Об ипотеке (залоге недвижимости) (Е.В. Малашин, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 34, август 1998 г.)

Об ипотеке (залоге недвижимости)


Принятый Государственной Думой 24 июня 1997 г. Федеральный закон от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) определил основные положения залога недвижимости. До его принятия отношения, связанные с ипотекой, регулировались Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29.05.92 г. N 2871-1 "О залоге" и Указом Президента Российской Федерации от 28.02.96 г. N 293 (ред. от 9.07.97 г.) "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" состоит из 14 глав и содержит 79 статей. Некоторые нормы, содержащиеся в Законе, такие, как правила страхования заложенного имущества, отличные от требований, предусмотренных в пункте 1 статьи 334 ГК РФ; введение нового вида ценной бумаги - закладной; правила залога жилых помещений, ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

В статье 5 Закона конкретизированы объекты залога недвижимого имущества. В главе I Закона определены основные положения об ипотеке. Так, в ней закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

В пункте 4 статьи 1 Закона установлено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Законом определено (ст. 2), что ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Большое значение для учета обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет их бухгалтерский учет кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Статьями 3 и 4 Закона установлены требования, обеспечиваемые ипотекой, и обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя.

В статье 5 Закона закреплено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки (за исключением указанных в статье 63 Закона - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона.

Законом установлено (ст. 6), что ипотека не допускается в отношении имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном Законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Этой статьей также установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законодательством или договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, закреплены в статье 7 Закона. Так, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если Законом не установлено иное.

В соответствии со статьей 8 Закона договор об ипотеке должен быть заключен с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также с учетом особенностей, предусмотренных Законом.

В главе II (ст. 9) предусмотрены основные положения договора об ипотеке. Согласно пункту 2 статьи 9 предмет ипотеки должен быть установлен в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть определено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Необходимо отметить, что в статье 12 Закона закреплена обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

До принятия Закона в законодательстве, как отмечалось ранее, отсутствовали нормы о закладной. Данному вопросу посвящена глава III Закона (ст. 13 -18).

Законом предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося ее предметом.

Законодательным актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Федеральный закон от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Закон определяет порядок государственной регистрации ипотеки (ст. 20), сроки регистрации, а также основания для отказа в государственной регистрации и отсрочки в государственной регистрации ипотеки (ст. 21).

В соответствии со статьей 20 Закона государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для регистрации должны быть представлены нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательство уплаты регистрационного сбора и документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Законом предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно статье 23 Закона исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Вместе с тем копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

Статьей 27 Закона установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки (отказ от государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации и т.д.), могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Законом установлено, что орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации.

Законом конкретизированы незаконные действия органа, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, и возложена обязанность возмещения заинтересованному лицу убытков, причиненных незаконными действиями либо бездействием.

Особого внимания заслуживает глава V Закона, в которой имеется 8 статей (29 - 36), посвященных пользованию залогодателем заложенным имуществом, содержанию и его ремонту, страхованию заложенного имущества, а также мерам по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.

Статья 31 Закона посвящена порядку страхования заложенного имущества. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Законом предусмотрено, что в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

В главах VI, VII, VIII и IX Закона закреплены положения (нормы), определяющие переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, даны понятия последующей ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной, а также основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Статьей 37 Закона установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В статье 38 Закона предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего, по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно статье 40 Закона, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при соблюдении условий, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока (сервитут), обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.

В соответствии со статьей 43 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Как предусмотрено Законом (ст. 45), государственная регистрация последующей ипотеки также осуществляется соблюдением правил, установленных статьями 19-28. При этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 46 предусматривает условия удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам, а также уступки прав по договору об ипотеке (ст. 47), передачу прав по закладной (ст. 48) и залог закладной (ст. 49).

Пунктом 2 статьи 49 Закона предусмотрен ряд обязанностей ипотечного залогодержателя при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной.

В Законе предусмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 50), судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51), подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 52), определены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц (ст. 53), а также вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54) и порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Необходимо отметить, что в Законе ввиду отсутствия в законодательстве о залоге четкой регламентации порядка судебного рассмотрения дел об обращении взысканий на заложенное имущество введены нормы статьи 55, которая проясняет некоторые вопросы.

В частности, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации и т.д. В статье 54 Закона предусмотрено право суда по просьбе залогодателя и при наличии уважительных причин в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года при наличии ряда оснований, а именно: когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяются действия Закона и по иным основаниям. Согласно пункту 1 статьи 55 удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Несомненный интерес представляют статьи Закона, в которых говорится о способах реализации заложенного имущества (ст. 56), порядке проведения публичных торгов (ст. 57), случаях, когда публичные торги объявляются несостоявшимися (ст. 58), порядке продажи заложенного имущества на аукционе (ст. 59), прекращении обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации (ст. 60), а также распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (ст. 61).

Согласно статье 62 Закона по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Законом (ст. 64) закреплено право возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. В соответствии со статьей 65 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Законом определены и установлены требования к ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам (ст. 66), а также установлен порядок оценки земельного участка при его ипотеке. Так, согласно статье 67 Закона оценка земельного участка не может быть в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. При этом к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В статье 68 Закона установлен режим использования земельного участка. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. В соответствии со статьей 69 Закона при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Законом также установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение либо часть этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В статьях 70-73 Закона закреплены такие нормы, как ипотека предприятия как имущественного комплекса, обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия, а также обращение взыскания на заложенное предприятие. Так, в соответствии со статьей 73 Закона в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир.

Этому посвящена глава XIII Закона. Статьей 74 установлено что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. В пункте 2 статьи 74 закреплено, что ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Законом установлены особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Ипотека (залог недвижимости) указанных лиц, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 74 Закона, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статьями 75-78 Закона определены особенности ипотеки квартир в многоквартирном жилом доме, ипотеки строящихся жилых домов, жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру.

Необходимо отметить важнейшую норму Закона, которая обеспечивает защиту конституционных прав граждан на жилище. Так, согласно статье 78 Закона лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не только восполнил пробелы в действующем законодательстве, но и наметил тенденции дальнейшего развития рынка недвижимости в Российской Федерации.


Е.В. Малашин, юрист



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.