Приватизация комнат в коммунальных квартирах (Д.Е.Потяркин, "Законодательство", N 6, июнь 2000 г.)

Приватизация комнат в коммунальных квартирах


Все жилищные вопросы в нашей стране отличаются особой остротой. Например, проблема допустимости приватизации отдельных комнат вызвала к жизни серьезную дискуссию, развернувшуюся на страницах юридических журналов*(1).

Толчком послужил Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 4 которого установила общий запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах. При этом собственникам жилищного фонда, а также предприятиям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которым передан жилищный фонд, частью 2 ст. 4 данного акта было предоставлено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир.

Однако ни собственники жилищного фонда, ни указанные предприятия и учреждения эти возможности широко не использовали*(2). Не сразу реализовала полученное право и Москва как собственник жилищного фонда города.

Сначала положением "О порядке и условиях приватизации жилищного фонда в г. Москве"*(3) было установлено, что "в собственность граждан передаются занимаемые ими отдельные квартиры" (п. 3).

Позднее появилось положение "О порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве"*(4), в соответствии с абз. 2 п. 1.1 которого допускалась приватизация и коммунальных квартир при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Возможность приватизировать комнаты в коммунальных квартирах при согласии всех нанимателей была также подтверждена Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве".

Обращаем внимание на то, что оба названных положения, касающихся приватизации жилья в российской столице, были утверждены разными органами власти (соответственно законодательным и исполнительным), временной интервал между ними составляет один месяц. Содержание же их существенно различается. В связи с этим возникает закономерный вопрос о соотношении их юридических статусов.

Как следует из содержания ст. 6, 7 закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приоритет необходимо признать за первым положением, принятым законодательным органом, уполномоченным определять порядок передачи гражданину жилого помещения в собственность*(5).

В дальнейшем Московский городской Совет народных депутатов своим решением от 14 апреля 1993 г. утвердил вторую редакцию положения "О порядке и условиях приватизации жилищного фонда в г. Москве". Было установлено, что "приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире" (п. 4). Однако для того, чтобы это правило получило практическое применение, потребовалось соответствующее решение высшего судебного органа страны - Конституционного Суда РФ*(6) (принято через пять с половиной лет!). Конституционный Суд признал ст. 4 закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ.

Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" (далее - Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62) был принят Московской городской Думой немного позже, а подписан мэром Москвы почти через год после провозглашения Конституционным Судом своего решения по данному вопросу. Однако такая задержка не могла служить основанием отказа жителям Москвы в приватизации занимаемых ими комнат. Поэтому 24 марта 1999 г. мэром Москвы было издано распоряжение N 248-РМ "О неотложных мерах по реализации постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года N 25-П:", в котором Департаменту муниципального жилья и жилищной политики было предписано производить прием и регистрацию заявлений граждан о приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения, занимаемых ими на основании договора социального найма (п. 1.1).

После того как Конституционный Суд дал ответ на главный вопрос и тем самым дал "зеленый свет" процессу приватизации комнат в коммунальных квартирах, возник целый ряд новых проблем.

Так, определяя объект приватизации, необходимо обратить внимание на то, что понятие "жилое помещение" может использоваться в двух значениях. В одних случаях оно охватывает все виды предназначенных для проживания помещений (дома, квартиры, "иные жилые помещения", под которыми, кстати, можно было бы рассматривать и комнаты в коммунальных квартирах)*(7). В других случаях под "жилым помещением" понимается лишь часть жилого дома, а именно квартира и комната*(8).

Применительно к теме приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения следует, очевидно, признать, что понятие "жилое помещение" может употребляться и в еще более узком значении, обозначая комнату.

Но указание на комнату нельзя признать окончательной индивидуализацией объекта приватизации. Требует расшифровки и понятие "коммунальная квартира". На федеральном уровне такого определения нет, на региональном же наиболее удачной представляется дефиниция, данная в первой редакции Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (п. 1 ст. 18): "Квартира коммунального заселения - жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности".

Аналогичное определение, но без учета права собственности было предложено Б.М.Гонгало: "когда: в одну квартиру вселяются граждане: по самостоятельным договорам найма (ордерам): квартиры, заселенные таким образом, именуют коммунальными (иногда их называют густонаселенными или общими)"*(9).

С момента появления в коммунальной квартире хотя бы одной комнаты, перешедшей в порядке приватизации в частную собственность, возникает необходимость определения физических границ правомочий собственника комнаты. Помимо права собственности на комнату гражданину, приватизировавшему данное жилое помещение, по логике вещей, должна переходить еще и доля в праве собственности на общее имущество квартиры (или, как обозначали ранее, "площадь вспомогательных помещений"). К такому выводу можно прийти, если допустить аналогию с правилом о следовании за правом собственности на квартиру доли в праве собственности на общее имущество дома (ст.289 ГК РФ), нашедшую отражение в ч.2 п. 2 ст. 1 упомянутого Закона г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62.

С учетом изложенного представляется обоснованным упоминание московским законодателем о местах общего пользования как составной части коммунальной квартиры, что ведет к выводам о наличии права общей долевой собственности на общее имущество квартиры (п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62). К местам общего пользования данным актом отнесены кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для обслуживания только данной квартиры (п. 3 ст. 1).

В то же время под "общим имуществом дома", согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, понимаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Очевидно, что при различных уровнях действия обозначенных понятий (жилой дом - квартира) их объединяет единое функциональное назначение этих видов общего имущества (обслуживание более одного собственника).

Учитывая то обстоятельство, что комната de facto не может существовать как самостоятельный объект, следует признать и наличие у собственника комнаты доли в праве собственности на общее имущество дома. Причем в обеих ситуациях в качестве сособственника общего имущества и дома, и квартиры может выступить публично-правовое образование как собственник тех жилых помещений (соответственно квартир, комнат), наниматели которых не приватизировали их.

Размер доли в праве общей собственности, а значит и бремени содержания принадлежащей собственнику доли (ст.210 ГК РФ), должен определяться соразмерно занимаемой им (принадлежащей ему на праве собственности) площади (квартиры) в данном доме.

В случае наличия нескольких собственников комнат в одной квартире долю каждого собственника комнаты в общем имуществе квартиры, а через последнюю - и дома в целом следует определять как отношение жилой площади, принадлежащей гражданину на праве собственности, к совокупной жилой площади всей квартиры (1/4, 2/3 и т.д.)*(10). Исходя из полученных данных, можно вычислить размер участия конкретного лица в покрытии расходов на содержание и ремонт жилого здания в целом и отдельной квартиры в частности.

Вместе с тем в соответствии со ст. 245 ГК РФ и ч. 3 п. 1 ст. 9 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" доля в праве общей собственности может быть установлена соглашением всех домовладельцев для различных их групп в зависимости от вида помещений, принадлежащих данным домовладельцам.

В этом соглашении мог бы найти свое отражение и порядок совместного пользования местами общего пользования (ч. 2 п.1 ст. 9 Закона г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62). Определенные в соглашении между домовладельцами доли участия в содержании общего имущества было бы целесообразно дублировать и для непосредственных пользователей помещений в договорах найма (социального или коммерческого) жилого помещения, которые эти собственники вправе заключать.

Установление доли в праве собственности в зависимости от занимаемой площади может иметь определенные последствия. Допустим, в общем имуществе дома были произведены неотделимые улучшения, что вне зависимости от каких-либо других обстоятельств дает право требовать соответствующего увеличения доли в праве собственности на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Получается, что, с одной стороны, доля в праве собственности на общее имущество зависит от размера квартиры или комнаты, а с другой - размер доли в праве общей собственности напрямую связан с улучшением имущества или его видом и принадлежностью домовладельца к какой-то группе (в случае ее установления через соглашение домовладельцев).

На наш взгляд, неотделимые улучшения в общем имуществе целесообразнее было бы считать результатом исполнения домовладельцами обязанности по содержанию и ремонту общего имущества (ст.15, 16 закона "О товариществах собственников жилья"). В подтверждение справедливости такого заключения сошлемся на мнение Судебной коллегии Верховного Суда РСФСР, указавшей в одном из своих определений*(11), что проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет за собой изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

В то же время улучшения, которые повлекли за собой увеличение площади вспомогательных помещений, в рассматриваемом случае должны повлечь и увеличение доли домовладельца, осуществившего (профинансировавшего сверх обязательных платежей) эти улучшения.

Итак, собственник комнаты несет бремя расходов по содержанию общего имущества в соответствии с размером занимаемого им помещения. При этом право общей долевой собственности на места общего пользования не означает, что у каждого из участников данного права есть возможность пользоваться, например, только 1/3 ванны.

Непонятным представляется и правило о том, что места общего пользования коммунальной квартиры передаются всем проживающим в совместную собственность (п. 1 положения "О порядке и условиях продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир"*(12)). Режим совместной собственности установлен законом для супругов (ст. 256 ГК РФ) и членов крестьянского хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Согласно ГК РСФСР 1964 г. (ст. 126-134) и Кодексу о браке и семье (ст. 20), действовавшим на момент утверждения названного положения, в совместной собственности могло находиться также имущество колхозного двора и имущество, нажитое супругами в браке.

"Для содержания общей собственности остается следующее понятие: несколько лиц представляются субъектами одного и того же права собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена"*(13). Получается, что фактическое пользование общим имуществом должно осуществляться на основе соглашения между жильцами данной квартиры. При этом можно допустить, что иногда пользование объектом общей собственности будет равным для всех ее участников даже при неравенстве долей.

С учетом сказанного и принимая во внимание насущную необходимость в правовом закреплении равных возможностей граждан по использованию мест общего пользования квартиры коммунального заселения, целесообразным видится разделение "бремени собственности" и "объема правомочий" применительно к рассматриваемому случаю.

Если бремя собственности (коммунальные платежи, налоги и т.д.) следовало бы рассчитывать исходя из площади занимаемой комнаты, то объем прав на места общего пользования у всех граждан, постоянно зарегистрированных в данной квартире коммунального заселения, как представляется, должен быть равным.

После принятия упомянутого постановления Конституционного Суда РФ N 25-П в периодической печати*(14) стал активно обсуждаться вопрос о криминализации рынка комнат. В настоящее время в Москве остается около 118 тыс. коммунальных квартир (3,5% всего жилищного фонда города), в которых проживает примерно 270 тыс. семей (557 тыс. человек)*(15). Это весьма внушительная цифра, если учесть, что в целом по стране таких квартир насчитывается 872,5 тыс. (или 2% всего жилищного фонда)*(16). Некоторые авторы опасаются того, что собственники комнат смогут вселить в них несметное количество своих родственников и знакомых.

Между тем такие действия необязательно являются противоправными. Основной перечень лиц, которые могут быть зарегистрированы по месту жительства независимо от установленной нормы жилой площади, приведен в п. 3.3-3.7 Правил регистрации*(17) и распространяется как на собственников, так и на нанимателей жилого помещения (комнаты). Вселение в жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве частной собственности, иных лиц возможно лишь "с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга, а также близких родственников, зарегистрированных по месту жительства в Москве или Московской области"*(18).

Помимо опасений по поводу увеличения плотности заселения коммунальных квартир высказываются и иные соображения. Например, предполагается, что одиноких граждан, проживающих в комнатах, могут принудить приватизировать комнату и в дальнейшем подарить, продать или иным образом передать ее в собственность приобретателю. Минимальной гарантией безопасности, в частности, жителей Москвы, отнесенных к так называемой группе риска*(19), служит установленная распоряжением мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ особая процедура оформления договоров отчуждения жилых помещений, занимаемых данной категорией граждан.

Об упомянутом порядке стоит сказать несколько слов. Во-первых, в случае невозможности личной явки граждан для подписания необходимых документов предписано проводить регистрацию договоров по отчуждению жилых помещений с учетом мнения общественных комиссий. Во-вторых, регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства.

Уязвимость рассмотренного распоряжения Мэра обнаруживается при анализе этого документа на соответствие Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во-первых, граждане вправе по своему усмотрению производить государственную регистрацию прав через представителя (ч. 1 п. 1 ст.16 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 185 ГК РФ), и при этом не предполагается изучение мнения указанной в распоряжении мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ (п. 1 ст. 13) комиссии при проведении государственной регистрации прав. Кроме того, регистрация не обусловливается исполнением такого условия, как "выписка на другое место жительства". И наконец, среди оснований государственной регистрации не упомянуты ни "решение комиссии", ни документ, подтверждающий выписку гражданина в другое место жительства (ст. 17 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Еще одна проблема, ранее обсуждавшаяся на страницах периодических изданий, заключается в том, что на основании, например, договора купли-продажи ранее приватизированной комнаты в нее может вселиться гражданин, страдающий острыми формами некоторых хронических заболеваний, что неблагоприятно отразится на жизни соседей по данной коммунальной квартире.

При таком развитии событий реализация права граждан на приватизацию комнат в коммунальных квартирах не в полной мере согласуется с положением п. 3 ст. 17 Конституции РФ, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Конституционный Суд в своем постановлении от 3 ноября 1998 г. N 25-П предлагает такой способ защиты, как судебное оспаривание (посл. абз. п. 3 мотивировочной части). Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62 также оговаривает возможность признания судом недействительными сделок с жилыми помещениями, приведшими к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений (ст. 6).

Во избежание таких случаев собственнику, проживающему в данной квартире коммунального заселения, предоставлено преимущественное право покупки другой комнаты в этой же квартире, собственник которой принял решение о ее продаже. При этом, если граждане вне зависимости от их статуса (наниматели или собственники), состоят на учете как нуждающиеся в получении жилого помещения по договору социального найма, им в соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 16июня 1999 г. N 24-62 может быть предоставлена безвозмездная субсидия на покупку отчуждаемой в квартире комнаты.

Противоречий со ст. 46 ЖК РСФСР, предоставляющей соседу право на бесплатное присоединение освободившейся комнаты, в данном случае быть не может. Норма Жилищного кодекса действует, когда освобождается комната, находящаяся не в частной, а в государственной собственности. При этом преимущественное право Кодексом предоставляется нанимателю, а не собственнику.

Во многом изложенные правила перекликаются со ст. 77 ЖК РСФСР, предусматривающей случаи, когда без согласия других нанимателей не допускается вселение в квартиру поднанимателей (если, например, в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний). Как отмечается в комментарии к Жилищному кодексу*(20), правило об ограничении вселения поднанимателей было установлено в связи с тем, что возникло немало конфликтов, вызванных ущемлением интересов жителей данной квартиры (в частности, предметом споров часто становились места общего пользования).

Жилищный кодекс, отставший от социально-экономических изменений в стране, не устанавливает подобных ограничений для собственников, сдающих помещения уже не в поднаем, а по договору найма. Уточнение редакции ст.77 ЖК РСФСР и расширение ее действия как на нанимателей, так и на собственников жилых помещений должно найти свое отражение в новом Жилищном кодексе России.


Д.Е.Потяркин,

Главный юрисконсульт Управления

жилищной политики Департамента

муниципального жилья

и жилищной политики г. Москвы


-------------------------------------------------------------------- -----

*(1) См., напр.: Раппопорт Л.О приватизации комнат в коммунальных квартирах // Российская юстиция. 1996. N 3; Редин М.Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. N 4.

*(2) Как показала судебная практика, данное положение оказалось "ловушкой" для местных органов власти: как только было разрешено приватизировать комнаты в коммунальных квартирах, стали поступать иски о признании этой приватизации недействительной. Жаловались, естественно, соседи, рассчитывавшие на улучшение своих жилищных условий в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР. Наконец, 18 января 1996 г. гражданская коллегия Верховного Суда РФ признала незаконной приватизацию комнаты в коммунальной квартире в г. Волгограде, что послужило прецедентом для других судов.

*(3) Утверждено решением Московского городского Совета народных депутатов 21-го созыва от 25 октября 1991 г.

*(4) Утверждено постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 1991 г. N 199.

*(5) Высказывались и иные точки зрения. Так, по мнению С.П. Гришаева, соответствующие органы по управлению имуществом могли принять решение о приватизации коммунальных квартир (см.: Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995. С.11).

Противоречия упомянутых документов были вызваны противостоянием законодательной и исполнительной властей, которое завершилось роспуском Моссовета на основании Указа Президента РФ от 7 октября 1993 г. N 1594 "О прекращении полномочий Московского городского Совета народных депутатов, Зеленоградского городского Совета народных депутатов, районных Советов народных депутатов, поселковых и сельского Советов народных депутатов в г. Москве".

*(6) Речь идет о постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова". Этот документ положил конец всем спорам.

*(7) См., напр.: п. 1 ст. 673 ГК РФ; ч. 3 ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"; п. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (в ред. от 12 мая 1999 г.).

*(8) См., напр.: п. 2 ст. 4 Закона Свердловской области от 8 июня 1995 г. N 17-ОЗ "Об основах жилищной политики в Свердловской области" (текст помещен в ИПС "Гарант").

*(9) Жилищные права граждан: Закон "Об основах федеральной жилищной политики": Постатейный комментарий / Общ. ред. П.К.Крашенинникова. М., 1997. С.126.

*(10) Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62. Ст. 2. П. 3.

*(11) См.: Бюллетень ВС РСФСР. 1986. N 6. С.1 (цит. по: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1998. С.316-317).

*(12) Утверждено распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. N 490-РМ.

*(13) Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2-х ч.: По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. М., 1997. Ч. 2. С.42.

*(14) См., напр.: Михайлова Ю.Приватизация коммуналок: новый подход // Строительная газета. 1998. 4 декабря.

*(15) Данные приведены из постановления Правительства Москвы от 15 декабря 1998 г. N 953 "О программе первого этапа расселения квартир коммунального заселения в г.Москве".

*(16) Пономарев С.Теперь в "вороньих слободках" можно жить не на птичьих правах // Комсомольская правда. 1998. 5 ноября.

*(17) Утверждены постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта1999 г. N 241-28.

*(18) См.: Приложение N 2 к постановлению Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 г. N 241-28. П. 3.

*(19) В соответствии с п. 1 распоряжения мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ и п. 6.1 Временного положения, утвержденного распоряжением Департамента муниципального жилья от 9 апреля 1996 г. N 74, к группе риска относятся: одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет); граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

*(20) Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина. М.,1991. С.244 (автор - А.И.Пергамент).



Приватизация комнат в коммунальных квартирах


Автор


Д.Е.Потяркин - Главный юрисконсульт Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2000, N 6


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.