Арендная плата за землю (А.А. Ялбулганов, "Гражданин и право", N 3, сентябрь 2000 г.)

Арендная плата за землю


Важное свойство налога - односторонний характер его установления. Что же касается арендной платы, то она устанавливается договорным путем, через достижение взаимного согласия сторон. Арендная плата взимается за землю, переданную в аренду. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Такой порядок предусмотрен Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Законом РФ "О плате за землю", а также Инструкцией МНС РФ от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю".

Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное пользование и пользование для ведения хозяйства.

Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти РФ или ее субъектов, органы местного самоуправления и граждане.

Объектами обложения арендной платой являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

Согласно Закону "О плате за землю" (ст. 21), при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Конкретизируются все условия по арендной плате в договорах, которые составляются по соответствующим формам договора аренды. Например, по землям сельскохозяйственного назначения форма договора утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". По этой форме аренды земель арендодателями земельных участков являются и граждане, имеющие земельные участки в собственности и сдающие их в аренду для сельскохозяйственного использования. При этом в договоре указываются общая площадь и план земель, переданных в аренду, их экспликация и список земельных участков с особым режимом их использования.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат - в денежной и натуральной форме - определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально.

Следует заметить, что ранее при индексации ставок земельного налога в 1995-1997 и 1999 гг. к ставкам арендной платы не применялись повышающие коэффициенты. Теперь, согласно ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ставки арендной платы, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. для всех категорий земель с коэффициентом 1,2.

Поэтому, по согласию сторон, в связи с изменившимися условиями в заключенные ранее договоры аренды могут вноситься изменения (например, если ежегодная арендная плата за весь земельный участок была установлена в 1999 г. в размере 200 руб., то в 2000 г. она составит 200 руб. x 1,2 = 240 руб.).

За земельные участки, необходимые для обслуживания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование гражданам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.

Если гражданам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог за земельные участки, обслуживающие эти строения, также полностью взимается с арендодателя.

При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата взимается с арендодателя.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год" плательщики арендной платы за земли городов и поселков в 2000 г. перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства Министерства финансов РФ, которые затем перераспределяются между разными уровнями бюджетов (федеральный бюджет - 30%; бюджеты субъектов РФ, за исключением г. Москвы, - 20; бюджет Москвы - 70; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований, включая муниципальные образования Санкт-Петербурга, - 50%).

Плательщики арендной платы за сельскохозяйственные угодья также перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета, открытые органами федерального казначейства Минфина РФ. Правда, дальнейшее их распределение по уровням бюджетов осуществляется в пределах долей, установленных приложением 1 к Закону "О плате за землю" и нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов РФ.

Доходы от арендной платы зачисляются в бюджеты Российской Федерации по коду 2010201 - за земли сельскохозяйственного назначения; по коду 2010202 - за земли городов и поселков; по коду 2010203 - за другие земли несельскохозяйственного назначения.

Все споры, возникающие по вопросам арендной платы за землю, рассматриваются и разрешаются судами или арбитражными судами в соответствии с их компетенцией.


Арендная плата за землю в Москве


Развитие форм земельного налогообложения требует законодательного регулирования субъектами Российской Федерации. Процесс законотворчества должен быть последовательным, концептуально обоснованным, соответствовать общим принципам развития налоговой и земельной реформы, учитывать региональные особенности формирования крестьянских хозяйств.

Содержание нормативных актов субъектов Российской Федерации о земельном налоге по большинству положений не имеет существенных отличий от соответствующих федеральных законодательных норм, которые послужили их основой.

Москва - субъект Российской Федерации с наиболее развитой нормативной базой, регулирующей земельные отношения и земельные платежи.

Согласно Уставу города, в Москве выделяются следующие категории земель:

земли общего пользования, жилой и другой городской застройки;

земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций;

земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения;

земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования;

земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда;

земли запаса и иные земельные участки (См.: Ведомости Московской Думы. 1995. N 4. С. 4.).

В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации.

Формами платы за землю в Москве являются земельный налог и арендная плата. Основным же видом регулярных платежей за право пользования землей выступает арендная плата. Она позволяет вести достаточно точный учет земельных участков в городе, контролировать эффективность и целевое их использование, а также более равномерно получать средства в доход городского бюджета.

В Москве для граждан объектом обложения арендой платой являются земельные участки, занятые приусадебными участками индивидуальной жилой застройки, общего пользования, под размещение в городе металлических тентов типа "ракушка", дачи в границах и за границами МКАД.

Порядок установления ставок арендной платы регулируется Законом г. Москвы от 16.07.1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (См.: Тверская, 13. 1997. 21-27 августа; 28 августа - 3 сентября. (в редакции Закона города Москвы от 29 сентября 1999 г. N 34) с учетом законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации.)

В целях учета градостроительной ценности территорий города при установлении ставок арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны. Внутри таких зон могут быть выделены подзоны повышенной или пониженной ценности.

Ставки арендной платы устанавливаются в целом для каждой территориально-экономической зоны.

Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю устанавливаются мэром Москвы. Распоряжением мэра от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ (в редакции от 11 февраля 2000 г.) "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" утверждена средняя по городу ставка арендной платы, основанная на градостроительной ценности территории в размере 180 000 руб./га. Данная ставка арендной платы сохраняется и на 2000 г. (См.: Распоряжение Мэра от 11 февраля 2000 г. N 163-РМ "О продлении срока действия ставок арендной платы на землю и внесении изменений и дополнений в Распоряжение Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ" // Вестник Мэрии Москвы. 2000. N 6.) При этом следует учитывать, что с 1 апреля 2000 г. распоряжением мэра минимальная ставка годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади установлена в размере 320 руб. (См.: Распоряжение Мэра Москвы от 22 февраля 2000 г. N 205-РМ "Об изменении ставки арендной платы за 2000 год".)

Закон г. Москвы от 24 декабря 1999 г. N 40 "О бюджете города Москвы на 2000 год" установил, что с 1 апреля 2000 г. коэффициент индексации арендной платы за землю, учитывающий уровень инфляции, составит 1,56.

В то же время органы местного самоуправления Москвы, исходя из целевого назначения и других условий использования земельных участков, могут устанавливать поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы.

Установление и применение поправочных коэффициентов менее единицы осуществляется в соответствии со ст. 10, 11 и 12 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", предусматривающими льготы по различным категориям плательщиков арендной платы.

Кроме того, ставки арендной платы за землю по территориально-экономическим зонам должны быть пропорциональны соответствующим ставкам земельного налога, установленным для этих зон.

Размер арендной платы может увеличиваться не более чем на 7% в год в единицах исчисления ставок (в рублях) при сохранении размеров земельного участка, его целевого использования и вида деятельности.

Вообще, размер регулярных земельных платежей для владельца, пользователя, арендатора земельного участка определяется как произведение площади земельного участка, соответствующей ставки регулярных земельных платежей и поправочных коэффициентов с учетом установленных законодательством льгот. При этом под земельным участком понимается часть городской территории, имеющая площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Это значит, что основой для установления арендной платы за землю является кадастровая оценка земель города.

Рассмотрим на конкретных примерах порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные гражданам на праве аренды.


Пример А. Приусадебные участки индивидуальной жилой застройки. Базовая ставка ежегодной арендной платы за эту категорию земель составляет в 2000 г. 2430 руб./га.


Вариант 1

Ар. пл. = 2430 руб./га : 10 000 x 400 кв. м x 1,56  =  151  руб. 63 коп.,

где:

Ар. пл. - арендная плата за землю;

10 000 - количество квадратных метров в 1 га;

400 кв. м - площадь земельного участка;

1,56 - коэффициент индексации арендной платы за землю, учитывающий уровень инфляции.


Вариант 2

        Ар. пл. = 2430 руб./га : 10 000 x 400 кв. м x 1,56 x 0,03
                            = 4 руб. 55 коп.,

где:

0,03 - понижающий поправочный коэффициент при целевом использовании земель.

Таким образом, возможно за один и тот же земельный участок внести арендную плату в размере 151 руб. 63 коп. или 4 руб. 55 коп.


Пример Б. Земельный участок для тентов типа "ракушка" для индивидуального транспорта. Возьмем за основу базовую ставку ежегодной арендной платы за эту категорию земель, которая составляет в 2000 г. 90 000 руб./га

     (90 000 : 10 000 = 9).

     Ар. пл. = 9 руб./кв. м x 1,56 x 20 = 281 руб.,

где:

20 - площадь земельного участка под металлическим тентом.

Арендная плата за землю гражданами уплачивается поквартально равными долями не позднее 5-го числа первого месяца квартала, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Арендная плата взимается с граждан со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельного участка.


А.А. Ялбулганов,

доктор юридических наук



Арендная плата за землю


Автор


А.А. Ялбулганов - доктор юридических наук


"Гражданин и право", 2000, N 3



Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение