Споры о праве на недвижимость: судебная практика (Б.А. Горохов, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)

Споры о праве на недвижимость: судебная практика


1. Поскольку нормы жилищного законодательства содержит не только Жилищный кодекс РСФСР (далее - ЖК РСФСР), но и федеральные законы, у судов возникают трудности при разрешении споров, в которых одновременно должны быть применены различные нормы права. Так, при разрешении спора по иску собственников жилых домов, проживание в которых по вине местных исполнительных органов государственной власти стало невозможным, наряду с нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), регулирующими порядок возмещения имущественного вреда, подлежат применению нормы ЖК РСФСР, касающиеся порядка предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Данная правовая позиция была обоснована Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ тем, что жилое помещение для его собственника имеет значение не только и не столько как имущество, но прежде всего как место постоянного проживания, в большинстве случаев единственное. Лишение собственника его жилого помещения возможно только в установленных законом случаях и только с предоставлением другого жилого помещения.

Например, при рассмотрении иска ряда граждан, проживающих в индивидуальных жилых домах в городе Нижний Новгород, к местной администрации и строительным организациям об обязательстве предоставить жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, взамен приведенных в непригодное состояние в результате строительства нового микрорайона их жилых домов, было установлено, что дома истцов действительно стали непригодными для проживания. Ответчиками были нарушены строительные нормы и правила. Несмотря на вышеизложенное, судом первой инстанции иски были оставлены без удовлетворения по тем основаниям, что нормы жилищного законодательства не предусматривают возможность удовлетворения требований истцов о предоставлении им на всех членов семей других жилых помещений взамен приведенных в негодность индивидуальных жилых домов и на данные правоотношения не распространяются. Суд указал в решении, что вред, причиненный истцам порчей их домов, должен быть возмещен в соответствии с нормами гражданского законодательства путем возмещения затрат на ремонт поврежденных домов или путем обязания виновных лиц произвести этот ремонт безвозмездно (таких требований истцы в суде не заявили).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, признав его основанным на неправильном понимании содержания норм жилищного и гражданского законодательства, регулирующих порядок и способы возмещения вреда.

В результате действий ответчиков дома истцов приведены в непригодное для постоянного проживания состояние, в связи с чем применению подлежат как нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок реализации и защиты права собственности на жилой дом, так и нормы жилищного законодательства, предусматривающие порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. При этом следует иметь в виду то, что права собственников домов и членов их семей в связи с повышенной значимостью права граждан на жилище защищаются не только нормами гражданского законодательства, но и нормами жилищного законодательства.

Так, право собственника дома и членов его семьи пользоваться жилыми помещениями в доме закреплено и в гл. 18 ГК РФ, и в гл. 6 ЖК РСФСР. В соответствии с ч. 3 ст. 127 ЖК РСФСР жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев, установленных законодательством.

Это положение применяют и в тех случаях, когда в результате строительных работ индивидуальные дома приводятся в непригодное для проживания состояние. Если подобные действия нарушают законные права собственников жилых домов и членов их семей, последние вправе требовать от виновных лиц восстановления этих прав в полном объеме.

Суд в решении обоснованно сослался на ст. 1064 и 1082 ГК РФ, устанавливающие обязанность причинителя вреда возместить этот вред в полном объеме, но необоснованно дал ограничительное толкование этих норм и сделал ошибочный вывод об отсутствии у истцов права требовать взамен поврежденных ответчиками домов предоставления других жилых помещений.

В ч. 1 ст. 1064 и в ст. 1082 ГК РФ предусмотрено право потерпевшего на возмещение вреда в натуре, путем предоставления вещи того же рода и качества, в указанном случае - другого жилого помещения. По данному делу такие требования предъявлены к государственному органу и органу местного самоуправления, несущим ответственность по возмещению убытков в соответствии со ст. 16 и 1069 ГК РФ.

Таким образом, в гражданском законодательстве предусмотрена обязанность государственных органов и органов местного самоуправления возместить вред собственнику дома и членам его семьи, в том числе и путем предоставления другого жилого помещения.

По общему смыслу гражданского законодательства вред потерпевшему должен быть возмещен реально и в возможно более короткие сроки. Государственный или муниципальный орган, по вине которого индивидуальный жилой дом приведен в непригодное для проживание состояние, по требованию потерпевшего обязан предоставить ему другое жилое помещение во внеочередном порядке (п. 4 ст. 37 ЖК РСФСР).

2. До настоящего времени у судов возникают трудности при разрешении споров, связанных с приватизацией государственных квартир, в тех случаях, когда было подано соответствующее заявление, но в связи со смертью заявителя его право собственности на жилое помещение оформлено не было.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10) разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Рассмотрим следующий пример.

Н. являлся нанимателем однокомнатной квартиры, находившейся на балансе завода "Изумруд". 31 мая 1993 г. он подал заявление о приватизации квартиры, но получить свидетельство не смог в связи со смертью.

Мать Н. обратилась в суд с иском к заводу "Изумруд", районной администрации и С., которой был выдан ордер на квартиру сына, о включении указанной квартиры в наследственную массу и о признании ордера недействительным, указывая на то, что сын оформил все документы на приватизацию квартиры.

Согласно справке бюро технической инвентаризации, указанная квартира была зарегистрирована как собственность Н., но, несмотря на это, ответчики препятствовали его матери в оформлении наследства на квартиру после смерти сына, утверждая, что квартира не была приватизирована умершим.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, указав на то, что тот факт, что Н. при жизни выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден бесспорным доказательством - заявлением Н., поданным с соблюдением установленных правил. Это заявление было удовлетворено: администрацией завода "Изумруд" был издан приказ об оформлении передачи квартиры в собственность Н., бюро технической инвентаризации спорная квартира была зарегистрирована как собственность Н.

Доводы ответчиков о том, что при жизни Н. передача спорной квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине, что, покончив жизнь самоубийством, Н. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, не являются основанием для отказа в заявленных его матерью требованиях, поскольку обстоятельства смерти Н., во-первых, с достоверностью не установлены и, во-вторых, не являются юридически значимыми по данному делу.

Доказательств того, что, подав заявление о приватизации квартиры, Н. впоследствии отказался от намерения оформить свое право собственности на квартиру, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении Н. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством по поводу приватизации квартиры, являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.

Решение суда основано на правильном применении норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" учитывает постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8.

В соответствии с разделом VII ГК РСФСР "Наследственное право" к наследнику по наследству переходит не только имущество, но и весь комплекс имущественных прав и обязанностей наследодателя. Довод ответчиков о том, что спорная квартира при жизни Н. на праве собственности не принадлежала, в связи с чем его мать не могла эту квартиру наследовать, является необоснованным.

Доводы М., которой С. продала спорную квартиру, о том, что она является добросовестным приобретателем этой квартиры и стоимость квартиры ей должна возместить местная администрация, признаны несостоятельными. Не может быть признано добросовестным приобретателем лицо, приобретшее спорную квартиру у лица, не имевшего права на эту квартиру. Кроме того, оформление сделки имело место в то время, как в производстве суда уже находилось дело М. о признании за истицей права на эту квартиру. При таких обстоятельствах у суда имелись все основания для вывода о недобросовестности ответчиц при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по сделке возлагается на участников этой сделки, а не на лиц, которые не были инициаторами совершения незаконной сделки и не принимали в ней участие. В связи с этим довод М. о необходимости возложить материальную ответственность на городскую администрацию и на городской Комитет по управлению государственным имуществом признан необоснованным.

3. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. Закона РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I; федеральных законов от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N 50-ФЗ; далее - Закон о приватизации) приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Статьей 36 Семейного кодекса РФ определено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Поскольку при приватизации жилых помещений они передаются в собственность граждан безвозмездно, у супруга, не участвовавшего в приватизации жилого помещения, не возникает права общей с другим супругом собственности на это помещение.

В ранее действовавшей ст. 20 КоБС РСФСР, в отличие от ст. 36 Семейного кодекса РФ, это положение не было четко зафиксировано, в связи с чем у судов возникают вопросы по применению этой нормы семейного законодательства при разрешении споров о разделе имущества супругов, включая жилые помещения, приватизированные до введения в действие Семейного кодекса РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в ряде случаев высказала мнение о том, что и по ранее действовавшему семейному законодательству приватизированное жилое помещение передавалось в личную собственность одного из супругов, а не в общую собственность обоих супругов (имеются в виду те случаи, когда второй супруг в приватизации жилого помещения участия не принимал). В тех же случаях, когда жилые помещения приобретаются супругами на основании возмездных сделок, такие жилые помещения должны признаваться судами общей собственностью обоих супругов.

Так, Ф. обратилась в суд с иском к К. о выселении из трехкомнатной квартиры, ссылаясь на то, что купила эту квартиру у ответчицы, но добровольно освободить квартиру К. отказывается.

К. предъявила к Ф. встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о возмещении морального вреда, ссылаясь на то, что муж Ф., которому она выдала доверенность на продажу квартиры, не выполнил условия договора о передаче ей всей покупной цены квартиры в размере 30 млн руб. до заключения договора, обманным путем получил необходимые для оформления договора документы и оформил сделку в пользу своей жены без ее, ответчицы, на это согласие. Кроме того, ответчица ссылалась на то, что предварительного согласия на отчуждение квартиры, в которой проживал ее несовершеннолетний сын, от органов опеки и попечительства получено не было.

Решением суда, оставленным без изменения судами кассационной и надзорной инстанций Самарской области, иск Ф. был удовлетворен; встречный иск К. был оставлен без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все состоявшиеся по делу судебные постановления, как вынесенные с нарушением норм материального права, указав на следующие обстоятельства.

Из материалов дела видно, что К. выдала доверенность на право продажи ее квартиры мужу Ф., который на основании этой доверенности продал принадлежащую К. квартиру своей жене Ф. по балансовой оценке за 3 552 253 руб.

После этого Ф. выдала мужу доверенность на право представлять ее интересы в суде, по которой он подал в суд заявление о выселении К. из спорной квартиры.

Таким образом, выданная К. мужу Ф. доверенность подтверждает факт заключения между К. и мужем Ф. договора поручения на продажу спорной трехкомнатной квартиры.

В соответствии с гражданским законодательством поверенный обязан немедленно передать доверителю все полученное в связи с исполнением поручения, т.е. совершать юридически значимые действия в свою пользу поверенный не вправе. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

При рассмотрении настоящего дела было установлено, что после совершения оспариваемой ответчицей сделки К. отказалась признать законным заключенный с Ф. договор купли-продажи квартиры, что, в свою очередь, явилось причиной незамедлительного обращения Ф. с помощью своего мужа в суд с иском о выселении ответчицы. Эти действия супругов Ф. подтверждают довод ответчицы о том, что при совершении сделки муж Ф. злоупотребил правами поверенного и продал квартиру своей жене, интересы которой он представлял и при совершении сделки, и при рассмотрении дела в суде. Этот факт признан и самим судом, указавшим в решении на то, что при совершении сделки от имени К. муж Ф. преследовал цель разрешить жилищную проблему своей жены и ребенка, проживающих с родителями, т. е. действовал в интересах членов своей семьи.

Кроме того, приобретенное в браке имущество является общей совместной собственностью супругов, что предполагает возникновение права собственности на основании заключенного его женой договора купли-продажи квартиры и у самого мужа. Действуя по доверенности К., муж Ф. преследовал свои цели и заключил оспариваемую сделку в том числе и в своих интересах, что законом запрещено.

Довод суда о том, что семья Ф. фактически распалась, никакими фактическими данными подтвержден не был и правового значения без надлежащим образом оформленного расторжения брака и раздела имущества не имел.

При наличии в деле данных о том, что при совершении оспариваемой ответчицей сделки муж Ф. действовал в своих интересах и в интересах представляемой им жены, а также данных о том, что участники сделки указали в договоре заведомо заниженную покупную цену квартиры с целью уклонения от уплаты пошлины и налога, у суда не было оснований для признания этой сделки соответствующей требованиям закона.

4. 3 июля 1998 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ и отменила решение Коптевского межмуниципального суда г. Москвы и все последующие судебные постановления, которыми была признана незаконной приватизация комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей, проживавших в других комнатах этой квартиры.

В обоснование своего решения коллегия указала на то, что статья 4 Закона о приватизации в том смысле, в каком ее истолковал и применил суд, противоречит ст. 19 и 55 Конституции РФ, в связи с чем в силу ее статья 15 и в соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" применению не подлежит.

Законом о приватизации гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, предоставлено право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приватизировать эти помещения, т.е. получить их в бесплатную собственность (ст. 1 и 2). Целью этого закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда (ч. 2 его преамбулы).

В силу ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.

Следовательно, исходя из этого конституционного положения, право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия) независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире.

Исключение из приватизации жилищного фонда нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах лишает их предоставленного права и возможности достижения указанной цели, ставит их в неравное положение с нанимателями, проживающими в более благоприятных условиях - в отдельных квартирах, в зависимость от соседей по коммунальной квартире, которые в силу тех или иных причин могут не желать приватизировать занимаемые ими жилые помещения, лишая этим указанного права других нанимателей.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ограничение права нанимателя жилого помещения в коммунальной квартире на самостоятельную (независимо от других нанимателей) приватизацию занимаемого им жилого помещения не отвечает ни одной из предусмотренных Конституцией РФ целей, поэтому является недопустимым. Такая приватизация не ущемляет прав нанимателей жилых помещений в той же коммунальной квартире, поскольку у собственника приватизированного жилого помещения не возникает в связи с этим никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире и тем более на жилые помещения, занимаемые соседями.

Более того, ситуация, когда в одной коммунальной квартире часть жилых помещений используется по договору найма, а часть - по праву собственности, допускает Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В силу его ст. 16 освобождающееся в коммунальной квартире жилое помещение - при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, - передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи, т.е. (в последнем случае) в собственность.

В результате применения судом ст. 4 Закона о приватизации и принятого в соответствии с этой статьей решения Малого Совета Московского городского Совета народных депутатов от 14 апреля 1993 г. оказались нарушенными права С. на приватизацию занимаемой им по договору жилищного найма комнаты и И., которому С. после приватизации подарил жилое помещение.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 декабря 1998 г. "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" была подтверждена правильность высказанной в определении коллегии правовой позиции.

5. В соответствии со ст.116 ГК РСФСР под общей совместной собственностью понимается собственность без определения долей, причем в силу общих принципов гражданского законодательства такая собственность может возникать не только на основании прямого указания в законе, но и на основании гражданско-правового договора (в настоящее время этот принцип закреплен в ч.4 ст.244 ГК РФ). Именно таким договором является приватизация гражданами жилых помещений без определения долей в общей совместной собственности.

В связи с приватизацией квартир в общую совместную собственность возникают вопросы о том, открывается ли наследство после смерти одного из сособственников такой квартиры и, в случае положительного ответа на этот вопрос, каким образом определяется наследуемая доля квартиры.

Правильной представляется практика судов, признающих право наследников на долю в квартире, приватизация которой оформлена в общую совместную собственность.

Совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из сособственников определять его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую и доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Приобретение квартиры несколькими нанимателями жилой площади в собственность в силу Закона о приватизации порождает право собственности на квартиру каждого из них, и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю (пп."ж" п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании", с последующими изменениями и дополнениями). Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую собственность или с определением долей.

В ряде случаев лицами, оспаривавшими право наследников на получение наследства в виде доли квартиры, оформленной в общую совместную собственность, ставился вопрос о признании договора о приватизации такой квартиры недействительным на том основании, что этот договор они заключали под влиянием заблуждения, поскольку не предполагали возможности наследования доли квартиры наследниками другого сособственника.

При разрешении таких споров следует иметь в виду, что признать сделку по приватизации квартиры недействительной можно лишь по основаниям, установленным в законе. Так, в соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной лишь при условии, если такое заблуждение имеет существенное значение. При этом имеющим существенное значение признается заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Незнание гражданами правил наследования совместной собственности на приватизированную квартиру в случае возможной смерти одного из сособственников не может относиться к указанным в п.1 ст.178 ГК РФ обстоятельствам, с которыми закон связывает существенность заблуждения, в связи с чем не может быть по указанному основанию признана недействительной приватизация квартиры в общую совместную собственность.

6. Судам приходится рассматривать дела, когда органами государственной власти субъектов Российской Федерации принимаются нормативные правовые акты, нарушающие права граждан на свободное распоряжение их правом на недвижимость. Это, в частности, относится к введению обязательного порядка получения ордера на жилое помещение в ЖСК перед оформлением права собственности на полностью оплаченную кооперативную квартиру, а также к введению ограничительных мер при оформлении сделок с квартирами, право собственности на которые у граждан имеется в силу гражданского законодательства, но которое не оформлено в установленном порядке и не зарегистрировано. В этих случаях суды руководствуются положениями ст.76 Конституции РФ, устанавливающими порядок применения различных законов и нормативных правовых актов при их противоречии друг другу, а также разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия". В п.4 этого постановления разъяснено:

"При рассмотрении дел судам надлежит учитывать, что если подлежащий применению закон либо иной нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации противоречит федеральному закону, принятому по вопросам, находящимся в ведении Российской Федерации либо в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, то, исходя из положений ч.5 ст.76 Конституции Российской Федерации, суд должен принять решение в соответствии с федеральным законом.

Если имеются противоречия между нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятым по вопросам, относящимся к ведению субъекта Российской Федерации, и федеральным законом, то в силу ч. 6 ст.76 Конституции Российской Федерации подлежит применению нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации".

В качестве примера рассмотрим следующий случай.

Гр. П. обратился в Геленджикский городской суд с иском к гр. М. о признании действительной сделки по приобретению земельного участка и признании права собственности на него. В обоснование своих требований он указал, что 15 августа 1996 г. приобрел у ответчицы земельный участок площадью 541 кв. м в садоводческом товариществе за 5 млн руб. (до деноминации), что подтверждается распиской гр. М., однако от удостоверения сделки нотариально ответчица уклоняется.

Решением суда иск был удовлетворен.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда по протесту прокурора Краснодарского края решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила постановление суда надзорной инстанции по следующим основаниям.

Президиум Краснодарского краевого суда, отменяя решение Геленджикского городского суда, сослался на Договор о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти Краснодарского края, согласно которому вопросы установления особого порядка землепользования на территории края, гарантирующего сохранение и рациональное использование земельного фонда, относятся к совместному ведению сторон договора. Кроме того, на территории Краснодарского края изданы законы, регулирующие вопросы землепользования, на основании которых не допускается отчуждение недвижимого имущества лицам, не име-ющим постоянной регистрации в Краснодарском крае.

Вывод в постановлении Президиума Краснодарского краевого суда о том, что дело должно быть разрешено в соответствии с Договором о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти Краснодарского края, которым установлены вопросы особого порядка землепользования на территории Краснодарского края, и законами Краснодарского края, является неправильным.

В силу ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

О праве граждан иметь в частной собственности землю, а также свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им землей, если это не наносит ущерба окружа-ющей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, указано также в ст.З6 Конституции РФ.

Согласно ч.3 ст.55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, права гражданина продать принадлежащий ему участок либо купить его могут быть ограничены только федеральным законом, причем принятым не произвольно, а лишь в указанных выше целях; осуществление этих прав зависит от усмотрения самих граждан при условии, чтобы их действия не наносили ущерба окружающей среде и не нарушали прав и законных интересов иных лиц.

Земельный участок, о котором возник спор, принадлежал на праве собственности гр. М., поэтому она вправе была продать его любому гражданину по своему усмотрению, а гр. П. - купить его. Эти действия не противоречат Конституции РФ, федеральным законам, а оснований считать, что ими наносится ущерб окружающей среде или нарушаются права иных лиц, не имеется.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (ч.2 ст.165 ГК РФ).

Аналогичные последствия наступают в отношении сделки, требующей государственной регистрации, когда одна из сторон уклоняется от ее регистрации (ч.3 ст.165).

С учетом этих положений суд первой инстанции правильно удовлетворил иск.

Договор о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти Краснодарского края и законы Краснодарского края, запрещающие гражданам, не имеющим постоянной регистрации в Краснодарском крае, приобретение в собственность недвижимого имущества, президиумом краевого суда применены быть не могли, поскольку конституционные права граждан могут быть ограничены только федеральным законом в строго определенных целях; ограничение их законами субъектов РФ не допускается.

В силу ст.71 Конституции РФ регулирование конституционных прав и свобод человека и гражданина является исключительной компетенцией Российской Федерации, следовательно, не может быть передано Договором между органом государственной власти Российской Федерации и ее субъектом в их совместное ведение или в ведение субъекта Российской Федерации.

В соответствии с разделом вторым Конституции РФ в случае несоответствия положениям Конституции РФ положений Договора о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ действуют положения Конституции РФ.

Таким образом, Президиум Краснодарского краевого суда применил нормы, не соответствующие Конституции РФ, что послужило основанием к отмене его постановления.

7. Определенные трудности возникают в судебной практике при оформлении обмена квартир, имеющих различный правовой статус.

Так, решением Пресненского межмуниципального суда г. Москвы гр. Б. было отказано в иске к Комитету муниципального жилья г. Москвы о признании права собственности на квартиру в ЖСК и о признании недействительной регистрации права собственности на квартиру за гр. Х.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за истицей не может быть признано право собственности на квартиру в г. Москве, поскольку в квартиру она въехала в результате обмена, произведенного в порядке, предусмотренном ЖК РСФСР, а собственником спорной квартиры является гр. Х., которая, будучи членом ЖСК "Аврора", выплатила полностью пай за эту квартиру и в силу Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" и ст.218 ГК РФ является собственником указанной квартиры, причем независимо от регистрации этого права собственности в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Принятие впоследствии гр. Б. в члены ЖСК "Аврора" и перевод на ее имя пая, выплаченного гр. Х., не являлись, по мнению суда, основанием к возникновению у гр. Б. права собственности на квартиру, так как такой переход права собственности противоречит нормам гражданского законодательства. В обоснование этого вывода суд сослался на ч.2 ст.218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Суд посчитал, что право собственности на квартиру истица могла приобрести лишь на основании заключенного с гр. Х. договора отчуждения имущества, которое в обязательном порядке подлежало регистрации как в соответствии с требованиями ГК РФ, так и в соответствии с Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Кроме того, договор об отчуждении недвижимости в соответствии с действовавшим на момент обмена ГК РСФСР мог быть совершен лишь в форме нотариально удостоверенного договора.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум Московского городского суда в своем постановлении правильно указал на то, что по делу допущено ошибочное толкование норм материального права.

Суд установил, что на момент совершения обмена и гр. Х., и гр. Б. полностью выплатили паи за свои квартиры и стали их собственниками в силу ст.7 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР".

При совершении обмена между ними состоялась договоренность о взаимной передаче всех прав и обязанностей, вытекающих из их права собственности на квартиры. Это обстоятельство никем не оспаривалось и в суде было подтверждено гр. Х.

То обстоятельство, что до совершения обмена гр. Х. зарегистрировала свое право собственности на квартиру в ЖСК "Аврора", а гр. Б. в отношении своей квартиры в ЖСК "МАИ-2" этого не сделала, суд ошибочно расценил как препятствие в оформлении права собственности гр. Б. на квартиру в ЖСК "Аврора".

Собственниками своих квартир гр. Х. и гр. Б. стали не в силу регистрации права собственности на кооперативные квартиры, а в силу Закона о собственности. В связи с этим существенного значения имеющаяся у гр. Х. справка о регистрации права собственности на квартиру в ЖСК "Аврора" для юридического оформления сделки по обмену квартир не имела.

Действительно, в соответствии со ст.550, 551 ГК РФ сделки с недвижимостью должны быть совершены в письменной форме, а право собственности на недвижимость должно быть в установленном порядке зарегистрировано. Вместе с тем судом первой инстанции не было учтено, что сделка между гр. Х. и гр. Б. была совершена в 1993 г., т.е. до принятия ГК РФ и Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". При оформлении обмена кооперативных квартир в то время было достаточно соблюдения требований ст.119 ЖК РСФСР и выдачи обменных ордеров, что и было выполнено участниками настоящей сделки.

При таких обстоятельствах суд надзорной инстанции правильно указал на то, что право собственности гр. Х. на квартиру в ЖСК "Аврора" в результате обмена перешло к гр. Б.

Ссылка суда на то, что в соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом только на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, не могла быть признана основанием к отмене постановления президиума Московского городского суда потому, что между сторонами, фактически, состоялась сделка мены, а обращение истицы в суд с требованием об аннулировании устаревшей регистрации права собственности гр. Х. на квартиру, собственником которой в результате обмена стала она, свидетельствует о том, что гр. Б. выполнила все от нее зависящее для надлежащего оформления состоявшейся сделки.

Между тем судебное решение является самостоятельным правоустанавливающим документом, как подтверждающим наличие или возникновение права собственности, так и прекращающим в установленных законом случаях это право.

Суду было указано на то, что, если при новом рассмотрении дела суд придет к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа гр. Б. в регистрации ее права собственности на квартиру в ЖСК "Аврора", он вправе вынести решение о перерегистрации права собственности на эту квартиру, причем такое решение будет достаточным основанием для выдачи гр. Б. свидетельства о праве собственности на квартиру, ранее принадлежавшую гр. Х.

8. В связи с тем что Закон о приватизации в ряде случаев предусматривает возможность приватизации жилых помещений с согласия собственника, в судебной практике возник вопрос, требуется ли в случае безвозмездной передачи работнику или служащему государственной квартиры оформление этой передачи гражданско-правовым договором или для регистрации права собственности достаточно согласия органа, представляющего государство, на передачу жилья гражданину.

В связи с этим характерен следующий пример из судебной практики.

Гр. П. продала принадлежавшую ей двухкомнатную кооперативную квартиру в г. Биробиджане Главному управлению Центрального банка РФ по Еврейской автономной области.

По договору аренды эта квартира была предоставлена банком работнице Главного управления Центрального банка РФ по ЕАО гр. А. и ее мужу.

По окончании срока аренды квартиры гр. А. обратилась к руководству Главного управления Центрального банка РФ по ЕАО с заявлением о разрешении приватизировать занимаемую по договору аренды квартиру и получила на это согласие, в связи с чем Главным управлением Центрального банка РФ по ЕАО был оформлен договор о передаче квартиры в собственность гр. А. и ее несовершеннолетнего сына, проживавшего в указанной квартире.

Начальник бюро технической инвентаризации ЕАО отказала гр. А. в государственной регистрации договора приватизации квартиры по тому основанию, что эта квартира находится в доме Биробиджанского жилищного кооператива N 4 и приватизации в соответствии с Законом о приватизации не подлежит.

Гр. А. обратилась в суд с жалобой на отказ в государственной регистрации договора о передаче квартиры в ее собственность, ссылаясь на то, что эта квартира входит в государственный жилищный фонд и подлежит приватизации в соответствии с Законом о приватизации.

Решением Биробиджанского городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Суда Еврейской автономной области, жалоба гр. А. была оставлена без удовлетворения по тому основанию, что граждане, проживающие в доме общественного жилищного фонда на основании договора аренды жилого помещения, не имеют права приватизировать это помещение в соответствии с Законом о приватизации.

В порядке надзора состоявшиеся по делу судебные постановления были отменены как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

В ст.1 Закона о приватизации приватизация жилья определена как бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Право на бесплатную приватизацию жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений, имеют не только наниматели, но и арендаторы жилых помещений.

В состав государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с п.1 ст.5 ЖК РСФСР, ст.1 и частью второй ст.7 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" входят не только дома, полностью находящиеся в государственной и муниципальной собственности, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения, находящиеся в других строениях, в том числе и в домах других видов жилищного фонда.

В тех случаях, когда у выплатившего пай члена жилищно-строительного кооператива возникает право собственности на жилое помещение в доме ЖСК, правовой статус этого помещения изменяется: из состава фонда жилищно-строительного кооператива оно переходит в частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан. При последующем отчуждении такого жилого помещения государству или муниципальному образованию оно переходит в государственный или муниципальный жилищный фонд, поскольку принадлежность жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда определяется тем, кто является собственником этого помещения.

Собственник, в том числе и государство, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (ст.209 ГК РФ).

Бесплатная приватизация жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, как один из способов отчуждения государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, предусмотрена Законом о приватизации, в связи с чем отказ бюро технической инвентаризации в регистрации договора о передаче квартиры в собственность заявительницы и ее сына на основании того, что дом, в котором расположена эта квартира, находится в жилищном фонде ЖСК, является незаконным.

Квартира, в которой проживает гр. А., находится в государственном жилищном фонде; ЖСК-4 преобразован в Товарищество собственников жилья N 4.

Жилые помещения в товариществах собственников жилья в соответствии со ст.6 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" находятся в собственности домовладельцев, одним из которых может быть и государство; владение, пользование и распоряжение квартирами домовладельцы осуществляют в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

При рассмотрении дела суд неполно определил юридически значимые обстоятельства, влияющие на правильное разрешение спора.

В деле имеется договор между Главным управлением ЦБ РФ по ЕАО и гр. А. о передаче квартиры в собственность, в котором не указаны номер договора, дата его заключения, расчетная стоимость квартиры, не указано должностное положение лица, подписавшего договор об отчуждении государственной квартиры в собственность граждан. Суд не предложил участвовавшему в судебном разбирательстве представителю Главного управления ЦБ РФ по ЕАО объяснить, почему договор с гр. А. заключен должностным лицом по доверенности, которая в деле отсутствует, а не в силу служебных полномочий руководителя Главного управления ЦБ РФ по ЕАО. Не выяснил суд и того, требуется ли согласие мужа заявительницы на приватизацию квартиры, в которой он проживает вместе с женой и несовершеннолетним сыном, и почему муж заявительницы (не привлеченный к рассмотрению настоящего дела) не указан в договоре о передаче квартиры в собственность его жены и сына.

Состоявшиеся по делу судебные постановления были отменены в соответствии с п.1 ст.330 ГПК РСФСР.

9. При рассмотрении дел о праве на недвижимость у судов возникают многочисленные процессуальные вопросы, связанные с тем, что статьей 119 ГПК РСФСР эти дела отнесены к категории дел исключительной подсудности дел судам по месту нахождения строения. В тех случаях, когда предметом сделки является не одно, а несколько жилых помещений, в том числе расположенных за пределами Российской Федерации, подсудность дела определяется по выбору истца, а дело может быт рассмотрено российским судом в пределах его компетенции.

Такая позиция была высказана Президиумом Верховного Суда РФ по делу об обмене квартирами, расположенными в Российской Федерации и на Украине.

В августе 1993 г. между гр. З., проживавшей в Тульской области, и супругами Л., проживавшими в г. Никополе Днепропетровской области, был совершен обмен жилыми помещениями, принадлежавшими сторонам на праве личной собственности.

Разрешение на обмен было дано гр. З. администрацией г. Ефремова, а гр. Л. передал квартиру, находившуюся в г. Никополе, по договору купли-продажи, удостоверенному нотариальной конторой. Стороны переселились в полученные жилые помещения. В марте 1994 г. гр. З. обратилась в Ефремовский городской суд Тульской области с иском к супругам Л. о признании обмена недействительным, ссылаясь на то, что полученное ею по обмену жилое помещение находится в аварийном состоянии.

Решением Ефремовского городского суда Тульской области от 18 ноября 1994 г. в иске было отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 21 февраля 1995 г. решение суда было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.

28 августа 1995 г. Ефремовский городской суд удовлетворил иск гр. З. и признал совершенный сторонами обмен жилыми помещениями недействительным. Одновременно суд признал недействительным договор купли-продажи, зарегистрированный в Никопольской нотариальной конторе, а также постановление Ефремовской городской администрации о разрешении обмена квартир. Стороны были возвращены в первоначальное положение. Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда определением от 2 ноября 1995 г. оставила решение суда без изменения.

По протесту заместителя Генерального прокурора РФ президиум Тульского областного суда 8 декабря 1997 г. решение Ефремовского городского суда от 28 августа 1995 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 2 ноября 1995 г. в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры в г. Никополе отменил и производство по делу в этой части прекратил по п.1 ст.219 ГПК РСФСР в связи с тем, что дело не подлежало рассмотрению в суде Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 14 мая 1998 г. решение Ефремовского городского суда от 18 ноября 1994 г. оставила без изменения, а все последующие судебные постановления отменила.

Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором был поставлен вопрос об отмене всех судебных постановлений по делу со ссылкой на неподсудность данного дела судам РФ.

В обоснование вывода о неподсудности судам Российской Федерации настоящего дела в протесте была сделана ссылка на п.3 ст.20 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, заключенной членами Содружества Независимых Государств и вступившей в законную силу для Российской Федерации 10 декабря 1994 г., о том, что дела по искам о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются исключительно судами по месту нахождения имущества.

Как утверждается в протесте, поскольку предметом спора являлось недвижимое имущество, расположенное на территории Украины, Ефремовский городской суд в соответствии с названной Конвенцией был не вправе рассматривать данный спор.

Эти доводы признаны необоснованными.

По настоящему делу оспаривалась сделка по обмену жилыми помещениями. Спор касался двух объектов недвижимости, расположенных на территориях разных государств - Российской Федерации и Украины. Предъявляя требование о признании сделки недействительной в суде РФ, истица оспаривала сделку, оформленную на территории РФ, оспаривала право ответчиков на жилую площадь, расположенную на территории РФ. Сами ответчики также проживали на территории РФ. При этом право собственности истицы на жилую площадь в г. Никополе никем не оспаривалось.

При таком положении у Ефремовского городского суда не имелось достаточных оснований к отказу в принятии заявления, и рассмотрение дела названным судом нельзя считать совершенным с нарушением правил подсудности. Этот вывод согласуется и с содержанием п.1 ст.20 названной Конвенции о предъявлении исков к лицам, имеющим место жительства на территории одной из Договаривающихся Сторон, в суды этой Договаривающейся Стороны независимо от гражданства данных лиц.


Б.А. Горохов,

судья Верховного Суда Российской Федерации




Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика


Автор


Б.А. Горохов - судья Верховного Суда Российской Федерации


"Гражданин и право", 2000, N 3



Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.