Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости (М.Сазонова, "Российская юстиция", N 4, апрель 2000 г.)

Нотариат обеспечивает стабильность
оборота недвижимости


Нотариат Санкт-Петербурга играет значительную роль в защите прав участников оборота недвижимого имущества. Палата тесно сотрудничает со всеми ветвями государственной власти города: Законодательным собранием, Управлением юстиции, Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" и судами. Традиционные семинары и другие мероприятия, организованные Палатой, проходят, как правило, с участием их представителей. Все вопросы, возникающие в этой сфере, разрешаются совместно путем обсуждения на заседаниях Научно-методического совета при Нотариальной палате, в который входят представители всех органов и учреждений, так или иначе связанных с работой в сфере недвижимости, путем разработки совместных рекомендаций и писем. Достаточно часто организуются рабочие встречи в Управлении юстиции и Городском бюро регистрации.

Такое взаимопонимание и взаимодействие особенно необходимо в условиях неоднозначности толкования отдельных норм российского законодательства в силу их нечеткости. Оно свидетельствует о непредвзятом отношении к нотариату, понимании властными структурами его значимости в правовом обслуживании экономических реформ, механизмов защиты прав и законных интересов граждан в сфере недвижимости, выработанных латинской нотариальной традицией.

Конечно же, такое отношение не приходит само по себе, его надо завоевывать делом. Нотариальная палата Санкт-Петербурга все свои усилия направляет на повышение авторитета нотариата, улучшение качества правового обслуживания граждан. Вопросы постоянного совершенствования профессионального мастерства, личной ответственности и самосознания нотариусов являются для Палаты главными.

Значимость правового сопровождения сделок нотариусами - в проверке правового содержания удостоверяемых документов и установлении правоспособности сторон. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантирует бесспорность доказательств при возникновении судебного спора, освобождает наши перегруженные суды от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Устранение нотариуса от операций с недвижимостью, бесспорно, ухудшает положение граждан и юридических лиц. Практика уже доказывает это. Простая письменная форма несколько раньше стала применяться в сделках с автотранспортом. Сотрудники ГИБДД и ГУВД все чаще говорят о росте криминогенности в этой области гражданского оборота.

В нашем регионе подавляющее большинство договоров по распоряжению недвижимым имуществом проходит через нотариальное удостоверение благодаря не только правовой культуре граждан. Городским бюро регистрации и нотариатом при поддержке органов власти Санкт-Петербурга сформирован единый подход к решению проблемы защиты прав участников оборота недвижимости. Распоряжением губернатора для нотариально удостоверенных сделок установлены пониженный размер платы за государственную регистрацию и сокращенный срок ее осуществления - регистрационным органам нет необходимости проводить такую масштабную проверку, как при регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, поскольку эту работу уже выполнил нотариус.

Немаловажное значение имеет тот факт, что нотариусы оформляют договоры на специальных защищенных номерных бланках, которыми их обеспечивает Нотариальная палата. Выдавая нотариусу такие бланки, Палата одновременно передает Городскому бюро регистрации информацию о серии и номерах бланков, выданных конкретному нотариусу. Три года назад Управление юстиции поддержало инициативу Палаты по введению бланков с защитой, в результате мы свели почти на нет подделки договоров.

Основные проблемы и споры возникают в связи с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Например, и у практиков, и у ученых вызывает недоумение разная степень правовой защищенности граждан, заключающих договоры ренты и ипотеки, казалось бы, ничем особенным не отличающихся от других договоров по распоряжению недвижимым имуществом. Нотариусы также считают, что сложная процедура по получению согласия сособственников на регистрацию прав общей собственности в свете ст.24 Закона необоснованно утяжеляет этот процесс. Полагаю, что ст.250 ГК, закрепляющая порядок получения отказа от преимущественного права покупки и последствия его несоблюдения, в достаточной степени защищает интересы сособственников.

Много вопросов возникает по регистрации прав собственности на недвижимое имущество на основании документов о праве на наследство. Позиция нотариусов основывается на том, что ведение наследственных дел и оформление документов о праве на наследство - наиболее сложная сфера, требующая глубоких специальных познаний, большого опыта. В Санкт-Петербурге эта миссия возложена на 130 частнопрактикующих нотариусов, имеющих многолетнюю практику в этой сфере.

Вопросы наследственного права, к сожалению, сегодня решаются в соответствии с нормами еще Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, хотя в законодательной и экономической системе России произошли значительные преобразования, следствием чего явились, в том числе, изменения наследственной массы как в количественном, так и в качественном отношении.

Механизма отмены свидетельства о праве на наследство, кроме как судебного, сегодня не существует. Свидетельство о праве на наследство - будь то по закону или по завещанию - документ, выданный нотариусом на основе исследованных им документов. В этой связи полагаем, что регистрация прав на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство должна носить сугубо констатирующий характер, так как нотариус несет ответственность за его соответствие закону, которое в случае сомнений должен определить суд.

К сожалению, в некоторых регионах органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нередко выискивают основания для того, чтобы вернуть нотариально удостоверенный договор на доработку, умаляя тем самым достоинство нотариата, а главное, заставляя граждан снова столкнуться с бюрократической системой. В частности, фиксируются случаи отказа в регистрации со ссылкой на то, что цена, указанная в договоре, не реальная. Однако согласно ст.424 ГК, если в договоре определена цена, то никакие иные расчеты не должны приводиться ни регистрирующими органами, ни нотариусами, которые не могут выступать оценщиками. Нотариус только констатирует факт договоренности о цене.

Подобная ошибка встречается и при толковании ст.602 ГК, которая приводит к тому, что нотариус закрепил (удостоверил) соглашение сторон о перечне обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, а регистрирующий орган, по-своему толкуя понятие "объем и стоимость содержания", возвращает нотариально оформленный договор на доработку.

Порой регистрирующие органы противодействуют применению гражданами ст.163 ГК, которой стороны управомочены установить обязательность нотариального удостоверения, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Нотариат и органы регистрации - пусть на разных организационно-правовых основах - ведомства Министерства юстиции, объединенные задачей защиты прав граждан. Любые формы соперничества между ними недопустимы.

Один из сложнейших вопросов - сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние. Мы с трудом добились, чтобы в Санкт-Петербурге разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних выдавали не районные отделы народного образования, а главы районных администраций, и не просто письмом, а специальным распоряжением. С появлением муниципальных образований эти функции переданы им. При этом в муниципалитетах отсутствует единый порядок оформления разрешений на совершение сделок с участием несовершеннолетних, что создает реальную угрозу нарушения жилищных прав детей.

Обеспечивать защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан по своему статусу должен орган опеки и попечительства (изучить с этой целью жилищные условия в отчуждаемом и предназначенном для последующего проживания жилых помещениях и т.д.). Нотариус же, принимая документ органа опеки и попечительства, проверяет только факт наличия разрешения. Однако порой претензии по качеству документов, выпускаемых органами опеки и попечительства, предъявляются нотариусам. Считаем, что органы власти должны ужесточить порядок выдачи распорядительных документов органами опеки и попечительства. При этом положение о том, что такие разрешения выдаются гражданам только по предъявлении запроса нотариуса, по моему мнению, незаконно.

Возникают проблемы и в связи с регистрацией ипотеки. В большинстве случаев они сводятся к вмешательству регистрирующих органов в обязательственные отношения сторон. Например, соглашением сторон установлено, что поступление средств по кредитному договору осуществляется после государственной регистрации договора залога. Регистрирующие органы в ряде случаев полагают, что право по залогу может быть зарегистрировано только после исполнения по основному обязательству, в связи с чем в регистрации отказывают.

Конечно же, мы отлично понимаем, что органы регистрации еще только на пути становления. Есть кадровые проблемы, есть противоречия в законодательстве. Надо сказать, что и нотариусы не всегда соответствуют требованиям, необходимым для выполнения своей роли в защите прав граждан.

Чтобы исправить такое положение, требуются совместные усилия по выработке единообразной практики применения российского законодательства и подготовке предложений по его совершенствованию, обеспечению стабильности рынка недвижимого имущества.

Сегодня все больше людей понимают, что вытеснение нотариата из гражданского оборота явилось не только неправильным, но и вредным. Это признают и абсолютное большинство членов судейского корпуса, и даже представители тех профессиональных корпораций, которым, казалось бы, это вытеснение на руку, - адвокаты и риэлторы. Надеюсь, что и законодательная власть предпримет меры по возвращению нотариата в сферу гражданского оборота.


М.Сазонова,

Президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты



Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости


Автор


М.Сазонова - президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты


"Российская юстиция", 2000, N 4, стр. 31


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.