О раскрытии в бухгалтерской отчетности информации об инвестировании средств в строительство объектов с целью их продажи (Н. Бровкина, А. Дементьев, "Финансовая газета", N 32, август 2000 г.)

О раскрытии в бухгалтерской отчетности информации
об инвестировании средств в строительство объектов
с целью их продажи


В процессе реформирования бухгалтерского учета и отчетности возникают проблемы, связанные с раскрытием в отчетности информации о различных хозяйственных операциях. В данной статье высказывается мнение об отражении в бухгалтерской отчетности средств, инвестированных организациями в строительство объектов с целью их продажи.

В последние годы расширяется практика строительства объектов с целью их продажи. Структура взаимоотношений всех участников такого строительства стандартная: инвестор - заказчик - подрядчик, по окончании или на стадии строительства: инвестор - покупатель (соинвестор).

Исходя из требований действующего законодательства взаимоотношения между участниками строительства строятся по одному из следующих вариантов:

1) для осуществления строительства инвестор заключает договор со специализированным заказчиком. В обязанности заказчика входит обеспечение строительства, представление законченной рабочей документации, обеспечение подрядного способа строительства, заключение договора генерального подряда с подрядной строительной организацией (приказ Госстроя России от 16.03.2000 г. N 51 "Об упорядочении работы по лицензированию строительной деятельности"). При этом заказчик распоряжается средствами, полученными от инвестора на цели, предусмотренные договором;

2) инвестор заключает договор генерального подряда со строительной организацией. В этом случае инвестор совмещает в одном лице функции инвестора и заказчика;

3) инвестор, являющийся строительной организацией, выполняет строительные работы собственными силами.

Каждый вариант может быть дополнен договорными взаимоотношениями инвестора с другими организациями (соинвесторами), решившими вложить собственные средства в строительство. Такие организации могут появиться либо до начала строительства путем заключения договора о долевом участии в строительстве, либо после начала строительства по договору о привлечении финансовых средств в строительство или по договору переуступки права инвестирования строительства объекта.

Проблема учета затрат и отражения этих затрат в бухгалтерской отчетности возникает у инвестора во всех случаях, если речь идет о строительстве с целью продажи. Эта проблема, как и большинство других проблем учета, связана с несовершенством, а точнее, отсутствием, четкой терминологии, применяемой в экономике в целом и в бухгалтерском учете в частности.

Инвестиции подразделяются на капитальные и текущие, т.е. любое вложение средств можно назвать инвестициями. В современной литературе широко представлены понятия "инвестирование капитала", "инвестиционный проект". При этом под инвестициями понимаются вложения как долгосрочные (например, строительство), так и краткосрочные (покупка сырья или оплата труда рабочих). Аналогичная трактовка содержится и в Федеральном законе от 25.02.99 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (с изм. и доп. от 2.01.2000 г.), в котором под инвестициями подразумеваются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или иного полезного эффекта.

В практике бухгалтерского учета понятие "инвестиции" до сих пор применяется достаточно редко. Названия счетов содержат более привычное понятие "вложения" (счет 08 "Капитальные вложения", 06 "Долгосрочные финансовые вложения" и 58 "Краткосрочные финансовые вложения"). Появление в конце 1993 г. Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. приказом Минфина России от 30.12.93 г. N 160) вызвало полемику по вопросу существования термина "краткосрочные инвестиции".

Однако и за рубежом применение в учете термина "инвестиции" четко не определено. Так, Л.А. Бернстайн в книге "Анализ финансовой отчетности" (М.: Финансы и статистика, 1996) определяет долгосрочные инвестиции как инвестиции в долговые обязательства, ценные бумаги и недвижимость. Авторы книги "Теория бухгалтерского учета" (М.: Финансы и статистика, 1997) Э.С. Хендриксон и М.Ф. Ван Бреда выделяют три вида вложений: капитальные вложения, оборотные активы и долгосрочные инвестиции в ценные бумаги других компаний. При этом четкие разграничения между капитальными и текущими вложениями отсутствуют. Классификация капиталовложений как любых затрат, которые должны способствовать извлечению прибыли в течение нескольких отчетных периодов, весьма расплывчата. В качестве ориентира за отчетный период принимается год, но это явно не установлено. Таким образом, за основу классификации расходов принимается решение предприятия. Выбранный метод учета оказывает влияние на формирование бухгалтерского баланса предприятия, а эта сфера уже затрагивает интересы внешних пользователей финансовой отчетности.

Проблема реформирования системы построения внешней отчетности в целях повышения информативности для инвестиционных решений представляет собой отдельную тему. Однако в свете рассмотрения учета вложений внешний пользователь должен иметь четкое представление о том, какие средства предприятием капитализированы, а какие находятся в обороте.

Термин "оборотные средства" определяется как "денежные и другие средства или ресурсы, которые предполагается или обратить в деньги, или продать, или потребить в течение нормального операционного цикла". При этом основное внимание уделяется предположению об обращении ресурсов в деньги, а не о возможности их обратимости. Иными словами, если при осуществлении вложений предполагалась продажа, они признаются текущими независимо от факта наличия или отсутствия реального покупательского спроса.

На предположении о намерении продажи построена и классификация вложений в действующих нормативных документах по ведению бухгалтерского учета. В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций объект регулирования определяется как затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи. Исходя из такого определения все затраты на создание активов, предназначенных для продажи, следует классифицировать как оборотные.

Однако по бухгалтерским стандартам даже в отношении основных средств определена так называемая ликвидационная стоимость, т.е. цена, по которой актив будет продан по истечении нескольких лет, и такая цена устанавливается на момент принятия актива к учету. Таким образом, уже в момент принятия основного средства к учету предполагается его продажа. Но при этом ни у кого не вызывает сомнения отнесение данного основного средства к долгосрочным инвестициям.

Следовательно, существует еще один фактор, позволяющий относить активы к долгосрочным инвестициям. Этим фактором является намерение использовать актив в период между его созданием и продажей. Если актив не предназначен для использования в хозяйственной деятельности создавшей его организации до момента его продажи, то вложения в данный актив являются текущими инвестициями. Если актив предназначен для использования в хозяйственной деятельности создавшей его организации до момента продажи, а также если срок его полезного использования более одного года, данный актив следует относить к долгосрочным инвестициям.

В Законе N 39-ФЗ капитальные вложения определяются как инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента и инвентаря. При этом не устанавливается зависимость ни от намерения продажи объекта, ни от срока, в течение которого объект должен быть использован на предприятии. План счетов бухгалтерского учета и инструкция по его применению также не увязывают порядок применения счета 08 "Капитальные вложения" с намерением инвестора продать объект строительства как в незавершенном, так и в готовом виде. Аналогично данная ситуация трактуется и в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

Таким образом, по действующим нормативным документам вложения инвестора в строительство объекта основных средств признаются капитальными вложениями и не существует ограничений по его учету на счете 08 "Капитальные вложения". Однако при применении такой методики учета не отражается реальное состояние дел предприятия и искажается финансовая отчетность в случае, если инвестиции осуществляются в объект, предназначенный для продажи. Действительно, отражая затраты на счете 08 и указывая их сумму в разделе "Внеоборотные активы", предприятие показывает эти средства как иммобилизированные, т.е. исключенные из текущего оборота. Однако на практике, иногда уже в процессе строительства, осуществляется реальная частичная продажа объекта, поэтому по общему правилу вложения должны быть оценены как текущие. В результате отражения вложений в качестве капитальных ухудшаются соответственно показатели финансового состояния предприятия, снижаются показатели ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами.

Рассмотрим пример. Инвестор - строительная организация - начинает строительство объекта без привлеченных ресурсов с целью последующей продажи. Баланс после начала строительства будет выглядеть следующим образом (для упрощения примем, что никаких других операций не производится):


Активы Сумма,
руб.
Пассивы Сумма,
руб.
Внеоборотные
активы
1000 Капитал и резервы 0
Незавершенное
строительство
(08)
1000    
Оборотные активы 0 Кредиторская задолженность 1000
    Задолженность поставщикам
(60)
600
    Задолженность по оплате
труда (70)
400
Баланс 1000 Баланс 1000

Структура баланса будет оценена как крайне неудовлетворительная: коэффициент текущей ликвидности равен нулю, отсутствуют оборотные средства, а ситуация, когда источником финансирования капитального строительства является текущая краткосрочная задолженность, оценивается как кризисное финансовое состояние.

В сложившейся методике бухгалтерского учета в случае привлечения соинвестора полученные от него средства отражаются по счету 96 "Целевые финансирование и поступления" (методика учета долевого участия в строительстве). В структуре баланса целевые средства включаются в состав собственного капитала. При использовании данной схемы предприятие наращивает величину собственного капитала и отражает в балансе его направление на капитальное строительство.

Предположим, что от соинвестора получены средства в размере 2000 руб., которые вложены в строительство объекта, тогда баланс примет вид:


Активы Сумма,
руб.
Пассивы Сумма,
руб.
Внеоборотные
активы
3000 Капитал и резервы 2000
Незавершенное
строительство
(08)
3000 Целевое финансирование (96) 2000
Оборотные активы 0 Кредиторская задолженность 1000
    Задолженность поставщикам
(60)
600
    Задолженность по оплате
труда (70)
400
Баланс 3000 Баланс 3000

Как видно, структура баланса существенно не изменилась. При проведении финансового анализа средства целевого финансирования будут расценены как обязательства организации. Коэффициент ликвидности также равен нулю, а структура баланса крайне неудовлетворительная.

В соответствии с порядком признания доходов в бухгалтерском учете, существовавшим до 1 января 2000 г., при продаже части объекта в процессе строительства (при проведении операций по уступке права инвестирования строительства объектов) выбытие актива отражается с использованием счета 48 "Реализация прочих активов". Эта ситуация приводит к следующим последствиям:

1) в отчете о движении денежных средств указывается получение денежных средств в разделе "Инвестиционная деятельность";

2) в отчете о прибылях и убытках доход отражается по статье "Операционные доходы".

Если денежный приток классифицируется как поступления от инвестиционной деятельности, необходимо выделять и денежные выплаты, связанные с ведением строительства (в том числе и заработную плату), как расходы по инвестиционной деятельности. В противном случае получится искаженный отчет о движении денежных средств, в котором будет указано, что поступившие доходы от реализации инвестиционных активов направляются на выплаты по текущей деятельности. При анализе такого отчета ситуация на предприятии будет оценена как крайне неустойчивая.

Проблема классификации деятельности как текущей может возникнуть и при анализе отчета о прибылях и убытках. При данном подходе к учету организация, исключительной деятельностью которой является получение дохода от переуступки права инвестирования объектов строительства, вообще не должна отражать доходов от обычных видов деятельности, т.е. по отчету получится, что основной вид деятельности предприятие не осуществляет.

С 1 января 2000 г. в связи с вступлением в силу положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н (с изм. и доп. от 30.12.99 г.), каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности. Иными словами, организация, в которой исключительной деятельностью является получение дохода от переуступки права инвестирования объектов строительства или доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, самостоятельно принимает решение о том, что он относится к доходам от обычных видов деятельности. А в случае, если эта организация выполняет строительные работы собственными силами, к доходам от обычных видов деятельности следует также отнести и объемы выполненных строительных работ в части объемов инвестиций, переуступленных в процессе строительства. При этом расходы, связанные с получением такого рода доходов, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 33н (с изм. и доп. от 30.12.99 г.), как расходы от обычных видов деятельности.

При раскрытии в бухгалтерской отчетности информации об инвестициях в строительство объектов для целей их продажи следует иметь в виду следующее. С 2000 г. жесткий формат отчетности не установлен, поэтому при осуществлении инвестором строительства объекта в целях продажи и независимо от применяемых для отражения операций счетов бухгалтерского учета при составлении финансовой отчетности суммы произведенных вложений должны быть оценены как текущие. Тогда бухгалтерский баланс может принять следующий вид:


Активы Сумма,
руб.
Пассивы Сумма,
руб.
Внеоборотные
активы
0 Капитал и резервы 0
       
Оборотные активы 3000 Кредиторская задолженность 3000
Краткосрочные
инвестиции в
строительство
объектов
3000 Привлеченные средства
инвесторов
2000
    Задолженность поставщикам
(60)
600
    Задолженность по оплате
труда (70)
400
Баланс 3000 Баланс 3000

Структура баланса в этом случае будет более реальной, а показатель текущей ликвидности равен 1.

При составлении отчета о прибылях и убытках доходы, связанные с переуступкой прав инвестирования строящегося объекта, если они отнесены организацией к доходам от обычных видов деятельности, следует отражать по строке "Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг", а расходы, связанные с их получением, - по строке "Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг". То же относится и к объемам строительных работ, выполненных инвестором собственными силами, в части объемов инвестиций, переуступленных в процессе строительства.

После окончания строительства объекта, предназначенного для продажи, после прохождения процедуры регистрации этого объекта как недвижимого имущества у инвестора возникает обязанность отражать в балансе части этого объекта, не проданного (не переуступленного) в процессе строительства. Направленность инвестиций в данном случае также предполагает отражение готовой строительной продукции в разделе "Текущие активы":


Активы Сумма,
руб.
Пассивы Сумма,
руб.
Внеоборотные
активы
0 Капитал и резервы 0
       
Оборотные активы 1000 Кредиторская задолженность 1000
Готовая продукция 1000 Задолженность поставщикам
(60)
600
В том числе
готовая
строительная
продукция
1000 Задолженность по оплате
труда (70)
400
Баланс 1000 Баланс 1000

Последующая реализация построенного и учтенного в балансе объекта отражается в учете обычным способом.


Н. Бровкина,

преподаватель Финансовой академии

при Правительстве Российской Федерации,

А. Дементьев,

генеральный директор ООО "Аудит-Эскорт"


Газета "Финансовая газета"


Учредители: Министерство Финансов Российской Федерации, Главная редакция международного журнала "Проблемы теории и практики управления"

Газета зарегистрирована в Госкомпечати СССР 9 августа 1990 г.

Регистрационное свидетельство N 48

Издается с июля 1991 г.

Индексы 50146, 32232

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение