Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество (А. Грось, "Российская юстиция", N 8, август 2000 г.)

Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество


В настоящей статье предлагается рассмотреть случаи, когда наследники сталкиваются с препятствиями в получении свидетельства о праве на наследство, состоящее из объектов недвижимости. Все они связаны с ситуацией, когда в исключение из общего правила о правообразующем значении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус должен совершить нотариальное действие, сделав вывод о наличии прав на недвижимость не на основании документа о государственной регистрации, а на основании доказанности определенных обстоятельств.

Эти случаи могут быть поделены на три группы:

а) наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 546 ГК РСФСР), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и которые не были зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации);

б) наследодатель является субъектом общей совместной собственности; в данном случае регистрация права общей собственности может иметь место, но со смертью одного из ее участников в объеме и содержании данного права происходят изменения, которые нотариус отказывается самостоятельно констатировать и определить размер наследуемого имущества;

в) третья группа может быть отнесена к обсуждаемой проблеме условно речь идет о праве наследодателя не на объект недвижимости, а о преемстве в правомочии на заключение договора приватизации либо в праве требования к учреждению юстиции о регистрации прав на приватизированное жилье. Имеется в виду ситуация, когда наследодатель, изъявив желание заключить договор приватизации, либо не оформил его, либо не успел произвести его регистрацию. Сходство с двумя предыдущими случаями заключается в отсутствии регистрации права или сделки, правопреемство по которым должно быть оформлено нотариусом.

Во всех этих случаях нотариус отказывается взять на себя смелость определить объем прав наследодателя на основании представленных наследником доказательств и отправляет его либо в учреждение юстиции, либо в суд. Но и там наследник не может закрепить свои законные права на то, что получил в наследство. В этой публикации автор делает попытку разрешить правовые вопросы, связанные, главным образом, с первой группой названных случаев.

Способы защиты, избираемые наследниками при обращении в суд, разнообразны. Одни обращаются с заявлениями в рамках особого производства об установлении юридически значимых фактов (факта принятия наследства, полной оплаты пая, истечения срока давностного владения). Другой способ возбуждение искового производства о признании за наследодателем права собственности. Третий вариант подача жалобы, подлежащей рассмотрению в порядке, предусмотренном гл. 24 ГПК РСФСР (Федеральным законом "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г.), на действия работников учреждения юстиции, отказывающих в регистрации права собственности на наследуемое имущество за умершим. Но, по моему мнению, целесообразнее обжаловать действия нотариуса, неправомерно отказавшего в совершении нотариального действия, на основании гл. 32 ГПК РСФСР и ч. 3 ст. 2, ч. 1 ст. 49 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос: имеет ли правообразующее значение государственная регистрация прав на недвижимое имущество, когда основанием их возникновения в соответствии с гражданским законодательством является оплата пая, получение наследства или владение в течение срока приобретательной давности?

По этому поводу существуют различные точки зрения. Так, специалисты методического отдела Алтайской краевой нотариальной палаты полагают, что факт внесения членом ЖСК паевого взноса в полном объеме означает переход права собственности (надо полагать от кооператива к его члену. А.Г.), однако только после регистрации права собственности на квартиру он может распоряжаться квартирой и совершать в отношении нее сделки (Российская юстиция. 1999. N 7. С. 34).

В N 1 периодического издания Регистрация прав на недвижимость. Ответы на вопросы государственных регистраторов за этот год (с. 81-82) содержатся следующие утверждения: "Если в наследственную массу вошло паенакопление в ЖСК (размером меньше полного пая), то сам по себе этот факт не влечет необходимости государственной регистрации... Если при жизни наследодателя пай в ЖСК выплачен полностью и наследство открылось после 1 января 1990 г., ...то к наследникам переходит... принадлежавшая наследодателю на праве собственности квартира... Регистрация права собственности наследников осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом". Из приведенной цитаты можно сделать вывод, что во втором случае авторы ответа полагают регистрацию необходимой.

Несколько иной точки зрения придерживается В. Чубаров, автор комментария ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации (Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под общей редакцией П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 43-44). Он полагает, что государственная регистрация права собственности за умершим не нужна, справка о выплате пая служит надлежащим доказательством существования права на объект недвижимости.

Нельзя не согласиться с утверждением о том, что справка о выплате пая является необходимым и достаточным доказательством титула. По мнению автора, в условиях, когда в законодательстве для ряда случаев предусмотрены альтернативные государственной регистрации основания возникновения права собственности на недвижимость (когда регистрация возможна, но не обязательна), велика вероятность того, что ни переход, ни возникновение права не будут зарегистрированы.

Например, при наследовании кооперативной квартиры регистрация возникающих прав является правом, но не обязанностью новых собственников. Если же один из наследников решит совершить сделку по отчуждению квартиры, то потребуется регистрация сделки, но не права продавца. Регистрация прав при наследовании в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации на основании свидетельства о праве на наследство является не правообразующим, а правоподтверждающим фактом. В названной норме указано именно свидетельство о праве собственности, а не справка кооператива о выплате пая, что является доказательством нотариальной подведомственности решения спора, и отказ нотариуса грубо нарушает право наследника-собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

М. Брагинский, комментируя содержание ст. 17 Закона о государственной регистрации (указанный Постатейный комментарий. С. 143, 146), с одной стороны, признает, что регистрация прав на недвижимость, полученную при наследовании, имеет не правоустанавливающий, но правоутверждающий характер. С другой стороны, автор полагает, что до ее проведения на основании свидетельства о праве на наследство наследник лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Здесь следует отметить, что действующее законодательство не содержит нормы, лишающей наследника возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Нотариусы отказывают наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство в случае отсутствия государственной регистрации, игнорируя другие доказательства наследников о наследовании, приобретении по давности и выплате пая. Наследник получает от нотариуса рекомендацию обратиться в суд или в регистрирующее учреждение юстиции.

Собственник недвижимости начинает движение по замкнутому кругу.

Предположим, наследник члена ЖСК, заручившись справкой о выплате пая и получив отказ нотариуса, обращается в регистрирующий орган. Там он получает отказ в регистрации со ссылкой на ст. 5 Закона о государственной регистрации, так как обратившийся не является обладателем права, подлежащего регистрации. Обладатель же права (наследодатель) в силу известных причин обратиться за регистрацией не может.

Наследник обращается в суд, например, с заявлением об установлении юридически значимых фактов в рамках особого производства. При этом можно говорить об установлении лишь факта полной оплаты пая, но не об установлении возникшего в связи с данным обстоятельством права собственности, так как во втором случае должно быть возбуждено исковое производство. В соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР суд устанавливает факт, имеющий юридическое значение, лишь при невозможности его установления во внесудебном порядке. В то же время, факт полной оплаты пая удостоверяется квитанцией, которую наследник представлял нотариусу. В такой ситуации суд должен отказать наследнику в принятии заявления.

Если судья все же принимает заявление и выносит решение об установлении факта оплаты, то значение такого решения невелико. Нотариуса (как и учреждение юстиции) его содержание не может удовлетворить для совершения нотариальных действий необходимо зарегистрированное право, а для государственной регистрации обращение обладателя права, подлежащего регистрации.

Другой вариант, обращение в суд с иском о признании права собственности. Сразу возникает проблема надлежащего истца. Наследник не субъект признаваемого права в иске следует отказать.

Еще один вариант решения проблемы установления права, субъект которого отсутствует, предлагается авторами указанного журнала Регистрация прав на недвижимость. Ответы на вопросы государственных регистраторов (с. 39).

На вопрос: кому выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в случае смерти заявителя, авторы отвечают: "В случае когда наследник имущества не принял и нотариусом назначен хранитель или опекун наследственного имущества, документы выдаются хранителю или опекуну при предъявлении им соответствующего свидетельства".

Есть ли здесь решение проблемы?

Для ответа на данный вопрос следует определить правовое положение хранителя и опекуна наследственного имущества, чтобы выяснить: может ли он совершать юридически значимые действия от имени другого (умершего) лица?

В соответствии со ст. 556 ГК РСФСР хранитель имущества назначается нотариальной конторой при наличии в составе наследства имущества, требующего управления (а недвижимость можно смело отнести к таковым), либо при предъявлении иска кредиторами наследодателя. При аналогичных обстоятельствах в местностях, где нет нотариальной конторы, местным органом исполнительной власти назначается опекун имущества (ст. 66 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Очевидно, что термин опекун использован не с целью определить полномочия, отличные от полномочий хранителя, а лишь для разграничения субъектов, чьими действиями назначается охрана.

Являются ли отношения с участием опекуна, хранителя представительством? Ответ может быть только отрицательный по двум причинам: во-первых, не существует субъекта, чьи интересы можно было бы представлять; во-вторых, характер совершаемых хранителем, опекуном имущества действий не составляют объект отношений представительства. Данные действия составляют предмет договора хранения, но очевидно, что если и распространять на них нормы гл. 47 ГК РФ, то следует определиться с фигурой поклажедателя. В любом случае очевидно, что лицо, хранящее вещь, не может совершать действий распорядительного характера, каких бы то ни было действий, влекущих изменения в имущественных правах наследника (вряд ли к таким изменениям можно отнести право на вознаграждение за хранение и на возмещение расходов, возникающих у хранителя или опекуна наследственного имущества, если эти лица не являются наследниками).

Для того чтобы опекун, хранитель имущества был способен к совершению каких бы то ни было действий помимо хранения (от своего имени) и принятия исков кредиторов (от имени будущего наследника), необходимы позитивные нормы, предусматривающие это. Среди норм, посвященных регистрации прав и сделок с недвижимостью, нет положений, позволяющих опекуну, хранителю совершать действия в связи с регистрацией в интересах будущего наследника, поэтому предлагаемый вариант решения проблемы неприемлем.

Вывод: нотариус, отказывая в выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении недвижимого имущества, нарушает права и интересы наследников, обрекая суды и учреждения юстиции на абсурдную деятельность.


А. Грось,

доцент Хабаровской государственной

академии экономики и права,

кандидат юридических наук



Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество


Автор


А. Грось - доцент Хабаровской государственной академии экономики и права, кандидат юридических наук


"Российская юстиция", 2000, N 8, стр. 32


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение