содержатся в федеральных законах и правовых актах.

Представляется, например, что распоряжение мэра г. Москвы N 911-РМ, которым Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы поручено установить порядок обязательной регистрации договоров аренды (субаренды) независимо от форм собственности объектов недвижимости и сроков их действия, в этой части не соответствует ГК РФ и Закону N 122-ФЗ.

Хотелось бы также затронуть вопрос о размере платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество. Согласно п. 2 ст. 11 Закона N 122-ФЗ плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.98 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда&

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество составляют:

для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда;

для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Статьей 19 Закона N 122-ФЗ установлены случаи, при которых государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, направлении представленных документов на подтверждение их подлинности).

Государственная регистрация прав может быть также приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного представителя. Государственная регистрация может быть проведена в более короткий срок по сравнению с месячным сроком, указанным в ст. 13 Закона N 122-ФЗ, однако взимание дополнительной платы за совершение ускоренной регистрации является неправомерным, поскольку указанные выше ставки (размеры платы) за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются предельными (максимальными) и не могут увеличиваться в зависимости от "сокращения" времени регистрации.


С. Козлов,

заместитель директора юридической фирмы "ЮНА"


"Финансовая газета", N 22, Май 1999 г.


Газета "Финансовая газета"


Учредители: Министерство Финансов Российской Федерации, Главная редакция международного журнала "Проблемы теории и практики управления"

Газета зарегистрирована в Госкомпечати СССР 9 августа 1990 г.

Регистрационное свидетельство N 48

Издается с июля 1991 г.

Индексы 50146, 32232

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.