О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве (А.В. Дмитриев, "Законодательство", N 8, август 2000 г.)

О коллизии законов при регистрации залога.
Права аренды земли в г. Москве


Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, введенная ст.131 Гражданского кодекса РФ, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), вступившим в силу 31 января 1998 г.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ и п.1 ст.9 Закона о регистрации прав и на основании распоряжения мэра Москвы от 8 сентября 1998 г. N 922-рм в г. Москве был создан соответствующий регистрирующий орган - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на землю, регламентирован ст.13 Закона о регистрации прав. В частности, предусмотрены обязательная правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверка законности сделок. В ходе упомянутых экспертизы и проверки при регистрации залога права аренды земли учитываются положения п.1 и 2 ст.6 Закона о регистрации прав. Согласно нормам данной статьи, права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., т.е. момента вступления в силу названного акта, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона о регистрации прав, является юридически действительной.

В г. Москве регистрация всех прав на землю производилась в Московском земельном комитете (далее - Москомзем), что было установлено распоряжением вице-мэра Москвы от 2 марта 1992 г. N 110-рвм "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве". Порядок регистрации регламентировался Временным положением о порядке учета земель, регистрации прав на участки и выдачи (замены) документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования землей в г. Москве, утвержденным распоряжением вице-мэра Москвы от 28 мая 1992 г. N 264-рвм.

В то же время государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о регистрации прав ограничений (обременений) или иных сделок с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие данного закона, о чем сказано в п.2 ст.6 Закона о регистрации прав. Там же указано, что регистрация ограничений (обременений) вещных прав, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)*(1).

Применительно к земельно-правовым отношениям анализ ст.6 Закона о регистрации прав с учетом ст.13 этого же закона предполагает следующее.

Юридически действительной считается регистрация, осуществленная до вступления в силу названного акта (абз.2 п.1 ст.6 Закона о регистрации прав) в Москомземе по правилам, действовавшим до 31 января 1998 г. в г. Москве.

Однако если заявитель, обладающий правом аренды земли в г. Москве, возникшим на основании заключенного договора аренды до введения в действие Закона о регистрации прав, предполагает сдать в залог право аренды земли, и этот договор залога заключен после введения в действие Закона о регистрации прав, то возникают ограничения (обременения) этих прав на землю в виде залога, подлежащие обязательной государственной регистрации в силу п.5 ст.5 и ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). И тогда требуется государственная регистрация договора аренды земли, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав (п.2 ст.6 Закона о регистрации прав).

Такой подход обусловлен тем, что в силу ст.131 ГК РФ права залога и аренды представляют собой ограничение (обременение) вещных прав на землю.

При регистрации сделок залога права аренды земли необходимо учитывать положение ст.615 ГК РФ, требующее согласия арендодателя на совершение данной сделки. Так как договор залога прав аренды земли подлежит, согласно ст.163 ГК РФ и п.5 ст.5 и ст.10 Закона об ипотеке, обязательному нотариальному удостоверению, то нотариус должен в силу ст.54 и 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате проверить представленные для нотариального удостоверения сделки на соответствие действующему законодательству в части наличия согласия арендодателя на совершение сделки залога прав аренды земли.

Таким образом, при осуществлении сделки залога прав аренды земли согласие арендодателя должно быть получено арендатором земли до нотариального удостоверения данной сделки, и в данном договоре уже должна быть ссылка на предоставленное арендодателем согласие.

При осуществлении регистрации ипотеки необходимо учитывать имеющиеся правовые коллизии Законов о регистрации прав и об ипотеке. Начнем хотя бы с того, что в ГК РФ законодатель по-разному подходит к правовому регулированию регистрации прав на недвижимость и ипотеки.

Согласно п.6 ст.131 ГК РФ, порядок государственной регистрации прав устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав. В то же время в п.2 ст.334 ГК РФ закреплено, что залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке, при этом общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда иное не установлено в ГК РФ или Законе об ипотеке.

Таким образом, налицо установление со стороны законодателя по отношению к ипотеке приоритетности в силу п.2 ст.334 ГК РФ норм Закона об ипотеке перед Законом о регистрации прав.

В Законе об ипотеке законодатель предусмотрел целую главу (гл. 4), регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки, ее порядок и основания отказа в регистрации. В Законе о регистрации прав особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст. 29. Требования к регистрации ипотеки, согласно Закону об ипотеке, не совсем согласуются с аналогичными нормами Закона о регистрации прав и, как было отмечено, должны иметь приоритет при коллизии норм права.

К примеру, перечень документов, необходимых заявителю для регистрации ипотеки, более подробно прописан в п.1-3 ст.20 Закона об ипотеке. В указанный список входят:

а) заявление залогодателя;

б) нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

в) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

г) документ, подтверждающий уплату регистрационного сбора;

д) документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

В Законе же о регистрации прав (п.1 ст.29) в отношении необходимых документов для регистрации ипотеки сказано лишь, что залогодатель представляет свое заявление с договором об ипотеке вместе с указанными в данном договоре документами. Данная редакция представляется неудачной.

Очевидно, что указания ст.20 Закона об ипотеке, касающиеся перечня документов, не противореча аналогичным нормам Закона о регистрации прав, являются более конкретными и могут быть использованы напрямую. В Москомрегистрации перечень документов для регистрации ипотеки составлен с учетом именно такого подхода.

Имеются расхождения Законов о регистрации прав и об ипотеке и в вопросе приостановления регистрации прав. Если в ст.19 Закона о регистрации прав говорится о приостановлении регистрации прав, то в аналогичной ст.21 Закона об ипотеке сказано об отложении регистрации.

Согласно ст.19 Закона о регистрации прав, приостановление регистрации прав возможно в следующих случаях:

а) при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав (п.1 ст.19);

б) при наличии у регистратора сомнений в подлинности представленных документов (п.2 ст.19);

в) при наличии соответствующей письменной просьбы (заявления) правообладателя и указанием причин, при этом по умолчанию предполагается, что причины должны быть исключительно уважительные (п.3 ст.19);

г) при наличии соответствующего определения или решения суда (п.4 ст.19).

Закон об ипотеке расширяет основания для приостановления регистрации прав. Поэтому, как уже говорилось, в силу приоритета специальной нормы перед общей применяется ст.21 Закона об ипотеке, согласно которой основаниями для приостановления являются:

а) непредставление каких-либо необходимых документов согласно п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке;

б) несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства;

в) необходимость проверки подлинности представленных документов;

г) наличие спора в судебных органах по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки или по поводу обращения на него взыскания (до разрешения спора судом).

Заметим, что такие основания для приостановления регистрации прав, вытекающие из ст.21 Закона об ипотеке, как непредставление необходимых документов или необходимость проверки подлинности представленных документов, отвечают соответствующим нормам ст.19 Закона о регистрации прав. А вот несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства должно повлечь, согласно ст.20 Закона о регистрации, отказ регистрирующего органа. Однако, как было сказано, в этом случае применяется ст.21 Закона об ипотеке, приостанавливающая регистрацию для исправления правообладателем обнаруженных несоответствий.

Согласно Закону о регистрации прав, регистратор имеет право приостановить регистрацию на срок не более месяца без учета времени, отведенного на регистрацию, а правообладатель - на срок не более трех месяцев. В Законе же об ипотеке возможность приостановления регистрации прав на три месяца вообще не предусмотрена, но это, по нашему мнению, связано не с процессом регистрации, а с сутью самого договора ипотеки, необходимостью его быстрого заключения и реализации. Однако в практике Москомрегистрации при наличии соответствующего заявления правообладателя в отношении договоров ипотеки применяют норму Закона о регистрации прав о возможности приостановления регистрации прав на три месяца.

В отношении удостоверения государственной регистрации ипотеки имеются разночтения, связанные с неодинаковым регулированием этого вопроса в разных нормативных актах. Согласно п.2 ст.22 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем осуществления надписи на договоре об ипотеке с указанием полного наименования регистрирующего органа, даты, места и номера регистрации. Регистрационная надпись заверяется подписью должностного лица и скрепляется печатью регистрирующего органа.

В другом нормативном акте - постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - сказано, что при регистрации ипотеки регистрирующий орган должен выдавать свидетельство о государственной регистрации прав.

В Москомрегистрации государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения соответствующей удостоверяющей надписи на договоре об ипотеке с заверением подписью регистратора и проставлением печати Москомрегистрации. Такой подход указанного органа объясняется тем, что федеральный закон по своей юридической силе выше постановления Правительства России.

Однако законодателю необходимо окончательно разрешить данную коллизию путем внесения дополнений в Закон о регистрации прав, предусматривающих особенности регистрации ипотеки, с одновременным исключением аналогичных положений из Закона об ипотеке.


А.В. Дмитриев,

начальник Управления регистрации

земельных правоотношений Московского

городского комитета по регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним


-------------------------------------------------------------------------

*(1) Общий анализ данной проблемы см.: Елизарова Г.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 65-69.




О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве


Автор


А.В. Дмитриев - начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2000, N 8




Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.