Землепользование и земельные платежи (О.Л. Скрябина, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 1999 г. )

Землепользование и земельные платежи
(Продолжение. Начало см. в N 19, 20, 21, 22, 23)


В качестве примерного договора субаренды можно рекомендовать следующий:


Договор субаренды земельного участка


   Москва                       "____" __________ г.

Правительство Москвы, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице председателя Московского земельного комитета, с одной стороны, ________________________________ в лице Генерального директора, именуемый в дальнейшем "Арендатор", со второй стороны, _________________________ в лице Генерального директора, именуемый в дальнейшем "Субарендатор", с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:


1. Предмет и цель договора


1.1. По согласованию с Арендодателем Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду земельный участок Арендатора

  площадью ____________________,     имеющий     адресные     ориентиры:
     ________________________________________,  именуемый  в   дальнейшем
"Участок".
     1.2.  Участок   предоставляется   под   использование   (размещение)
____________________________________________.
     1.3. Границы Участка указаны на прилагаемой  к  настоящему  Договору
схеме Участка.

2. Срок действия договора


2.1. Договор заключается сроком на _____________ лет (не более срока договора аренды земельного участка).

2.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Москомземе.

2.3. По истечении срока действия Договора Субарендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение нового договора субаренды.


3. Расчеты по договору


3.1. Арендная плата начисляется на основании распоряжения мэра от 2.04.99 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" со дня, следующего за днем государственной регистрации Арендодателем настоящего Договора, и вносится Субарендатором ежеквартально на счет Арендодателя не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

3.2. В случае невнесения арендной платы в установленный срок Субарендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 21 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.


4. Особые условия


4.1. Субарендатор несет самостоятельную ответственность за использование Участка перед органами городского управления и контроля в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами г. Москвы.


5. Обязанности сторон


5.1. Субарендатор обязуется использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, надлежащим образом выполнять все условия настоящего Договора и права и обязанности Арендатора по договору от ________ N _________ по использованию Участка.

5.2. Арендатор обязуется передать Субарендатору свои права и обязательства по использованию Участка, определенные договором от __________________ N ________ , на срок действия настоящего Договора, не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора, если она не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

5.3. Арендодатель обязуется выполнять свои права и обязанности, определенные договором от _________ N __________, на срок действия настоящего Договора перед Субарендатором, который принимает на себя обязательства Арендатора по использованию Участка.


6. Разрешение споров


6.1. Споры между сторонами настоящего Договора разрешаются путем переговоров.

6.2. При недостижении согласия между сторонами разногласия рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде г. Москвы.

6.3. Иные права и обязанности сторон, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с земельным и гражданским законодательством Российской Федерации.


Нельзя не отметить некоторые несоответствия действующему гражданскому законодательству, возникающие при оформлении договоров субаренды земельных участков.

Согласно ст. 652 ГК РФ арендатору недвижимости одновременно передается и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Более того, аренда здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. В ряде случаев, когда собственником имущества является комитет по управлению имуществом, а балансодержатель пользуется этим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, положение о необходимости оформления договора субаренды теряет смысл.

Часть 2 ст. 654 ГК РФ гласит, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. На территории г. Москвы иное не предусмотрено ни законом, ни договорами с Москомземом и с Москомимуществом.

Постановлением Правительства Москвы от 13.08.96 г. N 689 "О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования" при наличии у землепользователя арендаторов установлены повышающие коэффициенты при расчете платы за землю, но не дано разъяснений, включаются или нет земельные платежи в сумму арендной платы за пользование недвижимым имуществом.

Многообразны штрафные санкции, применяемые Государственной земельной инспекцией города. Основные виды и размеры санкций утверждены распоряжениями мэра Москвы от 21.05.93 г. N 335-РМ "Об утверждении размеров штрафов, налагаемых Госземинспекцией Москомзема за нарушение земельного законодательства и городских нормативных актов" и от 30.12.93 г. N 768-РМ "О дополнительных мерах по повышению эффективности использования земель в г. Москве". К их числу относятся:

превышение нормативных или установленных сроков строительства, реконструкции, а также неосвоение в течение более чем 2 лет отведенных земельных участков. Распоряжением мэра Москвы от 20.06.97 г. N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в г. Москве" Москомзему дано право расторгать договора аренды, а префектам - соответствующие инвестиционные контракты в случае, если инвестор (арендатор) в установленный срок либо в течение более 2 лет с момента предоставления не приступил к освоению земельного участка, а также если земельный участок используется с нарушением условий договора аренды земли;

использование земель не по целевому назначению (здесь подразумевается не только целевое использование земли согласно условиям договора аренды, например эксплуатация административного здания, но и его соответствие основной деятельности предприятия);

нарушения при оформлении права на земельный участок;

самовольное строительство и др.

За неустранение нарушений, выявленных Госземинспекцией, в сроки, указанные в постановлении земельной комиссии, юридические, должностные и физические лица подвергаются повторному наложению штрафа в двукратном размере от первоначальной суммы с установлением новых сроков его уплаты. При каждом последующем неустранении штрафные санкции удваиваются и применяются до полной ликвидации нарушения.


(Окончание следует)

О.Л. Скрябина, к.э.н.



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.