Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? (В.А.Белов, "Законодательство", N 7, июль 1999 г.)

Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?


1. Постановка вопросов


Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется, когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении. К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации *(2). Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(3) (далее - Закон) (он действует с 29 января 1998 г.) лишь усложнил ситуацию. Путаница начинается едва ли не с наименования акта. Определяя понятие "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон (п. 1 ст. 2) неожиданно провозгласил, что далее эта процедура будет также называться "государственная регистрация прав". И оказалось, что термины "государственная регистрация прав и сделок" и "государственная регистрация прав" обозначают тождественные по содержанию понятия! Зачем же нужны два разных термина для их обозначения?

На фоне установленного в ГК РФ разделения данных понятий более чем странно выглядит целый ряд положений Закона, совершенно неосновательно оперирующих терминами "регистрация сделок" и "регистрация прав" как синонимами. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона, в котором установлено буквально следующее *(4): "Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав" (выделено мной. - В.Б.).

Руководствуясь презумпцией, в соответствии с которой ни одно слово, включенное в текст закона, не является случайным, можно сделать только один вывод: законодатель намеренно отождествляет регистрацию прав с регистрацией прав и сделок, только сделок, и, наконец, с регистрацией как сделок, так и прав. Верно ли это?

Ответить на поставленные и многие другие связанные с ними вопросы мы попытаемся в настоящей статье.


2. "Регистрация прав": понятие, соотношение со смежными категориями и юридическое значение


Чтобы правильно понять смысл и назначение перечисленных процедур регистрации, следует начать с выявления категорий, являющихся родовыми по отношению к понятиям, обозначающим обстоятельства, которые могут (должны) быть подвергнуты государственной регистрации. "Имущество" и "права (на имущество)" имеют общую родовую законодательную категорию - "объекты гражданских прав" (ст. 128 ГК РФ). "Сделка" и "переход (прав)" тоже "родственники" - то и другое суть "юридические факты" *(5).

Что означает принадлежность данных понятий к одной группе? Только то, что соответствующие обстоятельства представляют собой различные проявления свойств более общего родового понятия. А это значит, что за государственной регистрацией имущества и государственной регистрацией прав на имущество скрывается одно общее назначение - регистрация состояния принадлежности соответствующего объекта гражданских прав, как материального (недвижимой вещи), так и нематериального (права на недвижимую вещь). Имея в виду, что разъединение личности собственника вещи и обладателя права собственности в российском праве является невозможным, следует заключить, что установление таких двух различных процедур государственной регистрации, как регистрация принадлежности имущества и регистрация принадлежности права собственности на это имущество лишено практического смысла *(6)

Точно так же обнаруживается общность назначения государственной регистрации сделок с недвижимостью и государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Это назначение - регистрация факта установления и перехода соответствующих объектов гражданских прав, так называемых отношений правопреемства. К указанным видам регистрации можно добавить и государственную регистрацию иных - отличных от сделок - юридических фактов, являющихся основаниями динамики правоотношений с недвижимостью (например, предусмотренных ст. 279 и 280 ГК РФ актов государственных органов об изъятии земельного участка, истечении срока приобретательной давности и т.д.).

Наряду с регистрацией фактов, являющихся основаниями возникновения правоотношений транзитивного преемства, в рассматриваемую группу попадают также факты, лежащие в основе процесса конститутивного преемства (т.е. случаи установления на недвижимую вещь новых, ранее не существовавших прав (например, права хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, залога, доверительного управления и т.п.) и случаи прекращения таковых без продолжения отношений транзитивным правопреемством).

Если регистрация имущества и регистрация права на имущество являются разными проявлениями одной категории - регистрации факта принадлежности имущества (причем разъединение их оказывается практически бессмысленным), то совсем иная ситуация в случае разделения регистрации самих юридических фактов (в частности, сделок) и перехода, возникновения или прекращения прав, т. е. последствий этих юридических фактов *(7). Известно, что далеко не всегда один и тот же юридический факт (фактический состав) приводит к одинаковым юридическим последствиям. Применительно к сделкам это значит, что намечаемый участниками сделки правовой результат, та цель, на достижение которой направлено совершение действий, составляющих сделку (см. ст. 153 ГК РФ), может как совпадать с фактически достигнутым результатом, так и отличаться от него. Значит, необходимо различать понятия "регистрация сделок" (т.е. действий, направленных на достижение юридического результата) и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" (т.е. последствий сделок, реально полученного юридического результата).

Итак, остаются три категории: "регистрация прав", "регистрация сделок" (юридических фактов) и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" (фактически наступивших последствий сделок) *(8).

Нельзя не обратить внимания на то, что государственная регистрация фактически наступивших последствий сделок очевидно приведет к результату, идентичному результату государственной регистрации прав. Будет ли зарегистрирован, допустим, факт возникновения у определенного лица залоговых прав на дом или факт принадлежности тому же лицу этих прав - безразлично, ибо регистрация факта принадлежности прав предполагает исследование вопроса об основании возникновения этих прав. Это значит, что при регистрации чьих-либо прав на недвижимость тем самым автоматически регистрируются:

а) факт возникновения у данного лица этих прав;

б) факт прекращения аналогичных прав у правопредшественника (если таковой существовал).

Регистрация фактов "а" и "б" - суть регистрация перехода прав, поскольку, как было убедительно показано в научной литературе, конструкция, именуемая "переход прав", есть не что иное как конструкция прекращения прав правопредшественника и возникновение прав преемника *(9). Регистрация же динамики правоотношений предполагает обязательность регистрации и основания такой динамики, т. е., в частности, сделки с недвижимым имуществом.

Сказанное позволяет заключить, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей в том смысле, что ее соблюдение делает излишним осуществление государственной регистрации перехода этих прав и оснований такого перехода (юридических фактов). Наличие государственной регистрации права на недвижимость означает также наличие зарегистрированного государством факта транзитивного либо конститутивного приобретения этих прав, а также зарегистрированного государством основания такого приобретения (в частности, сделки). Государственная регистрация права выполняет не только собственную, предназначенную ей законодательством роль, но и во всех случаях заменяет государственную регистрацию сделок и динамики (перехода) прав - вот главный тезис, определяющий место государственной регистрации прав на недвижимость в системе смежных юридических категорий.


3. Влияние "регистрации сделок" и "регистрации перехода (прав)" на регистрацию самих прав


Рассмотрим обратные тезисы: "регистрация сделок (иных юридических фактов) заменяет регистрацию прав" и "регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав" Верны ли они?

Начнем с первого тезиса. По замыслу законодателя, он всегда должен быть верным. Об этом свидетельствуют, во-первых, норма п. 1 ст. 13 Закона, обязывающая регистрирующие органы проверять законность регистрируемых сделок, и, во-вторых, правило п. 1 ст. 20 Закона, требующая отказывать в государственной регистрации, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Но может случиться и так, что сам регистрирующий орган будет введен в заблуждение относительно содержания сделки, например, относительно полномочий лица, подписавшего договор. Последующее оспаривание такой сделки может привести к совершенно иным последствиям, нежели те, которые отражены регистрирующим органом в государственном реестре.

Тем не менее, поскольку нужно исходить из нормального течения гражданских отношений и из добросовестного поведения их участников, следует признать, что соблюдение хотя бы одной из процедур - регистрации прав на недвижимость или регистрации сделки с недвижимостью - достаточно для создания намечаемых юридических последствий.

Замечательной иллюстрацией к тезису о достаточности государственной регистрации сделки с недвижимостью для возникновения прав на недвижимость является норма п. 2 ст. 223 ГК РФ. Там говорится: "В случаях, когда отчуждение (сделка по отчуждению. - В.Б.) имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Иными словами, чтобы приобрести право собственности на недвижимость, можно зарегистрировать не само приобретенное право, а сделку по приобретению недвижимости. Хотя в приведенной норме говорится только о сделках по отчуждению имущества (сделках, приводящих к возникновению права собственности) *(10), не подлежит никакому сомнению то обстоятельство, что эта норма может быть применена и к сделкам, устанавливающим иные, по крайней мере - ограниченные вещные права. Кроме того, ч. 2 ст. 251 ГК РФ распространила данное правило на сделки по приобретению и отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Смысл различения процедур регистрации прав и регистрации сделок заключается только в следующем:

а) государственная регистрация прав имеет универсальный характер и может применяться во всех без исключения случаях, в то время как применение процедуры государственной регистрации сделок невозможно в случаях, когда права на недвижимость возникают из иных юридических фактов, отличных от сделок *(11);

б) применение процедуры государственной регистрации иных юридических фактов, отличных от сделок, может иметь место только в случаях, прямо упомянутых в законе (ст. 234, 279 и 280 ГК РФ).

Обратимся теперь к анализу второго из сформулированных тезисов (относительно законодательного разделения понятий "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав").

Сопоставление терминов "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" позволяет предположить, что законодатель стремился установить различное юридическое значение результатов данных "регистраций". И действительно, говоря о возникновении, переходе или прекращении прав, мы указываем на уже состоявшиеся, свершившиеся, наступившие безотносительно к государственной регистрации факты. Те случаи, когда законодатель требует государственной регистрации перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость, - это случаи, когда такой государственной регистрации придается только и исключительно доказательственное, но не конституирующее значение.

В случаях, когда законодатель требует регистрации перехода, возникновения или прекращения прав на недвижимость, он признает, что сам переход, возникновение или прекращение этих прав могут и должны происходить до государственной регистрации данных фактов. Причем только до государственной регистрации, иначе и регистрировать-то будет нечего: не будет ни перехода, ни возникновения, ни прекращения прав.

Совершенно иной подход законодателя обнаруживается в вопросе о юридическом значении государственной регистрации прав на недвижимость. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ установил: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом" (выделено мной. - В.Б.). Иными словами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет не только доказательственное, но и конституирующее значение для таких прав. Без государственной регистрации прав на недвижимое имущество их нет и не может быть.

Получается, что смысл и назначение категорий "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" различны: первая описывает правило, второе - законодательно установленные исключения из этого же правила. Правило, как было сказано, состоит в том, что права на недвижимость не могут возникнуть без государственной их регистрации, если иное не установлено законом. Установленные законом случаи допустимости регистрации не прав, а лишь перехода прав - это как раз то самое "иное", о котором говорится в общем правиле. В случаях, когда законом признается достаточной государственная регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость, тем самым признается и возможность перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость без государственной регистрации самих этих прав. Но если лицо все-таки зарегистрировало не переход прав, а сами права, это никак не может порочить его юридическое положение, ибо соблюдение более строгих требований предполагает соблюдение и менее строгих.

Получается, что и второй сформулированный нами тезис ("регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав") оказался верным, хотя и не в том смысле, что первый. Если регистрация сделки автоматически означает и регистрацию прав, то в случаях, когда законодатель разрешает осуществлять государственную регистрацию перехода прав, подвергать государственной регистрации сами права не нужно, это становится излишним. Права на недвижимость, в отношении которых зарегистрированы факты их перехода, возникновения или прекращения, государственной регистрации не подлежат.

Смысл законодательного разделения процедур "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" заключается в том, что тем самым указывается на возможность различного юридического значения процедуры государственной регистрации. Если законодательство употребляет термин "государственная регистрация прав", то речь идет о государственной регистрации, имеющей конституирующее значение для прав. Без такой государственной регистрации соответствующие права просто не могут возникнуть. Но если законодатель сказал о необходимости государственной регистрации перехода прав, то он тем самым указал на процедуру, имеющую не более чем доказательственное значение. Сам переход прав (т. е. их возникновение и прекращение) свершается безотносительно к государственной регистрации, что делает ненужной процедуру государственной регистрации самих прав.

Иллюстрацией к сказанному могут служить нормы ст. 550 и 551 ГК РФ. Первая из них разрешает вопрос о форме договора продажи недвижимого имущества - он должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Заметим, требования о государственной регистрации такого договора (сделки) нет. Почему? Может быть, законодатель имел в виду, что это правило нет необходимости записывать в каждом конкретном случае, ибо ранее было установлено общее правило о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ)? Очевидно, нет, ибо сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях, а только в тех, которые прямо предусмотрены ст. 131 ГК РФ и законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Но ни ст. 131 ГК РФ, ни Закон не предусматривают перечня таких сделок.

Указания на сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, в ГК РФ имеются, но не в ст. 131, а в статьях, посвященных отдельным сделкам. Так, государственная регистрация как необходимый элемент формы сделки с недвижимостью названа в п. 3 ст. 339 (ипотека), п. 3 ст. 560 (продажа предприятия), п. 3 ст. 574 (дарение), ст. 584 (рента), и др. статьях ГК РФ (полный перечень приведен в начале настоящей публикации). Это означает, что, поскольку в нормах о форме договора продажи недвижимости отсутствует требование о государственной регистрации данного договора, такая регистрация не нужна *(12). Договор продажи недвижимости порождает юридические последствия безотносительно к своей государственной регистрации. Но это означает, что и право собственности на недвижимость переходит (прекращается у продавца и возникает у покупателя) по договору продажи недвижимости безотносительно к государственной регистрации самого права. Государственной регистрации в этом случае подлежит не договор продажи недвижимости и не право собственности на недвижимость, а фактически состоявшийся переход права собственности от продавца к покупателю. "Переход (уже состоявшийся! - В.Б.) права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации", - говорит п. 1 ст. 551 ГК РФ *(13).

Все рассмотренные вопросы - о юридическом значении регистрации прав и ее соотношении с регистрацией сделок и перехода прав - получают отнюдь не такое однозначное решение в соответствии с нормами закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Наименование его как будто говорит о различении, по крайней мере, регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью. Попытавшись установить, какое же юридическое значение имеет (в соответствии с этим Законом) государственная регистрация прав, и какое - государственная регистрация сделок, мы, признаемся, сделать этого не сумели.

Формулировка п. 1 ст. 2 Закона объединяет все. В начале нормы предлагается вместо термина "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использовать более краткий - "государственная регистрация прав". Подобная формулировка имеет право на существование только в том случае, если ее понимать как указание на универсальность процедуры регистрации прав: т.е. если есть регистрация прав, то, без сомнения, будет и регистрация сделок, из которых эти права возникли *(14). Допустим, что имелось в виду именно это. Но как тогда объяснить формулировку, которая объявляет государственную регистрацию прав "юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (выделено мной. - В.Б.)?

Заметим, что акт "признания и подтверждения" - это лишь доказательственный, но не конституирующий фактор. И кроме того, обратите внимание, о "признании" и "подтверждении" чего - прав, сделок - идет речь? Ничего подобного - не прав и не сделок, а результатов сделок - возникновения и прекращения (перехода, обременения *(15)) прав. Получается, что государственная регистрация прав (по Закону) имеет такое же юридическое значение, как и государственная регистрация перехода прав (по ГК РФ): все права на недвижимость возникают, прекращаются (переходят и ограничиваются) безотносительно к государственной регистрации. Регистрации же подлежат уже состоявшиеся возникновение и прекращение прав. Это положение вступает в прямое противоречие с цитированным ранее п. 2 ст. 8 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Вряд ли можно утверждать, что это именно "иной" случай, ибо максимум, что предполагает термин "иное" - это введение исключений, а не формулировку нового общего правила.

Столь же непонятно сформулировано продолжение п. 1 ст. 2 Закона: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке" (выделено мной. - В.Б.).

Вот так новость! Перед нами, кажется, новая классификация прав на недвижимость: "права зарегистрированные" и "права незарегистрированные"! Между прочим, эта классификация неизвестна ГК РФ. А значит, она не имеет под собой никакой законодательной базы.

Если же истолковать данную норму иначе - предположить, что слово "зарегистрированное" смысловой нагрузки в данном случае не несет и имеются в виду любые права на недвижимость, возникнет ситуация, когда эту норму будет невозможно применить. Если, например, Вы возвели дом на собственном участке, Вам никогда не удастся зарегистрировать право собственности на него, ибо у Вас нет того самого единственного, сакраментального, можно сказать, доказательства Вашего права - государственной регистрации. Чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно представить доказательства уже состоявшейся государственной регистрации. Но последнее не только невозможно представить, но и невозможно получить, ибо для этого требуется... наличие государственной регистрации.

Закон находит выход из этой абсурдной ситуации, вводя специальное понятие "основания для государственной регистрации прав" (ст. 17 Закона). Оно наделено особым содержанием, не совпадающим с сутью аналогичного теоретического понятия. В теории основания возникновения и прекращения гражданских прав называются юридическими фактами. В Законе же этим термином обозначаются документы, удостоверяющие наступление юридических фактов, влекущих динамику прав на недвижимость (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(16)), а также "договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества" *(17). Особенные основания для государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, а также отдельных прав на недвижимость предусмотрены также ст. 21-30 Закона. Но при этом приведенное толкование термина "основания для государственной регистрации" (в смысле особых, прямо названных законом, документов о юридических фактах) сохраняется.

Иными словами, для возникновения права на недвижимость заинтересованному лицу сначала следует обратиться в государственный орган, где попытаться доказать наличие оснований для возникновения интересующего его права. И только в случае успеха можно рассчитывать, что в соответствии со ст. 8 и 131 ГК РФ у него возникнет требуемое право на недвижимость в результате государственной регистрации.


4. Юридическая природа сделок, не прошедших государственную регистрацию


Рассмотрение данного вопроса в рамках настоящей статьи обусловлено не его неоднозначным законодательным решением, а ставшей уже традиционной неправильной его трактовкой в нашей практике - правоприменительной вообще и судебной в частности.

Пунктом 1 ст. 165 ГК РФ установлено, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова "в установленных законом случаях". О каких "установленных законом случаях" идет речь: а) о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки, или б) о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок?

Применяя вариант "а", мы получим, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок, предусмотренных ГК РФ, приведен в начале статьи. Именно такой вариант толкования данной нормы называет правильным большинство учебников гражданского права, изданных в 1996-1998 гг. *(18)

Используя же вариант "б", мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственную регистрацию, которые вследствие этой причины прямо объявлены ничтожными в самом законе. В ГК РФ указаны всего три такие сделки: договор залога недвижимости - ипотеки (п. 3 и 4 ст. 339), договор доверительного управления недвижимостью (п. 3 ст. 1017) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч. 4 п. 2 ст. 1028) *(19).

Полагаем, что правильным вариантом толкования является вариант "б". Действительно, в противном случае было бы, во-первых, непонятно, почему в статьях ГК РФ об одних сделках прямо говорится об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других - нет. А во-вторых, если бы вариант "а" толкования был правильным, то фраза была бы построена так, чтобы словосочетание "в случаях, установленных законом" относилось бы к требованию не только о государственной регистрации, но и о нотариальном удостоверении сделки *(20).

Правда, последнее возражение относительно варианта "а" может быть устранено следующим толкованием: несоблюдение требований о нотариальном удостоверении сделки всегда влечет ее недействительность, где бы эти требования ни были установлены (в законе, подзаконном акте или даже предварительном договоре частных лиц). Нарушение же требований о государственной регистрации - не всегда, а только тогда, когда эти требования установлены именно законом. Но, поскольку первое возражение остается в силе, подобную трактовку следует считать ошибочной. В пользу нашей точки зрения свидетельствует также и то обстоятельство, что только она позволяет примирить положения п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 433 ГК РФ, рассмотрев их как непротиворечивые, логично развивающие друг друга нормы (см. далее).

Итак, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность не всегда, а лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом. Отсюда возникают два вопроса.

Первый вопрос: что должно быть предусмотрено в законе - указание именно на ничтожность сделки (как это сделано в ст. 1028 ГК РФ) или достаточно указания на недействительность сделки вообще (ст. 339 и 1017 ГК РФ)? Профессор А.Г. Калпин, опираясь на ст. 168 ГК РФ, утверждает, что достаточно указания на недействительность, ибо "сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поэтому во всех случаях, когда говорится о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными" *(21).

Отметим, что делать, казалось бы, неизбежный вывод о том, что не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, недействительна, а лишь та, в отношении которой это прямо записано в законе, нельзя. Недействительна (в форме ничтожности) всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, - об этом недвусмысленно заявляет ст. 168 ГК РФ. Просто в отношении требований закона о государственной регистрации сделок сделано исключение. Здесь применяются иные правила: сделки, заключенные с нарушением требований закона об их государственной регистрации, недействительны только в случае, если это прямо указано в законе (п.1 ст. 165 ГК РФ).

Есть и второй вопрос: какова судьба иных сделок - тех, в отношении которых закон предъявил требование о государственной регистрации, но которые такую регистрацию все-таки не прошли? *(22) Кажущийся очевидным ответ - следует применять общее правило о последствиях несоблюдения формы сделки, установленное ст. 162 ГК РФ, - будет неверным. В данной статье идет речь о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки. Государственная же регистрация не есть элемент простой письменной формы; более того, не всегда требование о государственной регистрации сделки трактуется ГК РФ как элемент формы сделки (см., напр. п. 2 и 3 ст. 560 и п. 2 и 3 ст. 658 о продаже и аренде предприятий *(23)).

Нельзя применить и норму об исключении из общего правила, установленную ст. 168 ГК РФ, т. е. нельзя истолковать п. 1 ст. 165 ГК РФ как реализующий предоставленную в ст. 168 возможность предусмотреть, что сделки, не соответствующие требованиям закона об их государственной регистрации и не объявленные законом ничтожными, являются оспоримыми. Объявить оспоримой сделку, не соответствующую требованиям закона, можно только прямо сказав об этом в тексте закона. Ни пункт 1 ст. 165, ни какая-либо другая норма ГК РФ указания именно на "оспоримость" интересующих нас сделок не содержат.

Ответ находим в п. 3 ст 433 ГК РФ, согласно которому "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". "Перевернув" эту норму, получаем отрицательное суждение: если иное не установлено законом, то до государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, последний не может считаться заключенным. Точнее, такого договора без государственной его регистрации просто нет; поэтому не имеет смысла говорить, заключено это "нечто", или нет. Именно о такого рода последствиях говорят и специальные нормы, посвященные незарегистрированным договорам отдельных типов - продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренды здания или сооружения, заключенным на срок более года (п. 2 ст. 651), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) *(24).

Но из этого общего правила существуют два исключения. Договор продажи недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ) *(25) и договор коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ) считаются заключенными безотносительно к соблюдению их сторонами требования о государственной регистрации. Однако в этих случаях закон устанавливает, что данные договоры до их государственной регистрации не являются основаниями для изменения отношений сторон этих договоров с третьими лицами. Данные договоры порождают иные предусмотренные законом последствия. С одной стороны, становится уже невозможным повторное распоряжение предметом договора для отчуждателя (ибо с момента заключения договора или передачи его предмета последний более не находится в собственности отчуждателя), а с другой - еще не становится возможным распоряжение предметом договора для приобретателя (ибо до государственной регистрации договора третьи лица имеют право не считать приобретателя собственником предмета договора). Такое "подвешенное" состояние, с одной стороны, позволяет контрагентам регулировать свои отношения нормами заключенного ими договора, не опасаясь его недействительности или констатации его отсутствия, но с другой - охраняет права третьих лиц от последствий противоправных действий отчуждателя и приобретателя.

Для сделок, в которых требование о государственной регистрации противопоставлено требованию о форме (например, в случаях, предусмотренных п. 2, 3 ст. 560 и п. 2, 3 ст. 658, - продажа и аренда предприятий), пунктами 3 и 4 ст.165 ГК РФ установлены также специальные правовые последствия. Применяются они в случае, если подобная сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Действительно, соображения справедливости и устойчивости обязательственных отношений требуют, чтобы выраженное в составленном в надлежащей форме документе о сделке связывало бы каждую ее сторону хотя бы с точки зрения обязанности надлежаще оформить такую сделку. При отсутствии ее надлежащего оформления сделка будет либо считаться недействительной, либо вообще не будет считаться совершенной. Если одна из сторон искренне рассчитывает на эту сделку, то почему она должна страдать из-за недобросовестного поведения другой стороны, отказывающейся оформить сделку?

Для таких случаев указанными пунктами ст. 165 ГК РФ установлено, что заинтересованная сторона вправе потребовать через суд осуществления государственной регистрации сделки независимо от воли и действий стороны, уклоняющейся от такой регистрации. Наличие у заинтересованной стороны вступившего в законную силу решения суда соответствующего содержания является основанием для государственной регистрации такой сделки, даже если вторая сторона не совершает для этого необходимых действий или даже противодействует регистрации. Естественно, что последняя также обязана возместить другой стороне убытки, вызванные необоснованным уклонением *(26) от государственной регистрации сделки.

Следует отметить, что сторонники толкования нормы п. 1 ст. 165 ГК РФ в том смысле, что несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки делает ничтожной всякую сделку, неизбежно вынуждены признавать "в известной мере противоречащим" этой норме правило п. 3 ст. 433 ГК РФ. Весьма неудачную, как нам представляется, попытку согласовать две заведомо несогласуемые нормы предприняли авторы нового учебника по гражданскому праву. Не говоря уже о том, что противоречие не может иметь ни "известных", ни каких-либо других степеней, под сомнением находится само существо решения вопроса. А оно заключается в следующем: поскольку ни ст. 165, ни ст. 433 ГК РФ не устраняют для участников сделки возможности пройти ее государственную регистрацию, в том числе потребовать ее по решению суда, то "... как ничтожная, так и не свершившаяся сделка перерастают ((!) выделено мной. В.Б.) в действительные (заключенные)" *(27).

Даже если мы допустим существование в гражданском праве пока никому не известного института "перерастания" одних юридических фактов в другие, то все равно перед нами не примирение противоречия и не решение вопроса. От того, как рассматривать договор, не прошедший, вопреки указаниям закона, государственную регистрацию (как ничтожный или как вообще не существующий), зависит и решение другого вопроса - может ли суд применить двустороннюю реституцию либо стороны вправе рассчитывать только на возмещение убытков. Учитывая, что государственной регистрации подлежат главным образом сделки с недвижимостью, избранное решение - возвращать дом или платить за него деньги - может иметь принципиальное значение для неудачливых контрагентов. Если исходить из того, что сделка ничтожна, - то применение реституции возможно; если же считать, что сделки просто не существует, то никакой реституции быть не может. В последнем случае возможно либо возмещение убытков, либо требование о возврате неосновательно переданного. Но в отдельных случаях требование о возврате неосновательно переданного и вовсе не может быть заявлено (см. п. 4 ст. 1109 ГК РФ).

Последовательное проведение неправильной трактовки нормы п. 1 ст. 165 ГК РФ заводит в юридический тупик, в то время как при предложенном нами толковании п. 1 ст. 165 ГК РФ проблем, подобных описанным, не возникает.

Какова судьба односторонних сделок, подлежащих государственной регистрации, но, увы, ее не прошедших? Статья 156 ГК РФ устанавливает, что "к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки" (выделено мной. В.Б.). Поскольку норма п. 3 ст. 433 ГК РФ находится в подразделе 2 гл. 3 ГК РФ, именуемой "Общие положения о договоре" и не содержит каких-либо особенностей, которые противоречили бы одностороннему характеру сделок *(28), не подлежит сомнению, что к односторонним сделкам, не прошедшим государственную регистрацию вопреки указанию закона, должно применяться рассмотренное ранее правило п. 3 ст. 433: подобные односторонние сделки не могут считаться совершенными.


В.А. Белов


-------------------------------------------------------------------------

*(1) Представляется спорным причисление к этой же категории случаев, указанных в нормах п. 4 ст. 279 и ст. 280 ГК РФ.

*(2) Существовал и еще один вопрос - об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок, который в настоящее время можно считать почти решенным.

*(3) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. \

*(4) Содержательной стороны этой нормы мы пока не затрагиваем.

*(5) С той, естественно, разницей, что сделку следует причислить к категории юридических фактов - действий, а переход прав - к числу юридически значимых событий.

*(6) Практический смысл в таком "разделении" регистрации на регистрацию вещей и регистрацию права собственности на них появляется только тогда, когда под государственной регистрацией вещей начинают понимать технический учет таковых, предпринимающийся исключительно для достижения ряда публично-правовых целей. Примерами такого учета является учет огнестрельного оружия органами МВД, учет жилых и нежилых помещений органами БТИ, инвентарный учет имущества государственных учреждений, учет автомототранспортных средств органами ГИБДД и др. Имея в виду возможность такого использования термина "регистрация имущества", мы, чтобы не вносить путаницу в терминологию, в дальнейшем не будем пользоваться им, заменяя его выражением "регистрация прав на имущество", или "регистрация прав".

*(7) Что не противоречит нашему предыдущему суждению о возникновении, переходе и прекращении прав как самостоятельных юридических фактах.

*(8) Наименование ст.131 ГК РФ, устанавливающей все три процедуры, дает основания полагать, что все они объединяются более общим термином - "государственная регистрация недвижимости". То есть регистрация и прав, и сделок, и их последствий - все это случаи государственной регистрации недвижимости. Вряд ли такое широкое использование термина "недвижимость" является оправданным.

*(9) См. об этом: Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. N 8. С. 68; Рясенцев В.А. Советское гражданское право: Учебное пособие для студентов ВЮЗИ / Отв. ред. В.А. Рясенцев. М., 1955. Т. 1. С. 254; Он же. Советское гражданское право: Учебник для юридических институтов и факультетов / Отв. ред. В.А. Рясенцев. М., 1965. Т. 1. С. 270; Толстой В.С. Исполнение обязательств. М., 1973. С. 168-173.

Объяснение данной концепции, а также разбор критики см.: Белов В.А. Правопреемство в связи с законодательной концепцией квалификации имущественных прав как объектов гражданских прав // Законодательство. 1998. N 6. С. 85-91. Здесь лишь отметим, что точка зрения критиков (надо признать - наиболее распространенная), согласно которой термином "переход прав" обозначается особый процесс, аналогичный процессу передачи вещи, основана на некритическом восприятии буквального значения термина "переход" (в смысле "передача", "перенесение", "перевод") и не подкреплена анализом существа процесса, обозначаемого этим термином.

*(10) Строго говоря, сделки, приводящие к возникновению права собственности, следовало бы именовать сделками по приобретению имущества. Сделки по отчуждению приводят не к возникновению, а к прекращению права собственности.

*(11) Например, если лицо желает зарегистрировать приобретение права собственности на недвижимость, возникшее в результате создания им нового объекта недвижимости (строительства), оно не может воспользоваться для этого институтом регистрации сделок, ибо строительство не есть сделка. В этом случае следует прибегнуть к институту регистрации прав - универсальному, не знающему исключений.

*(12) Естественно, с исключениями, установленными законом (случаи продажи предприятия и продажи недвижимости под выплату ренты).

*(13) В контексте этой формулировки совершенно непонятно назначение рассмотренного выше п. 2 ст.223 ГК РФ: зачем в нем говорится о регистрации сделки отчуждения недвижимого имущества, если самая распространенная сделка такого рода - сделка продажи недвижимости - государственной регистрации не подлежит?

*(14) При условии, что права возникли именно из сделок, а не из иных фактов, не являющихся сделками.

*(15) Обременение прав представляет собой частный случай конститутивного преемства, а потому оно также сводимо к категориям "возникновение" (обременяющих и обремененных прав) и "прекращение" (прав с ранее существовавшим, не обремененным содержанием).

*(16) Это точная цитата из текста Закона. Мы не беремся объяснить, что подразумевается под "актом о передаче... сделки": в теории такого термина просто нет, а в Законе он, к сожалению, не раскрыт.

*(17) Видимо, все-таки имеются в виду документы о совершении договоров и иных сделок.

*(18) См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. М., 1998. С. 68; Гражданское право: Учебник: Изд. 2-е / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998. Т. 1. С. 352; Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. М., 1996. Ч. 1. С. 205. В иных учебниках просто приводится норма п. 1 ст.165 ГК РФ, не истолкованная вовсе (см., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. М., 1988. Ч. 1. С. 206; Гражданское право: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1988. Ч. 1. С. 187).

*(19) Данная точка зрения предлагается в единственном учебнике (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. М., 1997. Ч. 1. С. 170). Автор главы - почтенный профессор А.Г. Калпин, пред которым мы склоняем голову в знак уважения к правильно найденному им решению рассматриваемого вопроса, и к мнению которого безоговорочно присоединяемся.

*(20) Например: "Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении или государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной".

*(21) Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. С. 170.

*(22) То есть в отношении всех перечисленных ранее сделок кроме ипотеки, доверительного управления недвижимостью и коммерческой концессии запатентованных объектов.

*(23) Их наименования говорят сами за себя: "Форма и государственная регистрация договора...". Очевидно, что понятия "форма" и "государственная регистрация" рассматриваются как различные. О том же свидетельствует и структура этих статей: п. 1 говорит о форме договора, п. 2 - о последствиях ее несоблюдения и только п. 3 выдвигает требование о государственной регистрации, никак не связанное с формой сделки.

*(24) А.Г. Калпин отмечает, что к этому перечню должен быть добавлен договор мены предприятия, ссылаясь при этом на бланкетную норму п. 2 ст. 567 ГК РФ (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. С. 171). Возразить против этого нечего; добавим лишь, что аналогичным образом, сославшись на норму п. 2 ст. 389 ГК РФ, следует указать: без государственной регистрации не будет считаться заключенным также договор об уступке любого требования, возникшего из сделки, требующей государственной регистрации.

*(25) Заслуживает внимания указание А.Г. Калпина на то, что следует включить в этот перечень также договор мены недвижимости (см.: Там же).

*(26) Является ли уклонение обоснованным или нет, должно определяться, видимо, наличием или отсутствием судебного решения о регистрации. Если таковое есть, значит, уклонение необоснованное; если решения суда нет - вопрос подлежит разрешению в суде.

*(27) Гражданское право: Учебник: Изд. 2-е / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 353.

*(28) Существо односторонних сделок с недвижимостью (сделок, подлежащих государственной регистрации) многообразием не отличается и может состоять либо (а) в передаче самой недвижимости на абсолютном или ограниченном вещном праве, либо (б) в установлении обязательственного обременения недвижимости. Поскольку принципиального различия в содержании и существе данных процессов, происходящих на основании договора и односторонней сделки, нет, можно утверждать, что и существу односторонних сделок с недвижимостью правило п. 3 ст. 433 ГК не противоречит. Хотя, конечно, исключить вероятность совершения односторонней сделки с недвижимостью, существо которой будет столь кардинально отличаться от существа договора с аналогичным юридическим результатом, что не позволит применить правило п. 3 ст. 433, нельзя.



Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?


Автор


В.А. Белов


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 1999, N 7


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.