Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья (Г.Н. Присягина, "Бухгалтерский учет", N 12, июнь 2000 г.)

Правовые основы деятельности товариществ
собственников жилья


Введение в действие на территории Российской Федерации сначала Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", а затем закрепление прав частной собственности физических лиц на недвижимое имущество Гражданским кодексом РФ способствовали развитию процессов приватизации жилого и нежилого фонда, расширению вторичного рынка недвижимости и созданию товариществ собственников жилья.

В целях регулирования процесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введен в действие Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Однако до настоящего времени при реализации данного закона возникают вопросы об отношении собственности в товариществах, государственной регистрации, порядке образования, эксплуатации, приращения, отчуждения, передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, о порядке создания, регистрации, функционирования и ликвидации товарищества собственников жилья, а также налогообложении имущества и доходов товарищества и его членов.


Обзор законодательных и нормативных актов
Правительства Российской Федерации


Действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

Определения основных понятий, используемых в Федеральном законе, приводятся в ст. 1. Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества (включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости), в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Определение размеров и установление границ земельных участков в кондоминиумах имеет большое значение для улучшения условий проживания домовладельцев, а также как источник дополнительных доходов от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и т. п. Порядок установления границ земельных участков изложен в ст. 10 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Статья 11 этого же Закона устанавливает принцип бесплатной передачи нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума на праве общей долевой собственности домовладельцев. Установлено, что сверхнормативная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума.

Законодательно товарищество собственников жилья (ТСЖ) определено как некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных в законодательном порядке пределах распоряжения общим имуществом, при создании которого необходимо определить формы управления объектом кондоминиума. Примерный устав товарищества собственников жилья утвержден приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 03.08.98 N 35.

Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. На этом же собрании принимается и Устав товарищества. Образование товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме осуществляется на основании учредительного договора об образовании юридического лица без процедуры проведения общего собрания.

Кондоминиум (как земельно-имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним, а также товарищество собственников жилья (как юридическое лицо) в соответствии с гражданским законодательством и Законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

При этом следует различать понятия "государственная регистрация" и "государственный учет".

Государственная регистрация - это действие, в результате которого возникают, переходят и прекращаются правоспособность юридического лица, вещные права на недвижимые вещи и т. п. Государственный учет означает проведение технического, статистического и бухгалтерского учета.

Запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним дает право физическим и юридическим лицам стать полными собственниками на заявленное имущество или других вещных прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Товарищество приобретает статус юридического лица только с момента государственной регистрации.

Исходя из того, что основной задачей товарищества собственников жилья является исполнение функций эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан, товарищество означает способ управления кондоминиумом. В большинстве случаев товарищества не могут взять на себя эти функции в полном объеме, поэтому реально товарищества выполняют функции заказчика коммунальных услуг. Способ управления кондоминиумом выбирается общим собранием домовладельцев. Деятельность товарищества подлежит лицензированию.

Товарищества и его контрагенты самостоятельно по договору определяют порядок платежей за обслуживание и ремонт дома, который будет зависеть от наличия предлагаемых домовладельцам сервисных услуг (содержание консьержки, установка домофонов, видеосистем и т. п.). Коммунальные и другие услуги оплачиваются в целом по дому по договору между товариществом и обслуживающей организацией.

Бывшие владельцы здания на основе договора с товариществом о финансировании жилищного фонда должны перечислять средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации, товариществу собственников жилья. При этом финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья должно осуществляться на равных условиях с жилищным фондом, находящимся в собственности города.

В кондоминиуме содержание и ремонт помещений осуществляются за счет домовладельцев. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества.

При этом, как указано в постановлении Конституционного суда РФ от 03.04.98 N 10-П, вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов на общее имущество.

При реализации предусмотренных в ст. 40, 41 и 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" прав товарищества и его членов по осуществлению хозяйственной деятельности, формированию средств товарищества, а также прав собственности домовладельцев товарищества на занимаемые помещения в кондоминиуме и осуществление предпринимательской деятельности в принадлежащих им на праве собственности помещениях (по сдаче этих помещений внаем или в аренду) необходимо учитывать возникающие при этом обязательства по уплате налогов в соответствии с Законом РФ от 13.12.91 N 2030-1 (ред. 04.05.99) "О налоге на имущество предприятий", Законом РФ от 11.10.91 N 1738-1 (ред. 29.12.98) "О плате за землю", Законом РФ от 09.12.91 N 2003-1 (ред. 17.07.99) "О налогах на имущество физических лиц", Законом РФ от 27.12.91 N 2116-1 (ред. 04.05.99) "О налоге на прибыль предприятий и организаций", Законом РФ от 07.12.91 N 1998-1 (ред. 02.01.2000) "О подоходном налоге с физических лиц".

Ликвидация товарищества собственников жилья производится по правилам, установленным гражданским законодательством. Ликвидация товарищества возможна как при его преобразовании в другую организационно-правовую форму, так и в случае физического уничтожения в кондоминиуме и приобретения одним лицом в собственность всех помещений в кондоминиуме.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, определенном Уставом товарищества.

Что касается членства в товариществе собственников жилья, то положения п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" постановлением Конституционного суда РФ от 03.04.98 N 10-П в соответствии с частью 2 ст. 30 Конституции РФ признаны неконституционными ввиду невозможности принуждения к вступлению в какое-либо объединение и пребыванию в нем.


Обзор законодательных и нормативных
актов Правительства Москвы


В целях обеспечения введения в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" Правительство Москвы постановлением от 14.01.97 N 16 установило Порядок применения Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в г. Москве. В нем, в частности, было рекомендовало жилищным и жилищно-строительным кооперативам (члены которых полностью выплатили паевые взносы), а также товариществам собственников жилья, ранее зарегистрированным в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.04.93 N 300 "Об основах образования деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений", привести свои учредительные документы в соответствие с данным Законом не позднее 1 января 1998 г.

Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 05.01.97 N 9-РП для оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ собственников жилья, обеспечения эффективной защиты прав собственников, объединившихся для управления жилыми многоквартирными домами, утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы, которым рекомендовано руководствоваться Московской регистрационной палате при регистрации названных товариществ.

Закон г. Москвы от 16.04.97 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" установил права товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и входящих в состав кондоминиума, управляемого товариществом, а также определил порядок и условия реализации этих прав.

В целях создания в городе условий для эффективного функционирования товариществ собственников жилья и установления единого порядка передачи и использования ими объектов нежилого фонда, являющихся собственностью города, разработан Порядок передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах (постановление Правительства Москвы от 13.01.98 N 26 (ред. 08.02.2000).

В целях реализации распоряжения Мэра Москвы от 09.12.96 N 576/1-РМ "О порядке финансирования работ по организации управления, эксплуатации и ремонта домов жилищных, жилищно-строительных кооперативов и образованных на их основе товариществ собственников жилья" утвержден Типовой договор на обслуживание дома жилищного (жилищно-строительного) кооператива (образованного на основе ЖК или ЖСК товарищества собственников жилых помещений) и Порядок передачи домов ЖК (ЖСК) и образованных на основе ЖК (ЖСК) товариществ собственников жилых помещений в управление городским жилищным предприятиям (приказ Управления городского заказа Правительства Москвы от 18.03.97 N 55-65/73 "О жилищных и жилищно-строительных кооперативах"). Названным приказом определено, что ЖК, ЖСК и образованные на их основе товарищества вправе самостоятельно заключать договоры с ремонтно-эксплуатационными предприятиями по договорным ценам.

Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 26.03.98 N 322-РП "О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья" признано целесообразным в первоочередном порядке создание товариществ собственников жилья на базе домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

В целях реализации положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", установления экономических принципов управления общей собственностью, проведения единой жилищной политики в городе и осуществления контроля за использованием жилой площади и нежилых помещений создано Московское городское унитарное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья (ГУП "Мосжилкомплекс") в ведении Управления внебюджетного планирования развития города (постановление Правительства Москвы от 04.08.98 N 592).

Распоряжением Правительства от 24.12.99 N 1251-РП "О внесении изменений и дополнений в распоряжение от 23.02.99 N 158-РП" поручено руководителям организаций, уполномоченных реализовывать квартиры в строящихся домах, где будут создаваться ТСЖ, в инвестиционных договорах купли-продажи предусматривать пункт, информирующий покупателей и инвесторов о создании ТСЖ в указанных домах.

Для упрощения процедуры и снижения затрат товариществ собственников жилья при регистрации, а также для исключения дублирования функций Московской регистрационной палаты постановлением Правительства Москвы от 06.10.98 N 765 утверждено Положение о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья.

Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21.04.99 N 348-РП (ред. 17.08.99) утвердило единый Порядок и нормативы финансирования из бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья. Указанный порядок и нормативы распространяются на ТСЖ, созданные в домах ЖК, ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; в бывшем государственном фонде г. Москвы; домах, построенных с привлечением средств внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда города; а также в домах, в которые осуществляется переселение граждан в результате реализации городских программ; в домах, квартиры в которых приобретены гражданами за счет бюджетных субсидий на строительство и приобретение жилья.

В целях установления единых условий пользования бюджетными средствами г. Москвы в настоящее время утвержден Примерный договор на финансирование за счет средств бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товарищества собственников жилья (распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 04.11.99 N 895-РЗП).


Советник налоговой службы III ранга
Управления МНС России по г. Москве

Г.Н. Присягина




Журнал "Бухгалтерский учет"


Учредитель - Министерство финансов РФ.

Печатный орган Института профессиональных бухгалтеров России. Издается с 1937 г.


Свидетельство о регистрации ПИ N 77-13900 от 11 ноября 2002 г.


Журнал для бухгалтеров, финансовых директоров, аудиторов, руководителей предприятий различных форм собственности.


www.buhgalt.ru


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение