Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)

Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений


Вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), введенная в действие с 1 марта 1996 г., существенно изменила регулирование правовых отношений по договору найма и аренды жилых помещений.

По новому ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Как можно видеть даже из краткого определения этих договоров, различия между ними весьма существенны, и распространяются они как на объект договоров, так и на порядок их заключения (расторжения), ответственность лиц за выполнение договороных обязательств и на ряд других положений.

Поэтому рассмотрим отдельно каждый из них видов договоров.

Правила заключения и исполнения договора социального найма регулируются нормами жилищного законодательства. В ГК РФ дается только общая характеристика этого договора. В частности, указывается, что объектами данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенного для социального использования. То есть речь идет о том жилье, которым граждане пользуются по ранее заключенному договору найма или которое будет предоставлено им как очередникам, нуждающимися в улучшении жилищных условий, органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Согласно п. 2. и 3 ст. 672 ГК РФ, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами, обозначенными в договоре социального найма жилого помещения, и несут все обязанности по этому договору наравне с нанимателем (солидарная ответственность). По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающим в жилом помещении.

ГК РФ устанавливает, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), т. е. должен быть выполнен ряд предварительных условий: необходимо признать гражданина нуждающимся в жилье, взять его на учет и установить очередность на получение им жилья.

Кроме того, требуется соблюдать процедуру принятия решения о предоставлении жилого помещения и выдаче ордера, так как именно на основании ордера заключается договор социального найма. Одновременно ГК РФ распространяет действие норм гражданского законодательства в отношении формы заключения этого договора найма жилого помещения (ст. 674), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 и 681), порядка разрешения проживания временных жильцов, другие положения ГК РФ, которые могут применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Объектом договора социального найма жилых помещений является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры, комнаты, дома или части его, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта и отвечающее санитарным и техническим нормам. Такие жилые помещения предоставляются очередникам, нуждающимся в жилье, из жилищного фонда социального использования.

Получение жилого помещения по договору не влечет автоматической передачи права собственности на него, но оставляют за нанимателем право приватизации этого помещения. В то же время переход права собственности на занимаемое жилое помещение другому лицу (юридическому или физическому) не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть любое дееспособное лицо.

При согласии наймодателя ему может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднаем, но тогда вступает в силу следующее условие: в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на одного человека, должен быть не меньше установленной нормы.

По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и остается ответственным по договору перед нанимателем. За сдачу жилого помещения в поднаем взимается договорная плата, но она не может превышать плату по договору найма. При сдаче жилого помещения в поднаем наниматель утрачивает право на компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Договор социального найма заключается на неопределенный срок, если иное не установлено действующим законодательством.

Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при одном условии: в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не меньше установленной нормы. На вселение несовершеннолетних детей и совершеннолетних граждан, указанных в договоре социального найма, согласия наймодателя не требуется.

Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, определяется органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. При этом действующие льготы по коммунальным платежам, субсидии и т.п. сохраняются в полном объеме.

Порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством органами власти субъектов Российской Федерации. Так, постановлением Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. N 46 были утверждены Положения о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, и образцы соответствующих договоров. Ниже приводится текст типового договора социального найма жилого помещения, который в условиях нового правового регулирования жилищных отношений может представлять для администрации организаций и профсоюзных комитетов практический интерес.


Типовой договор социального найма жилого помещения


г. Москва
"_____"______________ 200   г.___________________________________________
Дирекция единого заказчика, действующая на основании ____________________
____________________ в лице______________________________________________
_________________________________________________________________________
                     (Ф.И.О., занимаемая должность)
именуемый в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и гражданин
_________________________________________________________________________
                    (Ф.И.О., адрес места жительства)
_________________________________________________________________________
                          (паспортные данные)
именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, на основании
ордера N_____заключили настоящий договор.

1. Предмет договора


 1.1. На основании_______________________________________________________
                        (постановление Правительства Москвы),
_________________________________________________________________________
выписка из решения органа исполнительной власти "___"_____________ 200 г.
     Наймодатель сдает, а  наниматель  и  члены  его  семьи  принимают  в
бессрочное возмездное пользование квартиру (квартиры), комнату  (комнаты)
- далее жилое помещение (жилые помещения),  относящееся  (относящиеся)  к
государственной  и  (или)  муниципальной   собственности,   расположенное
(расположенные) по адресу:
 Город___________________________________________________________________
 Административный  (муниципальный  округ)________________________________
 дом___________  N____________  квартира(ры),  состоящей  из_____________
 по  улице_______________________________________________________________
     Паспорт  в  БТИ  N__________________________________________________
     Для использования в  целях  проживания:  1._________________________
     ____________________________________________________________________
                                (Нанимателя)
     2.__________________________________________________________________
                          (членов  семьи Нанимателя)
     3.__________________________________________________________________
                              (поднанимателей)

1.2. Техническое состояние жилого помещения, его место нахождения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики изложены в техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.


2. Обязанности сторон


2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение (приложение).

2.1.2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.

2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца о предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5. Содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимым жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.2. Наниматель и члены его семьи обязаны:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п.1.1 настоящего договора, для проживания.

2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя и межведомственной комиссии.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения;

обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В случае освобождения помещения оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан сдать жилое помещение.

2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований (п. 2.2.1-2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.

2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги на расчетный счет Наймодателя, а тажке принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

2.2.8. При освобождении жилого помещения передать его Наймодателю в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого дома помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3..

Произведенные Нанимателем и членами его семьи с письменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.


3. Расчеты по договору


3.1. За указанное в п. 1 настоящего договора жилое помещение Наниматель вносит плату за пользование жилым помещением, услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке на расчетный счет Наймодателя ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (р/с. _______________________________________________)

3.2. Разница по перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов.


4. Ответственность сторон


4.1. За непредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

4.2. При невнесении Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

4.4. При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Наниматель обязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя и членов его семьи, производится силами Наймодателя с последующей компенсацией Нанимателем.

4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.


5. Порядок расторжения договора


5.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и члены его семьи - выселению в следующих случаях:

5.2.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1 настоящего договора найма.

5.2.2. Если Наниматель и члены его семьи умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.

5.2.3. Если Наниматель не внес платежи, указанные в пп. 2.2.7 и 2.2.8, в течение шести месяцев.

5.2.4. Если Наниматель и члены его семьи систематически нарушают обязательства по договору.

5.3. Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:

5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, аварийной состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя и членов его семьи расторгнуть настоящий договор.

5.3.2. Возобновление расторгнутого договора не производится.


6. Особые условия


Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного внаем, лежит на Наймодателе в соответствии с действующим законодательством.


7. Прочие условия


7.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

7.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

7.4. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя и членов его семьи. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.


8. Юридические адреса сторон


    От лица Наймодателя:                       От лица Нанимателя:

         Дирекция                                Физическое лицо
    единого заказчика
________________________________          _______________________________
(индекс, почтовый адрес, телефон)                 (фамилия, имя,
_________________________________         _______________________________
      (расчетный счет)                          отчество полностью)
_________________________________         _______________________________
(подпись руководителя, печать)                (паспортные данные:серия,
                                          _______________________________
                                                N, когда и кем выдан)
                                          _______________________________
                                               (адрес места жительства,
                                          _______________________________
                                                        телефон)
                                          _______________________________
                                                       (подпись)

С условиями договора ознакомлены:                  От лица нанимателя:

    Члены семьи нанимателя                           Физическое лицо

1.________________________________        _______________________________
             (Ф.И.О.)                              (фамилия, имя,
__________________________________        _______________________________
      (паспортные данные)                         отчество полностью)
2.________________________________        _______________________________
             (Ф.И.О.)                         (паспортные данные:серия,
__________________________________        _______________________________
      (паспортные данные)                         N, когда и кем выдан)
3.________________________________        _______________________________
             (Ф.И.О.)                        (адрес места жительства,
__________________________________        _______________________________
      (паспортные данные)                              телефон)
                                          _______________________________
                                                      (подпись)

Приложение
к договору социального найма жилого помещения


Акт
передачи жилого помещения


              дом N__________ квартира N___________ корпус N____________

по улице________________________________________________________________
округ___________________________________________________________________

                  общей площадью_______________ кв. м
                  жилой площадью_______________ кв. м

1. Год постройки________________________________________________________
2. Этажность дома_______________________________________________________
3. Этаж размещения квартиры (комнаты)___________________________________
4. Планировка и благоустройство квартиры________________________________
________________________________________________________________________
5. Материал стен________________________________________________________
6. Физический износ_____________________________________________________
7. Инвентаризационная стоимость 1 кв.м общей площади жилого помещения на
момент заключения договора социального найма____________________________
________________________________________________________________________
8. Особые условия_______________________________________________________
________________________________________________________________________

               Наниматель                            Наймодатель
         _____________________                   __________________

Договор найма жилого помещения, который сейчас именуется социальным договором, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Этот термин уже употреблялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. в разделе "Наем жилого помещения". Но основные его параметры определялись в пока еще действующем Жилищном кодексе РСФСР 1984 г., которым также устанавливалось, что Типовой договор найма жилого помещения должен утверждаться Советом Министров РСФСР.

Такой документ с юридической точки зрения чрезвычайно важен: он определял взаимоотношения сторон, права и обязанности нанимателя и владельца (собственника) жилья, как правило, уполномоченного государством жилищного органа. Но по тем временам на практике договор носил сугубо формальный характер. Главным документом оставался ордер, который давал право на вселение в жилое помещение и автоматически влек за собой заключение договора жилищного найма.

Отсутствие договорных отношений, основанных на гражданско-правовых обязательствах сторон, привело к тому, что стороны не имели четкого представления об ответственности за обеспечение надлежащего содержания жилых помещений и общего имущества (главным образом инженерно-технических устройств), обеспечивающего нормальное обслуживание домовладения.

Люди платят за жилье и коммунальные услуги, но, как правило, не знают, в какие сроки ремонтные организации обязаны провести текущий и капитальный ремонт, кто и какую ответственность несет, если жилец не получает элементарных удобств: тепла, воды и т.д. В то же время к жильцу нельзя применить санкции, скажем, за нерегулярную уплату за наем квартиры, ее использование под нежилые цели. Наказания за эти виды нарушений в законодательстве, между прочим, существуют, но механизма приведения их в исполнение нет.

Смысл новой жилищной политики в том, что впервые в процесс распределения жилой площади вводится понятие "совокупный доход семьи". Бесплатное жилье теперь может предоставляться только очередникам с низкими доходами, а также лицам, имеющим по закону соответствующие льготы на бесплатное получение жилья из фонда социального использования. Граждане, также нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но обладающие необходимыми финансовыми возможностями, могут - по желанию - либо купить жилье, либо получить его по договору коммерческого найма.

В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими являются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование. Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

До вступления в силу ч. 2 ГК РФ сходные отношения по найму жилых помещений в законодательстве и на практике именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды.

Теперь, согласно ст. 671 ГК РФ, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды только юридическим лицам.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере.

В частности, ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые он несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Кроме того, теперь, если истек срок договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же (или иных) условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить срок договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если же в течение года наймодатель заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать как признания такого договора недействительным, так и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Коммерческий наем - это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Если со стороны нанимателя не замечено никаких нарушений жилищного законодательства - квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, - договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире и добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Существует еще одна особенность договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут все члены семьи нанимателя, в случае коммерческого найма понятие "член семьи" отсутствует. За жилье отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение.

Конечно, людей прежде всего интересует, какова будет плата при коммерческом найме. Сейчас этот вопрос прорабатывается, но уже можно сказать твердо: плата будет неизмеримо ниже той, которую человеку нужно было бы внести, если бы он покупал квартиру. Несравнима она будет и с платой, которую берут сейчас частные лица, сдающие свое жилье. Но все же она значительно превысит ту сумму, что платят люди при социальном найме жилых помещений. Размер платы будет зависеть от местоположения дома, удобств, уровня благоустройства территории и в принципе должен полностью покрывать расходы на техническое обслуживание. Сейчас, как известно, плата за жилье (включающая техническое обслуживание, расходы на коммунальные услуги) составляет около 15-20 процентов суммы, необходимой для содержания жилых домов. Остальное - дотации субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В случае коммерческого найма действуют лишь определенные льготы, предусмотренные законом.

Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма.

И все-таки в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, с тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения - как социального, так и коммерческого? Кроме подробных паспортных данных сторон должно быть дано детальное описание объекта (предмета) договора.

Объектом обоих видов договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры (отдельная комната или комнаты) или часть жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Такое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и иметь площадь не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъекта (ст. 40 Жилищного кодекса РСФСР).

Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем должны быть записаны:

Срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом права нанимателя существенно ограничиваются: он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя в договоре найма. Есть и некоторые другие ограничения, если договором не предусмотрено иное.

Размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. В случае, если в соответствии с законом оговорен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если эти сроки не предусмотрены, плата вносится нанимателем ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

Нанимателями по договору социального или коммерческого найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК РФ, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ. Эта статья устанавливает, что с согласия собственника жилого помещения (наймодателя), самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается, если соблюдены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних.

Все эти условия имеют исключительно важное значение для обеспечения законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора коммерческого найма, как правило, свою волю диктует собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться, к чему подталкивают и безнравственные отношения на квартирном рынке, и еще слабо работающие законы.

Если в договоре четко не обозначено количество проживающих в сдаваемом внаем жилом помещении, это позволяет нанимателю вселять других лиц.

Кроме того, когда в договоре нет запрещения нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК РФ, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению (т.е. в иных, кроме проживания, целях) собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления вправе принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Главный вопрос, который волнует обе стороны по договору коммерческого найма жилого помещения, - это размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились относительно устойчивые размеры оплаты за 1 м2 общей площади квартиры или жилого дома. На уровень оплаты влияют повышающие или понижающие коэффициенты, они зависят от месторасположения жилого помещения и его качества.

Все эти условия играют исключительно важную роль в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения.

При определении размера оплаты за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах, и, стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой.

Однако такой способ ухода от налогов может обернуться курьезом для собственника жилья, и он окажется в положении обманувшего самого себя: захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы нанимателем за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту, чтобы не остаться после выезда нанимателя с неоплаченными расходами, нередко достаточно высокими, - на международные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону. Такая защита может выступать и в качестве страховки от того, что не будет вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, не будет испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре коммерческого найма жилого помещения и вручен владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Предусмотрены не только денежные формы оплаты за наем жилого помещения.

При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно получить отражение в договоре найма попредметно и в стоимостном выражении затрат, которые должен произвести наниматель жилого помещения.

В противном случае не исключено, что наниматель, покидая квартиру, вывезет из нее все то, что приобрел владелец жилья, и доказать противоправность его действий будет практически невозможно.


Договор аренды жилого помещения


Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма.

Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.


Расторжение договора найма и аренды жилых помещений


Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

если жилое помещение (в целом или часть его) используется не по назначению;

если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Что касается нормы закона о выселении граждан по мотивам их отказа от оплаты занимаемого жилья и коммунальных услуг, то практики по ее применению нет, да и в законодательстве после 1962 г. такой нормы не содержалось. Она была возрождена Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", но механизм применения данной нормы не обеспечивал возможность ее реализации. Закон устанавливает (ст. 15): если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке - с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

Новый Гражданский кодекс РФ (ст.687) предусмотрел, что в ситуации, связанной с выселением граждан из занимаемого ими по договору найма жилого помещения, по решению суда нанимателю может быть предоставлен более длительный срок для устранения этого нарушения договора, но не свыше года. Если нарушение не будет устранено нанимателем и он не принимает необходимых мер к его устранению, суд может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но нужно учесть, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок, не превышающий года. Не случайно жилищные организации (наймодатели) при крупных недоборах по оплате жилья и коммунальных услуг тем не менее не хотят включаться в процесс выселения неплательщиков, потому что не имеют реальной надежды на успех.

Расторжение и прекращение договора аренды производятся по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях:

при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по наначению;

если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

если арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации предприятия-арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;

если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.

Арендатор обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда, если существуют нарушения другой стороной условий договора.


Г.П. Макаров




Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений


Автор


Г.П. Макаров


"Гражданин и право", 2000, N 3-4



Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.