Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок до 1 года?


Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок до 1 года?


Ваш вопрос требует развернутого ответа, поскольку связан с несколькими проблемными ситуациями.

Будем исходить из того, что речь идет о договоре аренды, заключенном после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закона о госрегистрации недвижимости).

Первая проблема - определить значение термина "нежилое помещение". Если вкратце, суть проблемы такова: в нормативных актах нет определения этого термина, а используется он в различных значениях - от узкого (как часть здания) до широкого (как включающий в себя здания, строения и!!! опять-таки нежилые помещения). Кроме того, часто к нежилым помещениям в нормативных актах относят и такие объекты, как гаражи-ракушки, разборные павильоны и т.п. (они не относятся к недвижимости, и мы не будем о них говорить). В научной литературе (в т.ч в комментариях к Гражданскому кодексу РФ (далее - ГК) также нет единодушия, что сюда относить, и главное, какими нормами руководствоваться при аренде нежилых помещений - параграфом 4 главы 34 ГК <Аренда зданий и сооружений> или параграфом 1 <Общие положения об аренде>. Я считаю, что правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений (понимаемых в узком смысле как часть зданий) одинаков (это тоже недвижимость, такая же связь с земельным участком и т.п.). Поэтому к аренде нежилых помещений нужно применять нормы параграфа 4 главы ГК об аренде (повторю, что в законодательстве точного и однозначного ответа на этот вопрос нет), исходя из которых государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года (пункт 2 статьи 651 ГК ), в то время как общими положениями об аренде установлено, что "договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом" (пункт 2 статьи 609 ГК).

Вторая проблема связана с тем, что закон о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, призванный решить многие вопросы, связанные с регистрацией недвижимости, породил проблем больше, чем дал ответов. Коротко: закон необоснованно, на мой взгляд, регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней свел только к регистрации прав, а сделки, договоры (как правоустанавливающие документы) рассматриваются только в качестве одного из оснований такой регистрации. В то же время ГК дифференцированно подходит к необходимости в ряде случаев регистрировать саму сделку (не документ!), как, например, при заключении договора аренды недвижимости, а в ряде случаев регистрации подлежит само право (или переход права), как при купле- продаже недвижимости. Закон же не принимает во внимание такое разграничение понятий, все "валит в одну кучу". Хотя, надо отметить, формально он может вводить такие "новшества" - статьи 131 и 164 ГК, предусматривающие необходимость госрегистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней, содержат фразу "в случаях и в порядке, определенном кодексом и законом о госрегистрации". Но логика ГК при этом нарушена.

Так или иначе, статья 26 закона требует государственной регистрации права аренды зданий, сооружений, нежилых помещений в них (без указания срока!). А далее по тексту статьи говорится, что договор аренды нежилых помещений (как правоустанавливающий документ) подлежит регистрации в качестве обременения прав арендодателя.

Таким образом, договор аренды зданий и сооружений (автор предлагает считать, что аренда нежилых помещений также регулируется нормами ГК об аренде зданий и сооружений) на срок менее года не подлежит госрегистрации в органах юстиции. Однако (вот нелепость!), текст договора как правоустанавливающего документа в этом случае все-таки надо представить в органы юстиции для госрегистрации права аренды (хотелось бы понять, что это такое - право аренды).

В Москве распоряжением Мэра от 7 августа 1998 г. N 911-РМ установлено требование регистрировать договоры аренды недвижимости независимо от срока. Это требование уже явно расходится с нормами ГК, а как известно, гражданское законодательство согласно Конституции относится исключительно к ведению Федерации, а не ее субъектов.

Учитывая вышеизложенное, для минимизации возможных проблем можно посоветовать все- таки предоставлять договор аренды нежилого помещения на госрегистрацию, а уж что именно органы юстиции будут регистрировать - договор или право аренды - и, соответственно, о чем вам сделают регистрационную надпись и выдадут свидетельство, - это уже втростепенно.


Юрист НПП "Гарант-Сервис"

Комарова Татьяна


"Российская газета", 6 ноября 1999 г.


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение