Землепользование и земельные платежи
(Продолжение. Начало см. в N 19, 20, 21, 22)
Возмещение убытков
Убытки, причиненные:
изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд;
ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения);
ухудшением качества земель в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователям земли, понесшим эти убытки.
В случаях предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд во временное пользование или в аренду (при условии последующего восстановления качества сельскохозяйственных угодий до уровня кадастровых оценок не ниже предоставленных) размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется следующим образом: за каждый год временного пользования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5% от стоимости освоения новых земель; за последующие годы аренды от 11 до 20 лет за каждый год взимается 2%, от 21 до 50 лет - 1% норматива.
Убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения) или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователям земли, понесшим эти убытки.
При выкупе или продаже земельных участков убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого или продаваемого участка.
Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки.
Возмещению подлежат:
стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место (определяется по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений);
стоимостная оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) (производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ);
незавершенное строительство (оценивается по фактически произведенным объемам работ и затратам);
стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений (определяется по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон);
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, например, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и др. (определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений и на приобретение транспортных средств);
убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель (включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий и мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, и определяются проектной документацией);
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли (включают затраты на выполнение строительных, мелиоративных и иных работ, приобретение материалов и оборудования, необходимого для восстановления сокращающихся объемов производства);
упущенная выгода (является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков).
Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за последние 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель, и корректируется в соответствии с темпами инфляции.
Упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства. При этом применяются следующие коэффициенты:
/-----------------------------------------------------------------\
|Продолжительность | Коэффициент | Продолжительность| Коэффициент|
| периода | пересчета | периода | теряемого |
| восстановления | теряемого | восстановления | ежегодного |
| нарушенного | ежегодного | нарушенного | дохода |
| производства | дохода | производства | |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 1 год | 0,9 | 8 - 10 лет | 5,6 |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 2 года | 1,7 | 11 - 15 лет | 7,0 |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 3 года | 2,5 | 16 - 20 лет | 8,2 |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 4 года | 3,2 | 21 - 25 лет | 8,9 |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 5 лет | 3,8 | 26 - 30 лет | 9,3 |
|------------------+--------------+------------------+------------|
| 6 - 7 лет | 4,6 | 31 и более лет | 10 |
\-----------------------------------------------------------------/
Потери возмещаются предприятиями, учреждениями и организациями, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья для несельскохозяйственных нужд или чья деятельность приводит к ограничению использования, ухудшению качества сельскохозяйственных угодий, а также предприятиями, учреждениями и организациями, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, санитарные и защитные зоны (за исключением случаев, когда эти зоны устанавливаются на землях природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения).
Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).
Под освоением новых земель (включая их окультуривание и повышение плодородия почв) понимается комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовлечению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несельскохозяйственными угодьями, путем проведения мелиоративных работ (осушение, орошение и др.).
Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.
Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются:
при предоставлении земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;
при предоставлении естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;
при отводе земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;
при изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законодательством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
при консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, если виновные в деградации угодий и загрязнении земель не установлены.
Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд зависят от зонности, типа почв и установлены постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 28.01.93 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (в ред. постановления Правительства РФ от 15.05.99 г.).
Так, например, к 1-й зоне отнесены Республика Карелия, Республика Коми, Архангельская и Мурманская области, Ненецкий автономный округ. Средний норматив стоимости освоения новых земель, изымаемых сельскохозяйственных угодий установлен в размере 127 тыс. руб./га. При этом для различных почв существуют соответствующие нормативы. Например:
дерново-карбонатные, торфяные окультуренные - 183 тыс. руб./га,
дерновые и дерново-оподзоленные, старопойменные - 165 тыс. руб./га,
дерново-подзолистые легкосуглинистые и супесчаные - 139 тыс. руб./га,
дерново-подзолистые тяжело- и среднесуглинистые - 112 тыс. руб./га,
дерново-подзолистые эродированные - 77 тыс. руб./га,
дерново-подзолистые глеевые, иловато - болотные,
торфянисто-болотные - 53 тыс. руб./га.
Ко 2-й зоне относятся: Республика Марий Эл, Удмуртская Республика, Брянская, Владимирская, Вологодская, Ивановская, Калужская, Тверская, Кировская, Костромская, Новгородская, Пермская, Псковская, Смоленская и Ярославская области, Коми-Пермяцкий автономный округ (норматив стоимости - 124 тыс. руб./га). Калининградская, Ленинградская области и г. Санкт-Петербург относятся к 12-й зоне (норматив стоимости - 263 тыс. руб./га), Московская область и г. Москва - к 13-й зоне (норматив - 260 тыс. руб./га).
Указанные нормативы могут уточняться Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству на основе данных Госкомстата России о поквартальной индексации цен на оборудование и материалы, применяемые при освоении новых земель, и стоимости соответствующих строительно-монтажных работ.
Особенности платы за землю в городе Москве
Сложными являются земельные платежи в г. Москве. Согласно Уставу города Москвы, утвержденному Законом г. Москвы от 28.06.95 г. (в ред. от 24.06.98 г. N 11), в Москве выделяются следующие категории земель:
земли общего пользования, жилой и другой городской застройки,
земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций,
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения,
земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования,
земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда,
земли запаса и иные земельные участки.
В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами города Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации.
Видами платы за землю в городе являются:
земельный налог,
арендная плата - долгосрочная и краткосрочная,
нормативная цена земли,
выкуп права аренды земельного участка,
платежи по договору субаренды земельного участка.
Платежи по земельному налогу регулируются Законом г. Москвы от 21.01.98 г. N 1 "О ставках земельного налога" с учетом повышающих коэффициентов, установленных Федеральным законом от 29.12.98 г. N 192-ФЗ "О первоочередных мерах в области бюджетной и налоговой политики" и Федеральным законом от 22.02.99 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 г.". Основным видом платежей за право пользования землей на территории города является арендная плата.
Заключение договоров аренды способствует ведению более точного учета земельных участков в городе, контролю эффективности и целевого их использования, а также более равномерному получению средств в доход городского бюджета. Кроме того, оформление аренды земельных участков дает возможность земельному комитету ограничивать землепользователя условиями договора (например, разрешать или не разрешать сдавать часть участка в субаренду).
В г. Москве ставки арендной платы регулируются распоряжением мэра от 2.04.99 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г."
Согласно Закону г. Москвы от 16.07.97 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" льготы по плате за землю предоставляются в виде частичного или полного освобождения от земельного налога, частичного освобождения от арендной платы, отсрочки или рассрочки внесения платы за землю, налогового или платежного кредита или в иной форме. Льготы по плате за землю устанавливаются до утверждения городского бюджета на следующий финансовый год в целях социальной защиты населения и стимулирования деятельности, направленной на реализацию основных направлений развития Москвы. Льготы устанавливаются в целом по категориям плательщиков и не применяются в случае, когда плательщик, имеющий право на льготы, передает земельный участок или расположенные на нем здания, сооружения и помещения в аренду или субаренду другому лицу или в качестве компенсации за работы, товары, услуги, в том числе по договорам о совместной деятельности. При передаче доли указанной недвижимости эти льготы не применяются в части, пропорциональной доле недвижимости, переданной в аренду, субаренду или под совместную деятельность.
Распоряжением мэра от 9.11.98 г. N 1129-РМ "О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду" утверждено Положение о передаче земельных участков в г. Москве в субаренду.
В соответствии с Положением для заключения договора субаренды необходимо письменное согласие арендодателя в лице Московского земельного комитета.
При согласии арендодателя на передачу земельного участка в субаренду:
в случае, когда арендатором выкуплено право аренды земли и в договор аренды включена норма, разрешающая арендатору передачу земельного участка в субаренду, он имеет право сдавать земельный участок в субаренду на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды;
в случае, когда арендатором не выкуплено право аренды земли, он имеет право сдавать земельный участок в субаренду на срок до одного года в пределах оставшегося срока действия договора аренды на основании решения соответствующей комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию;
земельный участок под зданием, сооружением, находящимся в частной собственности арендатора, может сдаваться в субаренду на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды, без выкупа права на сделки с арендными правами.
Положение предусматривает также, что использование земель по договору субаренды не должно противоречить цели использования земельного участка по договору аренды. При сдаче в аренду (субаренду) зданий, сооружений лицом, являющимся их собственником, арендатором или обладателем иных имущественных прав на них и одновременно арендатором земельного участка, в субаренду передается та часть земельного участка, которая занята этим зданием, сооружением и необходима для его использования. При передаче земельного участка в субаренду для использования в целях, для которых городскими нормативными правовыми актами предусмотрены ставки арендной платы выше, чем по договору аренды земельного участка, в договор аренды земли вносятся соответствующие изменения.
О.Л. Скрябина, к.э.н.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"
Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"
Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.
Регистрационное свидетельство N 012947
Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3
Телефон +7 (499) 166 03 71
http://fingazeta.ru/