Апелляционное определение Калининградского областного суда от 21 августа 2013 г. N 33-3672/2013 (ключевые темы: нежилые помещения - проектная документация - реконструкция - технический регламент - строительные работы)

Апелляционное определение Калининградского областного суда от 21 августа 2013 г. N 33-3672/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО "Зеленоградское городское поселение" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 апреля 2013 года, которым суд постановил:

Исковые требования Э.-Б.Х.М.Х. - удовлетворить.

Сохранить нежилое здание корпус N 1 гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________ в реконструированном состоянии общей площадью здания 2562,6 кв. м, общей площадью 2562,6 кв. м, площадью с холодными помещениями 2583,0 кв. м по состоянию технического паспорта, составленного на 06.06.2012 г. Внести изменения в технические характеристики данного объекта права: нежилое здание корпус N 1 гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________ общей площадью здания 2562,6 кв. м, общей площадью 2562,6 кв. м, площадью с холодными помещениями 2583,0 кв. м.

Признать за Э.-Б.Х.М.Х. право собственности на нежилое здание корпус N 1 гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________ общей площадью здания 2562,6 кв. м, общей площадью 2562,6 кв. м, площадью с холодными помещениями 2583,0 кв. м с учетом произведенной реконструкции.

Заслушав доклад судьи Б.И.К., объяснения представителя МО "Зеленоградское городское поселение" А.М.А., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Э.-Б.Х.М.Х. по доверенности Л.А.С., объяснения представителя Управления Росреестра О.Г.И., полагавшего, что решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия установила:

Э.-Б.Х.М.Х. обратился в суд с иском к администрации МО "Зеленоградское городское поселение", третьи лица: администрация МО "Зеленоградский район", Управление Росреестра по Калининградской области, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Калининградской области, Министерство культуры Правительства Калининградской области, о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии указывая, что является собственником неоконченного реконструкцией корпуса N 1 гостиничного корпуса по проекту общей площадью 2745,73 кв. м с процентом готовности 80%, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________,

приобретенного им по договору купли-продажи от 10.02.2003 г. Право собственности зарегистрировано 25.02.2003 г. 31.08.2004 года между ним и администрацией МО "Зеленоградский район" был заключен договор аренды земельного участка с КН __________ из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под завершение реконструкции и обслуживание корпусов N 1 и N 2, расположенных по адресу: г. Зеленоградск, Курортный проспект, 16-18, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 11.11.2004 г. В целях реконструкции объекта был изготовлен проект, который был согласован с Главным архитектором. В период до 2012 года за счет собственных средств была произведена реконструкция объекта в соответствии с проектом. Исследованием объекта установлено, что реконструкция произведена в соответствии с требованиями СНиП, отступлений от проекта не имеется, реконструкция не нанесла ущерба существующим конструкциям здания и не ухудшила их состояние, при реконструкции максимально сохранены фасады существовавшего ранее здания. В результате реконструкции выполнена полная перепланировка помещений. Выполнена полная замена кровли с устройством декоративных башенок и шпилей в стиле ранее существовавшей гостиницы. По данным технического паспорта здания составленного по состоянию на 06.06.2012 г. его площадь стала составлять 2562,6 кв. м. Реконструкция выполнена в соответствии с санитарными и пожарными нормами и правилам, соответствует нормам охраны окружающей среды и экологической безопасности. Несущие и ограждающие конструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Эксплуатация здания по назначению в качестве гостиницы возможна. Здание подключено и оборудовано водопроводом, канализацией, подключено к сетям энергоснабжения. Отопление и горячее водоснабжение от центральных теплосетей. Заключены соответствующие договоры. Здание оборудовано охранной и пожарной сигнализацией. Истец обращался с заявлениями в администрацию МО "Зеленоградское городское поселение" для выдачи разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию оконченного реконструкцией здания, однако в этом ему было отказано. Реконструкция произведена им самовольно. Просил суд сохранить нежилое здание корпус N 1 гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________ в реконструированном состоянии общей площадью здания 2562,6 кв. м, общей площадью 2562,6 кв. м, площадью с холодными помещениями 2583,0 кв. м по состоянию технического паспорта, составленного на 06.06.2012 г. и признать за истцом право собственности на данное здание.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрации МО "Зеленоградское городское поселение" просит решение отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Э.-Б.Х.М.Х. является собственником неоконченного реконструкцией корпуса N 1 гостиничного комплекса, по проекту общей площадью 2 745,73 кв. м, с процентом готовности 80%. Здание довоенной (1843 года) постройки, восстановлено в послевоенные годы и эксплуатировалось как спальный корпус санатория "Зеленоградск". В 2012 г. истцом проведена реконструкция принадлежащего ему объекта. Согласно техническому заключению, выполненному ОАО "И. К." при проведении реконструкции здания выполнена полная перепланировка помещений с разборкой несущих перегородок и устройством вновь, выполнена разборка части кладки наружных и внутренних стен третьего и четвертого этажей здания и устройством вновь, произведена полная замена кровли и выполнением вновь, с устройством декоративных башенок и шпилей в стиле ранее существовавшей гостиницы.

Ссылаясь на положительные выводы указанного технического заключения, суд сохранил нежилое здание в реконструированном виде и признан за истцом право собственности на него.

Однако, с указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что реконструкцию принадлежащего ему нежилого здания производил самовольно, без получения на ее проведения разрешительной документации.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Вас РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о сохранении объекта в реконструированном состоянии. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, самовольно реконструировавшее объект, надлежащие меры к легализации реконструкции, в частности к получению разрешения на реконструкцию и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела видно, что истец обращался в администрацию городского поселения за выдачей ему разрешения на реконструкцию, однако в этом ему было отказано в связи с непредставлением в администрацию градостроительного плана земельного участка и проектной документации. Также было отказано истцу и в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие проектной документации и положительное заключение по ней было расценено органом местного самоуправления, ответственным за выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, как основание для отказа в выдаче таких документов.

При этом судебный порядок признания права собственности на самовольно реконструированный объект не освобождает застройщика от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия реконструкции и строительства объектов недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 52 Гр.К РФ лицо, осуществляющее реконструкцию объекта капитального строительства обязано производить строительные работы в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов. Это означает, что заинтересованное лицо, обращаясь в суд с иском о сохранении объекта в реконструированном состоянии должно представить в суд документы, которые являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов.

Как видно из материалов дела, объектом реконструкции являлось нежилое здание общей площадью 2 745, 73 кв. м, расположенное в центральной части г. Зеленоградска (ул. __________), являющегося курортом Федерального значения. Согласно требований ст. 48 Гр.К РФ для проведения реконструкции такого объекта требуется создание проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства, их частей, т.е. помимо архитектурной части проектная документация должна включать в себя конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; проект организации строительства (реконструкции) объектов капитального строительства; проект организации работ по демонтажу и т.д. Более того, в соответствии со ст. 49 Гр.К РФ проект реконструкции подлежит обязательной экспертизе, целью проведения которой является соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации.

Однако, как следует из материалов дела, предусмотренная ст. 48 Гр.К РФ проектная документация на реконструируемый под гостиницу объект не создавалась, также не проводились инженерные изыскания, проведение которых в силу ст. 47 Гр.К является основой для создания проектной документации. В материалах дела представлен только эскизный проект реконструкции, который включает в себя только архитектурные решения.

Представленное в материалах дела техническое заключение, на которое сослался суд, содержит лишь вывод о возможности эксплуатации здания. Вместе с тем, данные о проведении при реконструкции конкретных строительных мероприятий с учетом технических характеристик конструкций здания, расчетов их несущей способности, указанный документ не содержит, как не содержит исследовательскую часть на предмет соответствия проведенных работ техническим регламентам, а также возможности их проведения с учетом технического состояния основных конструкций указанного здания. Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что при отсутствии проектной документации и особенно его строительной части, выводы технического заключения о возможности эксплуатации здания под гостиницу и безопасности для населения носят формальный характер, в связи с чем указанный документ не должен был приниматься судом во внимание.

Как видно из материалов дела, документы, необходимые для проведения реконструкции не были представлены и суду и эти обстоятельства не могли быть оставлены судом без внимания.

Кроме того, согласно ст. 52 Гр.К РФ виды работ по реконструкции, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства должны выполняться только лицами (юридическими либо индивидуальными предпринимателями), имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Между тем, из материалов дела не видно и истец таких документов суду не представлял, из которых бы следовало кто и какие виды строительных работ выполнял. То есть истцом не представлено ни одного договора подряда с какой-либо строительной организацией. Не представлены истцом и данные о том, кем осуществлялся государственный строительный надзор, учитывая, что в силу ст. 54 Гр.К РФ осуществление государственного надзора при выполнении реконструкции спорного объекта являлось обязательным.

При такой ситуации, выводы суда о том, что выполненные при реконструкции строительные работы соответствуют строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности не основаны на материалах дела.

Согласно требованиям ст.ст. 55-56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования, при этом представление доказательств является обязанностью стороны.

Между тем, судебная коллегия находит, что истцом не было представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что объект самовольной реконструкции выполнен в соответствии с требованиями градостроительных регламентов и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении его требований.

Руководствуясь статьями 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 апреля 2013 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Э.-Б.Х.М.Х. о сохранении нежилого здания корпус N 1 гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, _____________ в реконструированном состоянии и признании права собственности на него, отказать.