Правовое регулирование арендных отношений (А. Оленин, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 38-40, сентябрь 2000 г.)

Правовое регулирование арендных отношений


Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации принципиально изменил понятие, содержание, виды и назначение арендных отношений по сравнению с тем, как эти отношения регулировались Основами законодательства СССР об аренде от 23.11.89 г. и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.91 г. В то же время целый ряд вопросов, связанных с арендой имущества, до сих пор не нашел должного решения, что в свою очередь порождает спорные ситуации при практическом применении аренды.

Арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем - специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.

Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РСФСР, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.

Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Анализ указанных положений позволяет выделить некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст.136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества.

С теоретической точки зрения важно рассмотреть вопрос о возможности изменения порядка приобретения права собственности арендатором на поступления, полученные в результате пользования арендованным имуществом.

Статья 136 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.606 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.

Вопрос о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регулируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения. На наш взгляд, правильным было бы следующее.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ норма ст.136 Кодекса носит диспозитивный характер и может не применяться либо изменяться по соглашению сторон. Нормы ст.606 ГК РФ имеют императивный характер и при отсутствии специального указания в Кодексе не могут изменяться по взаимному согласию сторон.

Таким образом, положения ст.136 ГК РФ, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут. Иные правила приобретения права собственности на поступления, полученные в результате использования арендованного имущества, чем определенные частью 2 ст.606 ГК РФ, могут устанавливаться только путем внесения соответствующих изменений и дополнений в главу 34 ГК РФ.

Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.

Пока не существует ни одного федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен. Означает ли это, что объектом аренды могут быть любые виды имущества? В современной науке гражданского права на данный вопрос нет однозначного ответа.

Некоторые юристы считают, что, несмотря на отсутствие указанных федеральных законов, не все виды имущества могут быть объектами арендных отношений. Они полагают, в частности, что оборот имущества в арендных отношениях может быть ограничен на основании постановления Совета Министров РСФСР от 13.04.90 г. N 118 "О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду" и постановления Совета Министров СССР от 20.03.90 г. N 280 "О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду". При этом считается, что данные постановления подлежат применению на основании части 2 ст.4 Федерального закона от 26.01.96 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вводного закона), в соответствии с которым изданные до введения в действие части второй Кодекса нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и применяемые на территории Российской Федерации постановления Правительства СССР по вопросам, которые согласно части второй ГК РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов.

С изложенной точкой зрения нельзя согласиться по следующим основаниям. Указанные постановления не определяли конкретные виды имущества, сдача которого в аренду запрещена либо ограничена, они лишь предусматривали виды отраслей промышленности (оборонная промышленность, связь, транспорт, топливно-энергетический комплекс, государственные банки и др.), часть предприятий которых не могла быть объектом арендных отношений. Перечни конкретных имущественных объектов, сдача которых в аренду не допускалась, в соответствии с данными постановлениями устанавливались распоряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

Учитывая, что в части 2 ст. 4 Вводного закона речь идет о нормативных актах Правительства Российской Федерации, Правительства СССР, к числу которых распоряжения Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР не относятся, к ним не может быть применима норма статьи 4 Вводного закона.

Таким образом, указанные постановления не могут являться основанием для ограничения либо запрещения оборота в арендных отношениях каких-либо видов имущества.

В связи с тем что в настоящее время отсутствуют федеральные законы, определяющие виды имущества, аренда которого запрещена либо ограничена, а также нормативные правовые акты, указанные в ст. 4 Вводного закона, регламентирующие запрещения или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Кроме того, как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.


При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Необходимо отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

предоставления арендатором арендодателю определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

Определенная в договоре арендная плата может пересматриваться по взаимному согласию сторон, но не чаще одного раза в год, в то время как ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 8) было установлено, что размер арендной платы мог изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет. Досрочный пересмотр размера арендной платы по требованию одной из сторон был возможен только при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

ГК РФ достаточно подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок - в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

В случае непредоставления арендодателем сданного внаем имущества арендатору в указанные выше сроки последний имеет право, по своему желанию, либо истребовать у него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства, либо потребовать расторжения договора аренды и взыскания убытков, причиненных в результате неисполнения договорных обязательств.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора аренды.

За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.

Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.

В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.

Особое внимание при регламентации арендных отношений законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.

В отличие от Основ Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 86), которые лишь указывали на возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда в случаях, предусмотренных законодательными актами, а также Основ законодательства СССР об аренде (ст. 13), допускавших досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, действующий Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 619, 620 достаточно подробно и детально регламентировал основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон.

Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.


ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.

Традиционно для российского гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности на произведенные арендатором улучшения арендованного имущества. Фактически здесь воспроизведены соответствующие положения Основ законодательства СССР об аренде. Так, отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.

Очень важный вопрос - возможность возобновления договора аренды после окончания срока его действия. ГК РФ определяет, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор не имеет преимущественного права на возобновление арендных отношений по истечении срока действия договора. В этом случае арендодатель при наличии прочих равных условий сам будет определять, с кем заключать договор аренды - с арендатором или другими лицами.

Арендатор, желающий воспользоваться своим преимущественным правом на продление договора аренды, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. ГК РФ не определяет юридически значимые последствия, которые должны наступить в том случае, если арендатор в указанные сроки письменно не уведомит арендодателя о своем желании продлить действие договора аренды. Тем не менее, думается, что в этом случае арендатор утрачивает право на преимущественное перед другими лицами заключение договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а арендатор имел преимущественное право на продление договора аренды, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

В заключение рассмотрим вопрос о возможности выкупа арендованного имущества. ГК РФ устанавливает, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока действия договора либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, если условие о выкупе будет содержаться в договоре аренды или законе. Таким образом, переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен как в силу договора, так и в силу закона.



А. Оленин,

юрист



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.