Кадастровая оценка земель для целей налогообложения (В.А. Щеглов, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 51, декабрь 1998 г.)

Кадастровая оценка земель для целей налогообложения


Налогообложение и оценка земель на современном этапе


В настоящее время в механизме земельного налогообложения налоговой базой является площадь участка, а ставка земельного налога устанавливается в соответствии с Законом РФ от 11.10.91 г. N 1738-1 (ред. от 25.07.98 г.) "О плате за землю" в рублях на единицу площади участка. Например, в городах ставка дифференцирована в зависимости от численности населения и экономического района, на территории которого расположен город. Пока не было земельного рынка, такой подход был правомерным. Средства, собираемые от земельного налога, должны были обеспечить финансирование тех мероприятий по коммунальному обустройству городов, которые ранее инвестировались из централизованных бюджетов. Поэтому размер ставок налога определялся в первую очередь издержками коммунального строительства в городах разной величины с различными природно-географическими условиями, а во вторую - размером строительной ренты по городам и регионам.

Нормативная цена земли на первом этапе устанавливалась как 50-кратная величина ставки земельного налога, т.е. как бы исходя из 2%-ной ставки капитализации текущих платежей. В дальнейшем согласно решениям Правительства РФ нормативная цена земли стала определяться величиной 200-кратной ставки земельного налога, что при ежегодных индексациях ставок во многих городах привело к 4-кратному превышению нормативной цены над уровнем рыночных цен на землю. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" нормативная цена земли стала определяться уровнем рыночных цен на нее. Однако поскольку нормативная цена земли является зональным показателем, то одна и та же стоимость устанавливается для всех участков, находящихся на территории какой-либо зоны. В то же время известно, что даже соседние участки по своим потребительским свойствам и рыночной стоимости могут существенно различаться. Поэтому при переходе на новую систему земельного налогообложения, при которой в соответствии с проектом Налогового кодекса в качестве налоговой базы принимается стоимость земельного участка, определение кадастровой стоимости каждого участка в отдельности представляется вполне закономерным.

Кадастровую стоимость земельных участков целесообразно определять как потребительскую стоимость, характеризующую ценность объекта для конкретного владельца при определенном варианте его использования. Налоговая база может исчисляться в виде восстановительной стоимости, которая в отличие от рыночной, выражающей "стоимость в обмене", ближе к понятию "стоимость в использовании" и по своей природе более соответствует налогу на земельную собственность и другое имущество. Подобный подход более приемлем в настоящее время для российской действительности, чем принятый в странах с многовековыми рыночными традициями, в соответствии с которыми налогооблагаемая стоимость определяется суммой потенциального годового дохода, приносимого имуществом или его рыночной стоимостью, определяемой суммой, за которую это имущество может быть продано на свободном рынке.

Достоинством показателя восстановительной стоимости, выражаемого величиной затрат, которые необходимы для создания объекта, аналогичного оцениваемому, является методическая простота его определения и развитая информационно-статистическая база в виде объектных, удельных и элементных показателей стоимости строительства по основным видам оцениваемого недвижимого имущества, включая объекты социальной сферы, промышленные здания, земельные участки под застройкой, свободные от застройки участки и участки продуктивных земель. Показатель восстановительной стоимости широко применяется в практике оценочных работ по зданиям и сооружениям, осуществляемых БТИ и Госкомстатом России.

Налоговая база земельного участка призвана отражать общие признаки оцениваемых объектов, объективную шкалу их относительной ценности по отношению друг к другу и быть при этом связанной с общественной ценностью (рентой) земли. Предполагается, что в пользу общества отчуждается часть земельной ренты, сформированной природным качеством участка и общественными затратами по обустройству территории. Стоимость участка, созданная за счет улучшений, которые осуществил владелец земельной собственности, не должна входить в налогооблагаемую базу. В связи с этим необходимо отметить целесообразность сохранения раздельного налогообложения земли и строений с целью перераспределения основной части налога на недвижимость на земельный участок, связав ее с земельной рентой. Налог на строения должен стимулировать инвестиции в строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий, в связи с чем общий уровень его должен оставаться невысоким.

На налогообложение земли не должны влиять ни сезонные колебания спроса, ни оперативные корректировки экономической политики и финансовых курсов, ни другие факторы временного и конъюнктурного характера. Устойчивость налоговой базы позволит не только планировать хозяйственную деятельность, формировать стабильный бюджет, но и экономить средства общества на проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков.

Отражение земельной ренты в составе кадастровой стоимости земельного участка - один из важнейших методологических принципов кадастровой оценки. В рыночных условиях величину ренты, которая присуща данному земельному участку, выражает рыночная стоимость этого участка, представляющая собой капитализированную ренту или вероятную цену на свободном рынке. Но пока отсутствует устойчивый земельный рынок, расчетные показатели ренты, установленные с учетом знаний о формировании и функционировании городов и поселков, других производственных и непроизводственных территориальных комплексов и отдельных объектов, т.е. на основе методов экспертной оценки, могут более правильно характеризовать ценность земли, чем цены по небольшому количеству сделок с землей в условиях ограниченного рыночного опыта по такому специфичному товару, как земельные ресурсы.

В настоящее время для определения кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории. В этом их отличие от методов оценки рыночной стоимости, где в качестве базы для сравнения достаточно подборки данных о нескольких реальных продажах аналогичных объектов. Однако технология массовой оценки не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения и индивидуально-потребительских свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т.п.).

Применение технологии массовой оценки необходимо при определении стоимости большого числа объектов на конкретную дату. Эта задача может быть реализована при использовании стандартных методик и статистического анализа. В то же время в технологии массовой оценки определение рыночной стоимости единичных объектов необходимо для контроля и защиты результатов массовой оценки, а также для определения налоговой базы объектов специального назначения, по которым отсутствует массовая статистика продаж.

Кадастровая стоимость земельного участка является учетным показателем государственного земельного кадастра и применяется в кадастровой документации наряду с нормативной ценой земельного участка. В связи с тем что в настоящее время нормативная цена земли определяется уровнем рыночных цен на землю, она также может быть использована в технологии кадастровой оценки.

Существенное отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости оцениваемого объекта - ее независимость от формы собственности, так как при определении налогооблагаемой базы следует оценивать абсолютное право собственности, т.е. совокупность всех видов прав, которыми можно обладать в соответствии с законодательством. Исключение составляют случаи, когда участок обременен обязательствами в пользу других лиц или полные права не могут быть реализованы из-за залежей полезных ископаемых, запасов водных ресурсов и т.п.


Административный статус кадастровой оценки


Кадастровая форма взимания налога на недвижимость (включая земельные участки), т.е. взимание налога по перечню (реестру) типичных объектов обложения, прошедших регистрацию на определенной территории с учетом их стоимостной оценки, дала наименование показателю налогооблагаемой стоимости кадастровая стоимость земельного участка. Источник получения исходных данных о земельном участке и место записи результата проведенной оценки - государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ - методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик.

Кадастровая оценка стоимости земли проводится на основе законодательных актов и является административно регулируемым процессом присвоения стоимостных параметров земельным участкам. Этот процесс включает административное утверждение следующих решений:

а) необходимость и сроки проведения оценки и переоценки, границы оцениваемой территории;

б) выделение объектов оценки;

в) органы координации и проведения оценки;

г) применяемые методы и технология оценки;

д) нормативные требования и стандарты оценки, установление соотношения кадастровой стоимости и уровня рыночных цен;

е) оценочное зонирование территории области или района и показатели базовой стоимости земли;

ж) оценочное зонирование территории города, поселка и показатели зональной стоимости земли;

з) коэффициенты (индексы), учитывающие локальные условия местоположения и характеристики отдельного участка для пересчета зональной стоимости земли в кадастровую стоимость земельного участка;

и) коэффициенты индексации для переоценки;

к) результаты оценки - налоговые реестры по земельным участкам и их собственникам;

л) защита результатов оценки в суде.

Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов и поселков. Эти же органы устанавливают нормативные требования, методику и технологию проведения кадастровой оценки стоимости земли, а также утверждают ее результаты.


Основные методические принципы кадастровой оценки стоимости земли


Основной методический принцип кадастровой оценки стоимости земли - совмещение результатов анализа рыночной информации и анализа факторов образования рыночной стоимости земли (факторного анализа).

Общая модель оценки стоимости земельного участка строится на предположении, что величина стоимости будет зависеть от размера участка и других факторов. Среди них некоторые присущи самому участку - внутренние факторы, такие, как целевое назначение, качество почвы, конфигурация и т.п., и факторы местоположения и окружающей среды, т.е. внешние, которые в свою очередь делятся на пространственные (районные, общегородские, зональные) и локальные, присущие части территории (площадке, кварталу, улице).

В зависимости от состояния исходной статистической базы кадастровая стоимость земельного участка определяется двумя путями. При наличии адекватной рыночной информации она устанавливается путем умножения его площади на показатель зональной стоимости в той зоне, в которой находится оцениваемый участок, с учетом индексов, учитывающих идентифицируемые рынком условия локального местоположения и характеристики земельного участка. При ограниченной и противоречивой рыночной информации кадастровая стоимость участка определяется путем умножения его площади на показатель зональной стоимости, установленный для оценочной зоны с наиболее представительной рыночной информацией, и на коэффициент относительной ценности территории той зоны, в которой находится участок.

Средние показатели зональной стоимости земли по оценочным зонам рассчитываются стандартными методами статистической или графической обработки имеющейся информации о рыночных операциях с застроенными и незастроенными земельными участками и другими объектами недвижимости (квартиры, нежилые помещения, гаражи и т.п.). Значения индексов также определяются на основе рыночной статистики методом анализа парных (сопоставимых) продаж.

Оценочное зонирование территории области, района, города (поселка) состоит в выделении оценочных зон с относительно равными значениями стоимости земли (при наличии адекватных статистических данных) и равноценными условиями функционирования различных хозяйствующих субъектов и видов деятельности (при недостаточности и противоречивости рыночной статистики).

По категориям и видам использования земель, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, оценочное зонирование территории проводится преимущественно по отчетным данным о сделках купли-продажи, договорах аренды и другой информации. Если рыночная информация недостаточна и противоречива, применяют экспертный метод по факторам изменения ценности земель (доступность основных центров тяготения, инженерно-транспортное обустройство, состояние окружающей среды и т.п.) либо оценку рыночной стоимости земли по объектам-аналогам (типовым участкам) с использованием общепринятых методов определения рыночной стоимости - сравнительного, доходного, затратного.

Сравнительный метод (метод сопоставимых продаж) применяется для оценки тех объектов земельного рынка, по сделкам с которыми имеются статистические данные: земельные участки садоводческих товариществ, дачных хозяйств, усадебной застройки и др. Для установления стоимости объекта подбирают объекты-аналоги, стоимость которых известна. Доходный метод используют для оценки земельных участков предприятий производственного (включая земли сельскохозяйственного назначения) и коммерческого назначения путем отнесения части капитализированного дохода на стоимость земли. Затратный метод обычно применяют для оценки рыночной стоимости строений, но в ряде случаев, когда важнее точность относительной, а не абсолютной оценки, может использоваться и для земель, рыночный оборот по которым отсутствует: земли промышленности, транспорта, лесного фонда и пр.

Одним из вспомогательных приемов в рамках сравнительного метода является так называемый остаточный метод, при котором из рыночной стоимости объекта недвижимости (здания на участке), установленной сравнительным методом, вычитается расчетная стоимость строения и полученная разница представляет собой стоимость имущественного комплекса, приходящуюся на земельный участок. Часто статистической базой подобного расчета стоимости земли являются материалы по рынку квартир, рынку аренды и продаж нежилых помещений и офисных зданий.

Как известно, остаточный метод в основном предназначен для выделения стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости как единого имущественного комплекса (строение на земельном участке). Полученная в результате стоимость земельного участка характерна только для анализируемого объекта и не может без дополнительных исследований быть использована не только для массовой оценки земель, но и в качестве аналога для другого объекта недвижимости.

Два разных по доходности объекта, находящиеся в непосредственной близости друг от друга и даже на одном участке, будут различаться по стоимости земли. Конкретный участок может и не иметь рыночной стоимости или цены при отсутствии спроса, но стоимость земельного участка как физической категории не может характеризоваться отрицательной величиной.

Использовать остаточный метод для массовой оценки земель неправомерно и из-за ориентации на стоимость сделок на квартирном рынке. Рынок квартир в многоэтажных домах представляет собой один из сегментов рынка недвижимости и неадекватен рынку земельных участков или рынку домов с земельными участками. Каждый из этих сегментов рынка имеет свои группы покупателей с различными потребностями и финансовыми возможностями. По существу остаточную стоимость можно охарактеризовать как влияние местоположения дома на стоимость квартиры, т.е. "стоимость адреса", а не земельного участка, так как земля (земельный участок) в условия сделки не входит. И даже независимо от того, пришлось ли платить за земельный участок при строительстве дома или он был получен другим путем, на рыночной цене продаваемых квартир это не отразится - изменится лишь норма прибыли подрядчика.

Даже чисто расчетным путем через "стоимость адреса" нельзя определить стоимость земли в связи с тем, что любая единица площади земельного участка, к которой можно было бы отнести остаточную стоимость квартиры, является произвольной (т.е. не оговоренной сделкой). Например, в зависимости от того относится ли остаточная стоимость квартиры на часть площади земли, находящейся под домом (площадь застройки), на часть участка земли, примыкающего к дому, на часть площади квартала или участка застройки вдоль улиц, каждый раз получаются совершенно разные показатели стоимости земли. А ведь впоследствии, если следовать подобной логике, эту площадь придется указывать в налоговом извещении и оформлять на нее вещные права.

Использование в расчетных формулах остаточного метода коэффициента этажности, отображающего соотношение между общей площадью квартир в доме и площадью его застройки, приводит к тому, что стоимость городской земли под двумя рядом расположенными домами разной этажности будет существенно различаться. Величина коэффициента этажности также будет разной в домах с разными конструктивными системами, разных серий, с разной площадью встроенных нежилых помещений, что потребует либо получения экспликации по каждому дому, где находится продаваемая квартира, либо существенного усреднения расчетных показателей.

Статистика квартирного рынка сейчас наиболее полная по сравнению с рыночной информацией по другим объектам недвижимости. Использовать ее в работе по массовой оценке городских земель можно лишь в сочетании с информацией о рыночной стоимости земли, полученной с помощью любого из известных методов оценки, либо на основе данных аукционных продаж.

При кадастровой оценке стоимости земли нужно также учитывать следующие требования:

1. Разработка методов кадастровой оценки стоимости земли как части единой методологии оценки недвижимости для целей налогообложения - единое экономическое содержание оценочной стоимости как для земельного участка, так и для расположенных на нем строений и сооружений (оценке подлежат потребительские свойства объектов, в результате чего определяется стоимость в использовании, а не стоимость в обмене, как при определении рыночной стоимости объекта. Экономическим эквивалентом стоимости в использовании является восстановительная стоимость, соответствующая величине затрат на воспроизводство аналогичных объектов с учетом их фактического состояния).

2. Соответствие и сопоставимость оценочной стоимости различных земельных участков и их потребительских качеств, включая идентифицируемые рынком характеристики участка и общественную ценность земли (ренту). Кадастровая стоимость земли должна отображать реально складывающиеся на земельном рынке соотношения стоимости между участками разных типов (функциональное использование, местоположение, характеристики).

3. Рыночную статистику на основе выборки данных о продажах и аренде земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории.

4. Измерение усредненных результатов (дохода, полезности, удобства) при текущем (фактическом) использовании земли. В таком случае методы массовой оценки существенно отличаются от методов определения рыночной стоимости отдельных объектов, так как при использовании последних земельный участок оценивается как незастроенный с учетом наилучшего и наиболее эффективного его использования. Например, лучше всего использовать участок, расположенный на пересечении магистральных улиц, под ресторан либо магазин, либо какой-нибудь другой объект, разрешенный по условиям строительного (функционального) зонирования. Если на этом участке расположен малоэтажный жилой дом, кадастровая оценка участка будет соответствовать его текущему использованию.

5. Необходимость оценки большого количества земель преимущественно на основе данных регистрации, инвентаризации и других материалов кадастрового учета без обследования объекта оценки. Оценка стоимости земельных участков на основе стандартных процедур с использованием компьютерных программ и документальных источников информации существенно снижает трудоемкость столь масштабных работ и позволяет привлечь для ее исполнения наряду с профессиональными и лицензированными оценщиками специалистов из землеустроительных организаций.

6. Проведение контроля результатов кадастровой оценки и калибровки расчетных методов на основе оценки объектов-аналогов (типовых участков) с использованием общепринятых методов определения рыночной стоимости (сравнительный, доходный, затратный).

7. Участие населения в обсуждении результатов кадастровой оценки и их обоснованная корректировка; "прозрачность" методов оценки кадастровой стоимости, возможность демонстрации расчетного процесса.


(Окончание следует)


В.А. Щеглов

ОАО "Земельные ресурсы"



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.