Землепользование и земельные платежи (О.Л. Скрябина, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 23, июнь 1999 г.)

Землепользование и земельные платежи
(Продолжение. Начало см. в N 19, 20, 21, 22)


Возмещение убытков


Убытки, причиненные:

изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд;

ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения);

ухудшением качества земель в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователям земли, понесшим эти убытки.

В случаях предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд во временное пользование или в аренду (при условии последующего восстановления качества сельскохозяйственных угодий до уровня кадастровых оценок не ниже предоставленных) размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется следующим образом: за каждый год временного пользования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5% от стоимости освоения новых земель; за последующие годы аренды от 11 до 20 лет за каждый год взимается 2%, от 21 до 50 лет - 1% норматива.

Убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения) или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователям земли, понесшим эти убытки.

При выкупе или продаже земельных участков убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого или продаваемого участка.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки.

Возмещению подлежат:

стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место (определяется по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений);

стоимостная оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) (производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ);

незавершенное строительство (оценивается по фактически произведенным объемам работ и затратам);

стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений (определяется по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон);

убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, например, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и др. (определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений и на приобретение транспортных средств);

убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель (включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий и мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, и определяются проектной документацией);

убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли (включают затраты на выполнение строительных, мелиоративных и иных работ, приобретение материалов и оборудования, необходимого для восстановления сокращающихся объемов производства);

упущенная выгода (является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков).

Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за последние 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель, и корректируется в соответствии с темпами инфляции.

Упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства. При этом применяются следующие коэффициенты:


  /-----------------------------------------------------------------\
  |Продолжительность | Коэффициент  | Продолжительность| Коэффициент|
  |    периода       |  пересчета   |      периода     | теряемого  |
  | восстановления   |  теряемого   |   восстановления | ежегодного |
  |  нарушенного     | ежегодного   |    нарушенного   |    дохода  |
  |  производства    |   дохода     |    производства  |            |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |     1 год        |     0,9      |     8 - 10 лет   |    5,6     |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |     2 года       |     1,7      |    11 - 15 лет   |    7,0     |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |     3 года       |     2,5      |    16 - 20 лет   |    8,2     |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |     4 года       |     3,2      |    21 - 25 лет   |    8,9     |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |     5 лет        |     3,8      |    26 - 30 лет   |    9,3     |
  |------------------+--------------+------------------+------------|
  |   6 - 7 лет      |     4,6      |   31 и более лет |     10     |
  \-----------------------------------------------------------------/

Потери возмещаются предприятиями, учреждениями и организациями, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья для несельскохозяйственных нужд или чья деятельность приводит к ограничению использования, ухудшению качества сельскохозяйственных угодий, а также предприятиями, учреждениями и организациями, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, санитарные и защитные зоны (за исключением случаев, когда эти зоны устанавливаются на землях природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения).

Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

Под освоением новых земель (включая их окультуривание и повышение плодородия почв) понимается комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовлечению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несельскохозяйственными угодьями, путем проведения мелиоративных работ (осушение, орошение и др.).

Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются:

при предоставлении земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;

при предоставлении естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;

при отводе земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;

при изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законодательством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

при консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, если виновные в деградации угодий и загрязнении земель не установлены.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд зависят от зонности, типа почв и установлены постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 28.01.93 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (в ред. постановления Правительства РФ от 15.05.99 г.).

Так, например, к 1-й зоне отнесены Республика Карелия, Республика Коми, Архангельская и Мурманская области, Ненецкий автономный округ. Средний норматив стоимости освоения новых земель, изымаемых сельскохозяйственных угодий установлен в размере 127 тыс. руб./га. При этом для различных почв существуют соответствующие нормативы. Например:

дерново-карбонатные, торфяные окультуренные - 183 тыс. руб./га,

дерновые и дерново-оподзоленные, старопойменные - 165 тыс. руб./га,

дерново-подзолистые легкосуглинистые и супесчаные - 139 тыс. руб./га,

дерново-подзолистые тяжело- и среднесуглинистые - 112 тыс. руб./га,

дерново-подзолистые эродированные - 77 тыс. руб./га,

дерново-подзолистые глеевые, иловато - болотные,

торфянисто-болотные - 53 тыс. руб./га.

Ко 2-й зоне относятся: Республика Марий Эл, Удмуртская Республика, Брянская, Владимирская, Вологодская, Ивановская, Калужская, Тверская, Кировская, Костромская, Новгородская, Пермская, Псковская, Смоленская и Ярославская области, Коми-Пермяцкий автономный округ (норматив стоимости - 124 тыс. руб./га). Калининградская, Ленинградская области и г. Санкт-Петербург относятся к 12-й зоне (норматив стоимости - 263 тыс. руб./га), Московская область и г. Москва - к 13-й зоне (норматив - 260 тыс. руб./га).

Указанные нормативы могут уточняться Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству на основе данных Госкомстата России о поквартальной индексации цен на оборудование и материалы, применяемые при освоении новых земель, и стоимости соответствующих строительно-монтажных работ.


Особенности платы за землю в городе Москве


Сложными являются земельные платежи в г. Москве. Согласно Уставу города Москвы, утвержденному Законом г. Москвы от 28.06.95 г. (в ред. от 24.06.98 г. N 11), в Москве выделяются следующие категории земель:

земли общего пользования, жилой и другой городской застройки,

земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций,

земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения,

земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования,

земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда,

земли запаса и иные земельные участки.

В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами города Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации.

Видами платы за землю в городе являются:

земельный налог,

арендная плата - долгосрочная и краткосрочная,

нормативная цена земли,

выкуп права аренды земельного участка,

платежи по договору субаренды земельного участка.

Платежи по земельному налогу регулируются Законом г. Москвы от 21.01.98 г. N 1 "О ставках земельного налога" с учетом повышающих коэффициентов, установленных Федеральным законом от 29.12.98 г. N 192-ФЗ "О первоочередных мерах в области бюджетной и налоговой политики" и Федеральным законом от 22.02.99 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 г.". Основным видом платежей за право пользования землей на территории города является арендная плата.

Заключение договоров аренды способствует ведению более точного учета земельных участков в городе, контролю эффективности и целевого их использования, а также более равномерному получению средств в доход городского бюджета. Кроме того, оформление аренды земельных участков дает возможность земельному комитету ограничивать землепользователя условиями договора (например, разрешать или не разрешать сдавать часть участка в субаренду).

В г. Москве ставки арендной платы регулируются распоряжением мэра от 2.04.99 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г."

Согласно Закону г. Москвы от 16.07.97 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" льготы по плате за землю предоставляются в виде частичного или полного освобождения от земельного налога, частичного освобождения от арендной платы, отсрочки или рассрочки внесения платы за землю, налогового или платежного кредита или в иной форме. Льготы по плате за землю устанавливаются до утверждения городского бюджета на следующий финансовый год в целях социальной защиты населения и стимулирования деятельности, направленной на реализацию основных направлений развития Москвы. Льготы устанавливаются в целом по категориям плательщиков и не применяются в случае, когда плательщик, имеющий право на льготы, передает земельный участок или расположенные на нем здания, сооружения и помещения в аренду или субаренду другому лицу или в качестве компенсации за работы, товары, услуги, в том числе по договорам о совместной деятельности. При передаче доли указанной недвижимости эти льготы не применяются в части, пропорциональной доле недвижимости, переданной в аренду, субаренду или под совместную деятельность.

Распоряжением мэра от 9.11.98 г. N 1129-РМ "О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду" утверждено Положение о передаче земельных участков в г. Москве в субаренду.

В соответствии с Положением для заключения договора субаренды необходимо письменное согласие арендодателя в лице Московского земельного комитета.

При согласии арендодателя на передачу земельного участка в субаренду:

в случае, когда арендатором выкуплено право аренды земли и в договор аренды включена норма, разрешающая арендатору передачу земельного участка в субаренду, он имеет право сдавать земельный участок в субаренду на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды;

в случае, когда арендатором не выкуплено право аренды земли, он имеет право сдавать земельный участок в субаренду на срок до одного года в пределах оставшегося срока действия договора аренды на основании решения соответствующей комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию;

земельный участок под зданием, сооружением, находящимся в частной собственности арендатора, может сдаваться в субаренду на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды, без выкупа права на сделки с арендными правами.

Положение предусматривает также, что использование земель по договору субаренды не должно противоречить цели использования земельного участка по договору аренды. При сдаче в аренду (субаренду) зданий, сооружений лицом, являющимся их собственником, арендатором или обладателем иных имущественных прав на них и одновременно арендатором земельного участка, в субаренду передается та часть земельного участка, которая занята этим зданием, сооружением и необходима для его использования. При передаче земельного участка в субаренду для использования в целях, для которых городскими нормативными правовыми актами предусмотрены ставки арендной платы выше, чем по договору аренды земельного участка, в договор аренды земли вносятся соответствующие изменения.


(Продолжение следует)


О.Л. Скрябина, к.э.н.



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.