Договор аренды - досрочное расторжение (Е.Н.Войтович, "Консультант бухгалтера", N 3, март 2000 г.)

Договор аренды - досрочное расторжение


Прежде всего следует дать определение таким правовым понятиям как расторжение (досрочное расторжение) договора и соотношение этого понятия с прекращением или досрочным прекращением договора.

Досрочное расторжение договора возможно только в случае, если договор заключен на какой либо срок. В данном случае речь идет о длящихся обязательствах, которые оформляются такими договорными типами как договор аренды, безвозмездного пользования, поставки, простого товарищества, хранения. Либо если обязательства сторон по своему характеру предполагают развитие в течение определенного периода времени, даже если в самом договоре срок и не определен, такая ситуация может сложиться при заключении посреднических договоров (агентирование, комиссия, транспортная экспедиция).

Во всех остальных случаях речь может идти о расторжении договора, то есть о ситуации когда стороны или одна из сторон на основании тех или иных норм права отказываются от исполнения принятых на себя обязательств либо от требований исполнять обязательства других лиц перед собой.

Теперь необходимо отметить, что расторжение договора является разновидностью прекращения обязательств. Статья 407 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, при этом прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. В статье 450 ГК РФ содержатся общие нормы, относящиеся к расторжению договоров.

Так в пункте 1 говорится, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Например, в соответствии с пунктом 1 статьи 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Таким образом, даже на основе анализа только общих норм, относящихся к расторжению договоров, можно сказать о том, что стороны договора аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока аренды (срока действия договора) расторгнуть договор, прекратив тем самым свои взаимные обязательства. Соглашение о расторжении договора, а также об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор. Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие существенного нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору. Как уже было сказано, решение о расторжении договора должен принять суд. Здесь следует обратиться к специальным нормам ГК РФ о досрочном расторжении договора аренды.

Первым, на что необходимо обратить внимание при решении вопроса о порядке расторжения договора аренды является срок договора. Если в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В приведенной норме отражается первая особенность договора аренды, а именно - возможность решения вопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеются основания считать, что такое расторжение нарушает ее права или законные интересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерные действия другой стороны.

Для договоров аренды, заключенных на определенный срок, ГК РФ в статьях 619, 620 устанавливает особый порядок для расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя.

Так, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. В качестве примера возложения на одну из сторон договора обязанностей по осуществлению капитального ремонта принятых во владение и пользование помещений можно привести пункт 5 статьи 17 Федерального закона от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ "О лизинге", в котором сказано, что капитальный ремонт имущества, являющегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга. Напомним, что статус лизингодателя соответствует статусу арендодателя по договору аренды.

Первые три основания досрочного расторжения договора аренды нуждаются в существенных пояснениях.

В первом случае арендодатель должен будет доказать, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды (не соблюдает мер противопожарной безопасности, режим пользования арендованным объектом, не соблюдает технику безопасности пользования имуществом, создает угрозу гибели или порчи имущества или причинения существенного ущерба третьим лицам или самому арендодателю).

Термин "существенные нарушения" означает, что арендатор не соблюдает режим использования, арендованного имущества, установленный условиями договора или использует это имущество не по его назначению. В случае, если нарушения, допущенные арендатором, не являются существенными, то арендодатель должен будет доказать, что нарушения договора со стороны арендатора происходили неоднократно (более двух раз в течение срока действия договора аренды) - подпункт 1 части первой статьи 619 ГК РФ. Каждый из фактов нарушения своих обязательств по договору аренды арендатором должен быть подтвержден документально.

Во втором случае арендодатель должен будет доказать, что в процессе пользования арендованным имуществом по вине арендатора его состояние существенно ухудшилось. Другими словами, состояние имущества должно ухудшится настолько, что в дальнейшем для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества могут возникнуть или уже возникли препятствия, либо использование имущества по его назначения стало невозможным.

Для того, чтобы расторгнуть договор аренды по третьему основанию арендодателю будет необходимо доказать, что арендатор более чем два раза подряд не внес или просрочил внесение арендной платы. При этом, каждый из фактов такого нарушения должен быть подтвержден документально.

Как видим, для договора аренды предусмотрены особые случаи, при которых судом может быть принято решение о его досрочном расторжении. Однако, на наш взгляд, это не лишает арендодателя права требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, при допущении арендатором иных существенных нарушений своих обязательств по договору аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, содержание которой было рассмотрено выше.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Данная норма устанавливает особую досудебную процедуру расторжения договора аренды. В этом случае разумным сроком по сложившейся арбитражной практике считается 30 дней. Если в этот срок нарушения договора со стороны арендатора не прекратились, арендодатель получает право на обращение в суд. В случае если эта досудебная процедура не будет соблюдена, или не будет выдержан необходимый срок, исковое заявление будет возвращено арбитражным судом без рассмотрения (подпункт 6 пункта 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ).

Договором аренды в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. В данном случае имеется в виду, что в договоре аренды могут быть предусмотрены любые основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды без доказывания существенного нарушения договора арендатором. Кроме этого, при расторжении договора аренды по основаниям, указанным в самом договоре, не требуется соблюдение приведенной выше досудебной процедуры предупреждения арендатора о намерении расторгнуть договор. В данном случае арендодателю необходимо только доказать, что арендатор был уведомлен о наступлении обстоятельств с которым договор аренды связывает его досрочное прекращение.

Говоря об основаниях досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, необходимо обратиться к содержанию статьи 620 ГК РФ, которая предусматривает следующие случаи расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, a при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В первом из названных случаев арендатор должен будет доказать, что арендодатель либо не предоставляет арендованное имущество в пользование арендатору после начала срока аренды, либо препятствует пользованию имуществом до такой степени, что имущество не может использоваться арендатором для целей, указанных в договоре аренды, либо в соответствии с назначением имущества. Эти нарушения могут выражаться в различных действиях (бездействии) арендодателя (отказ подключить телефонную линию, подать электроэнергию, водоснабжение, отопление).

Во втором случае речь идет о недостатках арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем и не могли быть обнаружены арендатором до заключения договора аренды и появились или проявились после вступления договора аренды в силу. Такие недостатки должны препятствовать пользованию арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или назначением имущества.

Третье основание досрочного основания расторжения договора аренды комментировать нет смысла, а в четвертом случае арендатор должен будет доказать, что в силу обстоятельств за которые он не отвечает (стихийное бедствие природного или техногенного характера, проведение неоговоренной реконструкции имущества, его перепрофилирование) и другие обстоятельства, имущество окажется непригодным для использования его в соответствии с договором аренды или назначением имущества.

Отдельно следует обратить внимание на тот факт, что для расторжения договора аренды по требованию арендатора не требуется соблюдения им каких-либо досудебных процедур, в отличие от аналогичного порядка для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Как уже было отмечено, следует отделять досрочное расторжение договора аренды от иных форм его прекращения, например вследствие смерти арендатора (физического лица) или ликвидации арендатора (юридического лица).

Однако, существует другая судебная форма защиты прав сторон по договору аренды. Речь идет о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности (параграф 2 главы 9 ГК РФ). Необходимо сказать, что в данном случае речь идет о том, что при наличии оснований, позволяющих признать договор недействительным любая сторона также вправе обратиться в суд. При этом требованием в данном случае будет не расторжение договора, а признание его недействительным с момента его заключения. В этом случае арендодатель может потребовать выселения арендатора без каких бы то ни было предварительных предупреждений, а арендатор получает право требовать возврата всех арендных платежей (реституция). Основной проблемой для арендатора в случае признания договора аренды недействительным будет то обстоятельство, что ни один из арендных платежей, осуществленных им не будет зачтен в затраты, уменьшающие налогооблагаемую базу налога на прибыль, по таким платежам также не может быть списан и НДС.

Необходимо также сказать о том, что все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка считающаяся недействительной по основаниям, установленным настоящим ГК РФ, в силу признания ее таковой судом является оспоримой, а сделка считающаяся недействительной независимо от такого признания - ничтожной. Из этого обстоятельства вытекает одно важное обстоятельство: требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ (для договора аренды - это стороны или органы государственного надзора), a требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, кроме этого, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Кроме этого, статья 181 ГК РФ предусматривает правило о том, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение, а иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В статьях со 168 по 179 ГК РФ предусмотрены основания для признания сделок недействительными в силу ничтожности или оспоримости. Для договора аренды самыми характерными из таких оснований являются:

1. Несоответствие сделки закону или иным правовым актам (статья 168 ГК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Наиболее распространенным нарушением является отказ сторон от государственной регистрации договора аренды.

2. Пункт 1 статьи 170 ГК РФ говорит о том, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Для примера можно привести распространенную практику так называемой покупки юридических адресов при государственной регистрации юридических лиц. Дело в том, что у любого юридического лица должен быть адрес местонахождения (юридический адрес), не всегда совпадающий с адресом фактического нахождения организации. Поэтому договоры аренды соответствующего нежилого помещения заключаются только для того, чтобы арендатор мог представить его в орган по государственной регистрации юридических лиц и тем самым подтвердить адрес своего местонахождения (юридический адрес). При этом реального владения и пользования имуществом по такому договору не происходит, не выплачивается и арендная плата.

3. В соответствии со статьей 173 ГК РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Таким образом, в заключение следует отметить, что необходимо четко разграничивать прекращение договора на будущее время (по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон или по решению суда) и признание его недействительным с момента его заключения. В первом случае права и обязанности сторон прекращаются с момента расторжения договора, а во втором права и обязанности считаются невозникшими, то есть не имеющими никакого юридического значения.


Е.Н.Войтович


Журнал "Консультант бухгалтера"


Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ N ФС77-24863 от 30.06.2006 г.

Издается с сентября 1993 г.

Адрес редакции: 107014, г. Москва, а/я 112

Телефоны редакции: (495) 963-19-26

Адрес электронной почты - zakaz@dis.ru

Адрес в Интернете - www.dis.ru


Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.