Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании (А.В. Дмитриев, "Законодательство", N 11, ноябрь 2000 г.)

Сравнительный анализ систем регистрации прав
на недвижимость в России, Германии и Испании


Существующие системы регистрации прав на недвижимость прошли долгий путь развития. В основе каждой из таких систем, характерных для развитых стран, лежат собственные традиции; со временем - в соответствии с потребностями общества- они претерпевают изменения.

В настоящее время система регистрации прав на недвижимость в России во многом создается заново, и это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Мировой опыт развития систем регистрации прав на недвижимость свидетельствует о том, что для обеспечения надежной защиты прав на недвижимость, предоставления гарантий инвесторам, а также охраны прав личности и самого государства необходимо создать именно формальную регистрационную систему.

Любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм. В связи со становлением в России системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней интересен экономический подход к данному вопросу. С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный (регистрационный. - А.Д.) эффект"*(1).

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежность совершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью).

Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо.

Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто, вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке. На регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в суде.

В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается иным способом: на регистратора возлагается обязанность составлять и вносить регистрационные записи, он же несет ответственность за возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных действий как защитник закона*(2).

В Германии "для передачи права собственности на недвижимые вещи (или установление залога в отношении недвижимости) необходим публичный акт - запись в особой Поземельной книге"*(3), так как, согласно § 873 Германского гражданского уложения (ГГУ), любое изменение правового состояния недвижимости требует регистрации в поземельной книге, а также наличия согласия всех сторон, чьи права на данное недвижимое имущество затрагиваются. Иными словами, для осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно ГГУ, построена на следующих принципах*(4):

а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ);

б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1 § 3 Положения о поземельной книге)~

в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге);

г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ);

д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ).

Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах, принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений.

Институт поземельной книги в Германии основывается на принципах:

а) публичного доверия поземельной книге;

б) ограниченной доступности ее содержания;

в) осуществления регистрации на основании ходатайства;

г) платности*(5).

Регистрация земли в поземельной книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ). Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура. Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).

Согласно § 883 ГГУ, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно. Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью*(6).

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках (1861 г.), устанавливающим новые подходы к регистрации. В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).

Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности, после юридической квалификации: из содержания документов, подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь на содержании реестра"*(7).

Указанный Реестр собственности ведут особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной регистрационной деятельности подчиняются только закону и полностью независимы от государства, в том числе в вопросе своего финансирования, осуществляемого за счет платы за регистрацию. Испанский специалист в области регистрации Висенте Х.Г.Лопез определил регистратора собственности как "элитного государственного служащего, от которого требуется глубокое познание права, что практически превращает его в юриста с общепризнанным престижем и специалиста, который, исполняя свои обязанности, обеспечивает соблюдение закона, охраняет надежность юридического оборота недвижимости и ипотечного кредитования, служа обществу исключительно под его собственной ответственностью"*(8).

Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологической последовательности. Таким образом, регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на недвижимость. При этом последний правообладатель является единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о регистрации в Реестре собственности. Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в Реестре собственности, является верным и законным, так как зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр собственности. Информация Реестра относительно прав на недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для заинтересованных лиц.

Испанская регистрационная система, согласно Закону об ипотеках, придерживается следующих основных принципов:

а) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст.8, 243);

в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст.20);

г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в Реестре собственности (ст.17);

д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25);

е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной, однако она довольно эффективна, так как собственник этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в Реестре собственности. Предварительным условием регистрации ипотеки в Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.

С учетом переходного периода в полном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности была введена в Испании в 1944 г.*(9)

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.

После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, либо о ее несоответствии. В первом случае производится регистрация права в Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение регистратора может быть обжаловано.

Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности.

Мировой опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал, и полная регистрация всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.

На наш взгляд, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).

На правоудостоверяющий характер государственной регистрации указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.

О том, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12 Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в Едином государственном реестре прав при несоответствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе*(10). Противоречивость является одним из существенных недостатков названного Закона о регистрации.

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Другое положение, содержащееся в ст.433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных ст.223 ГК РФ, при возникновении права собственности на имущество регистрации подлежит момент его отчуждения, при этом под отчуждением недвижимости понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей. В статье 551 ГК РФ также говорится о регистрации перехода прав на недвижимость по договору ее продажи, хотя, согласно ст.560 и 564 ГК РФ, регистрируется как договор купли-продажи предприятия, так и переход права собственности. Обязательно регистрируются на основании ст.574 и 584 ГК РФ соответственно договоры дарения недвижимого имущества и ренты.

Анализ ст.218, 223 и 235 ГК РФ приводит к выводу о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение у приобретателя.

Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации - правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, очевидна. Опираясь на них, законодатель подошел к созданию Закона о регистрации, и это не могло не сказаться на результате.

В названии Закона о регистрации смешиваются элементы двух мировых регистрационных систем, поскольку одновременно указывается на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст.4 Закона, регистрируется правовой титул на недвижимость, а в ст.14 говорится, что удостоверению подлежит проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость, а также сделок с ней.

На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость - регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы*(11). По нашему мнению, данное противоречие заложено в самой системе возникновения, изменения и перехода имущественных гражданских правоотношений.

Отсутствие однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется - правовой титул или сделка, приводит к необходимости заполнять в отношении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок. Поэтому понятна позиция Г.А. Волкова*(12) и Н.А.Сыродоева*(13), которые предлагают внести в Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации соответствующие изменения по вопросу однозначности в системе регистрации правового титула (права) или правового акта (сделки).

В.С. Буров и О.Г. Ломидзе предлагают изменить Закон о регистрации с целью восстановить регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также дополнить его новыми статьями, касающимися особенностей регистрации отдельных сделок с недвижимостью*(14). Данный подход представляется некорректным, так как, согласно п.2 ст.3 ГК РФ, установление норм об обязательной регистрации сделок допустимо только в самом Гражданском кодексе РФ.

По нашему мнению, решение законодателя производить регистрацию как правового титула на недвижимость, так и сделки с ней связано с переходным состоянием в развитии нашего общества и, естественно, соответствующим этому периоду состоянием правовой системы, в частности, гражданского права*(15). Со временем, после наработки практики по применению Закона о регистрации и появления регистрационного опыта у регистрирующих органов и у лиц, обращающихся за регистрацией, а также после становления определенной регистрационной правовой культуры возможно кардинальное изменение в системе регистрации недвижимости.

Принципы построения российской системы государственной регистрации прав соответствуют мировому опыту. Для нее характерны следующие особенности:

а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п.1 ст.131 и ст.164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации). Недействительна, т. е. ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК РФ);

б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав (п.7 ст.16 Закона о регистрации);

в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст.131 ГК РФ, ст.7 Закона о регистрации);

г) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оно может быть оспорено только в суде (п.1 ст.2 Закона о регистрации);

д) государственная регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п.1 ст.131 ГК РФ, п.2 ст.2 Закона о регистрации);

е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав (ст.12 Закона о регистрации);

ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст.13 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость и их ограничения (обременения): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами. При этом регистрация является обязательной, что подтверждается многими нормами Гражданского кодекса РФ.

Законодатель во многих нормах ГК РФ, применяя термин "требование", тем самым указывает на императивность условия о государственной регистрации прав на недвижимость. Например, согласно п.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение требования государственной регистрации сделки приводит к ее недействительности, ничтожности в силу закона без необходимости признавать ее таковой в ходе судебного разбирательства.

В Испании обязательность регистрации прав на недвижимость реализована в принципе непротиводействия (т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на эту недвижимость).

В названии ст.4 Закона о регистрации ("Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") законодатель применительно к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним использовал термин "обязательность". Само же обращение за регистрацией прав на недвижимость является делом добровольным и зависит только от волеизъявления субъекта, но вся совокупность норм материального права ставит его в безвыходное положение и заставляет осуществить регистрацию, иначе правовые последствия могут привести к убыткам, вплоть до утраты собственности.

Согласно п.7 ст.16 Закона о регистрации, сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав. Это соответствует принципу внесения вещных прав в германском и испанском праве.

Принцип открытости сведений о государственной регистрации прав на недвижимость аналогичен принципу гласности в германском и испанском праве. Это требование проистекает из существа регистрации, требующей полной информации обо всех движениях прав на недвижимость и являющейся единственным правовым источником существования прав на нее. В развитие п.4 ст.131 ГК РФ в ст.7 Закона о регистрации установлены нормы, обеспечивающие открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимость. Орган юстиции, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому обратившемуся физическому или юридическому лицу сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, представляющем интерес для обратившейся стороны.

Заявитель оформляет свою просьбу о предоставлении необходимых сведений в виде письменного заявления. В целях защиты прав правообладателей, внесенных в Единый государственный реестр прав, установлено, что обращение за сведениями не должно быть анонимным, поэтому для получения информации физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность*(16), а юридическое лицо - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Сведения предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав, которая должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Напрямую Закон о регистрации не предусматривает предоставления сведений о правообладателе, позволяющих его идентифицировать, но, исходя из текста ст.7, можно предположить, что такие данные должны предоставляться, так как от лица, обратившегося за информацией, требуются документы, удостоверяющие личность. Кроме того, согласно п.4 ст.7 Закона о регистрации, регистрирующий орган обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который правообладатель имеет права. В силу п.1 ст.8 Закона о регистрации информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Нормы, регулирующие открытость регистрации прав на недвижимость, установлены также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Согласно ст.26 этого акта, государственная регистрация ипотеки носит публичный характер, и помимо выписки из регистрационной записи об ипотеке, упоминаемой и в Законе о регистрации, любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде (п.1 ст.2 Закона о регистрации). Аналогичный подход закреплен в § 892-894 ГГУ (о принципе достоверности поземельной записи было сказано ранее). Говоря об открытости (гласности, публичности) сведений о правах на недвижимость, подчеркнем важность достоверности сведений об объекте недвижимости, а не публичности самой по себе. При этом полного соответствия записи в Едином государственном реестре прав действительному состоянию недвижимости достичь невозможно по различным причинам, в том числе и из-за технических ошибок. Тем не менее регистрация прав в Едином государственном реестре прав - единственный и достоверный официальный источник информации прав на недвижимость в силу признания его таковым со стороны государства (п.1 ст.2 Закона о регистрации). Субъект, положившийся на достоверность сведений о регистрации в Едином государственном реестре прав, имеет надежную защиту, так как даже при наличии ошибок в регистрации признать ее недействительность может только суд.

Каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав и имеет запись только в одном месте (ст.12 Закона о регистрации), что аналогично принципу специальности поземельной записи в германском праве и принципу определения в испанском праве. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, учетные данные об указанных объектах и сведения о правообладателях на них. Неотъемлемой частью Реестра являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимость, а также книги учета документов.

Дело с правоустанавливающими документами на недвижимость заводится для каждого объекта имущества. В него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. В состав книги учета документов входят сведения: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах. Сами разделы Реестра, содержащие записи о правах на объект недвижимости, о возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются кадастровым номером объекта. Дело правоустанавливающих документов на недвижимость идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Реестра.

Единый государственный реестр прав содержит несколько разделов с записями сведений о каждом объекте недвижимости. Разделы Реестра располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимости. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Вопрос старшинства прав в Законе о регистрации не проработан. При заявлении о государственной регистрации права, ограничении (обременении) права или о сделке с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта. Однако как быть при наличии двух и более одновременных обращений заявителей за регистрацией нескольких вещных прав (например, ипотеки) одного и того же объекта недвижимости? Закон о регистрации не дает конкретного ответа, хотя определение ипотеки напрямую связано с принципом старшинства.

В статье 1 Закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.

В германском варианте регистрации разрешение указанной коллизии предусмотрено путем введения принципа старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше. В Испании действует принцип первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре, значит, кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право.

В качестве решения можно предложить самим заявителям определить первоочередность регистрации либо зарегистрировать право того заявителя, который обратился в регистрирующий орган первым. Приоритет более оперативного лица косвенно подтверждается п.7 ст.16 Закона о регистрации, устанавливающим, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, а сама регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

По нашему мнению, данную норму можно трактовать как принцип старшинства прав, характерный для испанского и германского права. Если заявители обратились одновременно, то приоритет должен принадлежать тому, кто имеет более раннюю дату сделки. Например, применительно к залогу недвижимости (ипотеке) данный вывод следует из анализа ст.341, 342 ГК РФ, ст.11 Закона об ипотеке, определяющих, что право залога возникает с момента заключения договора об ипотеке.

Неурегулированность принципа старшинства прав необходимо исправить внесением соответствующих норм в текст Закона о регистрации. Пока же данная проблема может быть решена в рамках методических указаний, выпускаемых самим регистрирующим органом по наиболее сложным вопросам. Хотя с позиций чистоты права подобное разрешение законодательной проблемы является спорным.

Как отмечалось ранее, для испанского права характерен принцип последовательности, когда каждая новая запись о регистрации в Реестре права на недвижимость погашает все старые записи на эту же недвижимость. В Законе о регистрации нет явного указания на такой принцип, он отражен в подзаконном акте - Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п.62-66 названных Правил установлено, что в случае перехода прав на недвижимость к новому правообладателю соответствующая предыдущая запись о правах на эту недвижимость в Реестре погашается. Иными словами, порядок ведения Реестра не позволяет регистратору заносить новую запись о правах на недвижимость без одновременного погашения старой записи о правах на данную недвижимость.

Согласно п.1 ст.13 Закона о регистрации, запись в Единый государственный реестр прав о новом праве на недвижимость может быть внесена, если отсутствует противоречие между заявленным правом на данный объект недвижимости и ранее зарегистрированными правами на него. В испанском варианте данный принцип сформулирован императивно в виде общего запрета регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в Реестре. Это правило не оставляет регистратору даже формальной возможности внести неправильную запись в Реестр собственности.

Для обеспечения неразрывности правового поля законодатель предусмотрел в Законе о регистрации норму, согласно которой признаются права на недвижимое имущество, возникшие у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. (даты введения в действие данного закона) и не прошедшие государственную регистрацию по правилам, введенным Законом о регистрации. Поскольку до введения данного акта в действие в различных субъектах Федерации регистрацию прав на различные виды недвижимого имущества осуществляли различные ведомства, то данная регистрация является юридически действительной (ст.6).

При практическом применении ст.6 Закона о регистрации выявляется ряд проблем, разрешение которых предлагается с учетом положений данной статьи, рекомендаций Министерства юстиции РФ и опыта Москомрегистрации.

Так как, согласно п.1. ст.6 Закона о регистрации, права на недвижимость, возникшие до вступления его в силу и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными, их повторная регистрация осуществляется по желанию правообладателей. Однако в силу данной нормы получается, что учреждение юстиции не вправе сомневаться в юридической чистоте ранее возникших прав, т.е. приостанавливать регистрацию либо вообще отказывать в ней. Оно должно произвести перерегистрацию без проверки законности заявленных прав в части их оснований.

Учреждение юстиции не имеет права непосредственно обращаться в суд с соответствующим иском о признании недействительными ранее возникших и зарегистрированных прав на недвижимость, так как Законом о регистрации не предусмотрена возможность обращения в суд по данным основаниям, а в Положении об учреждении юстиции отсутствуют такие правомочия.

На наш взгляд, информация о том, что произведена не полномасштабная регистрация прав на недвижимость в соответствии с Законом о регистрации, а лишь фактическая перерегистрация ранее возникших прав, является для регистрирующего органа юридически значимой, так как именно он несет гражданско-правовую ответственность за регистрацию. Поэтому в Москомрегистрации в подобных случаях в формах Единого государственного реестра прав о регистрации соответствующего права заполняются в установленном порядке все графы. В конце каждой формы о праве делается отметка, например, следующего содержания: "Запись в Едином государственном реестре прав произведена на основании ранее осуществленной Московским земельным комитетом регистрации от 12 марта 1996 г. N М-01-000234. Регистрация является действующей согласно ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", которую подписывает регистратор.

Невозможность уклонения или отказа регистрирующего органа от регистрации прав, возникших и зарегистрированных до введения в действие Закона о регистрации, не означает, что заявитель не должен представлять документы, необходимые для внесения соответствующих записей в Реестр и касающиеся как субъекта права, так и объекта права, а также самого правоустанавливающего документа с основанием возникновения права.

Если на основании представленных документов выясняется отсутствие обязательной государственной регистрации сделки и (или) права, например, земли в силу Указа Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", то, по нашему мнению, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации права в связи с отсутствием требуемой законодательством регистрации.

Таким образом, государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, осуществляется по желанию правообладателей. При отсутствии такового правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав в целях регистрации. Однако в случаях, когда после введения в действие Закона о регистрации возникли ограничения (обременения) прав или иных сделок с объектами недвижимости, подлежащих обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.6 Закона о регистрации требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие данного закона (см. об этом гл. III).

Итак, хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава, но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ.


А.В. Дмитриев,

начальник управления регистрации

земельных правоотношений

Московского городского комитета

по регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним,

государственный регистратор


-------------------------------------------------------------------------

*(1) Сборник статей / Пер. с исп. Барселона, 1998. С. 8.

*(2) Там же. С. 6-9.

*(3) Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии. М., 1994. С. 48.

*(4) См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Под ред. В.В. Залесского. М., 1999. С.254-255.

*(5) См.: Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997. С. 20.

*(6) См.: Быстров Г.Е. Земельная и аграрная реформы в зарубежных странах. Минск, 1999. С. 117-122.

*(7) Лопез В.Х.Г. Введение в испанский Реестр собственности и статус регистратора собственности // Сборник статей / Пер. с исп. Барселона, 1998. С. 8.

*(8) Там же. С. 13.

*(9) Там же. С. 12-19.

*(10) См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N~8. С. 96.

*(11) См.: Государство и право. 1998. N 2. С. 45; N 8. С. 94.

*(12) См.: Там же. N 2. С. 44.

*(13) См.: Там же. N 8. С. 94-96.

*(14) См.: В.С. Буров, И.Д. Грачев и др. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 495-502.

*(15) См.: Алексеев С.С. Теория права. М., 1994. С. 50, 212-213.

*(16) Условие о предъявлении удостоверения личности в ст.7 Закона о регистрации сформулировано некорректно, так как оно не соответствует действующим правовым актам.




Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании


Автор


А.В. Дмитриев - начальник управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2000, N 11



Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.