Подоходный налог при продаже жилья работнику предприятия: многое зависит от момента регистрации перехода права собственности (Выпуск 1, январь 2001 г.)

Подоходный налог при продаже жилья работнику предприятия:
многое зависит от момента регистрации
перехода права собственности


В настоящее время многие предприятия и организации пытаются помочь своим работникам в решении жилищной проблемы, используя при этом различные способы:

от долевого строительства до простой покупки жилья. Однако в любом случае и предприятия, и работники в итоге сталкиваются с проблемой исчисления и уплаты подоходного налога, а также применения льготы по подоходному налогу в отношении расходов на приобретение жилья.

Ситуация осложняется тем, что с 1 января 2001 г. вступила в силу часть вторая Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), в частности глава 23 "Налог на доходы физических лиц", которая существенно меняет порядок исчисления налогооблагаемого дохода, в том числе и порядок применения льготы на приобретение жилья. Таким образом, как предприятиям-работодателям, так и самим работникам необходимо четко различать, по каким правилам им следует действовать в той или иной ситуации при налогообложении доходов и применении налоговых льгот.

Рассмотрим конкретную ситуацию, с которой столкнулся один из наших подписчиков.

АО приобрело на свои средства квартиру, а затем передало ее своему сотруднику по договору найма с последующим выкупом. Стоимость квартиры установлена договором в размере полной стоимости, уплаченной АО. Договором предусмотрено, что право собственности на квартиру переходит к сотруднику после выплаты половины стоимости квартиры. В данном случае возникают следующие вопросы.


Будет ли включаться в облагаемый совокупный доход сотрудника часть стоимости квартиры, не выплаченная на момент перехода права собственности?

Когда покупатель квартиры получит право на льготу по подоходному налогу: с момента перехода права собственности или после уплаты полной стоимости квартиры?

Объектом налогообложения по подоходному налогу являются доходы, полученные физическим лицом в денежной и натуральной форме. В данном случае к моменту перехода права собственности на квартиру сотрудник АО выплачивает только половину стоимости квартиры. Однако поскольку условиями договора предусмотрена обязанность сотрудника выплатить АО оставшуюся стоимость квартиры, то не выплаченная к моменту перехода права собственности часть стоимости квартиры не может рассматриваться как доход сотрудника.

В то же время следует отметить, что в изложенной ситуации объект налогообложения все же может возникнуть. Причем основания, с которыми законодательство связывает возникновение объекта налогообложения, различаются в зависимости от того, когда сотрудник становится собственником квартиры: до 1января 2001 г. или после этой даты.

Если квартира переходит в собственность сотрудника до 1 января 2001 г., то при определении объекта налогообложения следует руководствоваться Законом РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и инструкцией Госналогслужбы РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц". В соответствии с п.6 Инструкции N 35 в том случае, если договорная стоимость квартиры окажется ниже ее рыночной стоимости на момент перехода права собственности от АО к сотруднику, в налогооблагаемый доход сотрудника должна быть включена разница между рыночной ценой квартиры и ее договорной стоимостью.

Если сотрудник становится собственником квартиры после 1января 2001 г., то при определении налогооблагаемого дохода следует руководствоваться положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй НК РФ. Подпунктом 2 п.1 ст.212 НК РФ предусмотрено включение в состав налогооблагаемого дохода физического лица-налогоплательщика материальной выгоды, полученной от приобретения товаров (работ, услуг) у организаций, являющихся по отношению к нему взаимозависимыми. То есть после 1 января 2001 г. в рассматриваемом случае налогооблагаемый доход может возникнуть у сотрудника только в том случае, если этот сотрудник и организация-продавец (в данном случае АО) являются взаимозависимыми лицами.

Понятие взаимозависимых лиц содержится в ст.20 НК РФ, из которой следует, что организация и сотрудник этой организации могут быть признаны взаимозависимыми только в судебном порядке. Если суд примет решение о признании АО и его сотрудника взаимозависимыми лицами, то в доход сотрудника будет включаться разница между ценой идентичных (однородных) квартир, реализуемых АО в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, и договорной стоимостью квартиры в соответствии с условиями договора, заключенного между АО и сотрудником. При отсутствии фактов реализации акционерным обществом идентичных (однородных) квартир иным лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, в налогооблагаемый доход сотрудника, по нашему мнению, будет включаться разница между рыночной стоимостью квартиры на момент перехода права собственности и ее договорной стоимостью.

Следует еще раз обратить внимание читателей на то, что все изложенное справедливо лишь в том случае, если по иску налоговых органов сотрудник и АО будут в судебном порядке признаны взаимозависимыми лицами. При отсутствии такого решения суда никакого налогооблагаемого дохода после 1 января 2001 г. у сотрудника АО не возникает независимо от того, насколько фактическая цена реализации квартиры соответствует уровню рыночных цен на аналогичные квартиры. В этой связи, по нашему мнению, у предприятия, являющегося налоговым агентом, после 1 января 2001 г. не возникает обязанности удерживать подоходный налог в момент реализации квартиры работнику, поскольку на эту дату у предприятия в отсутствие соответствующего решения суда нет никаких оснований считать работника взаимозависимым лицом. Если впоследствии судом будет признана взаимозависимость предприятия и работника, то требование об уплате налога будет направлено налоговыми органами непосредственно налогоплательщику (работнику), который и должен будет заплатить этот налог в бюджет.

Что касается порядка применения льготы по подоходному налогу в отношении расходов на приобретение квартиры, то, независимо от того, когда будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру от АО к сотруднику (до 1 января 2001 г. или после), право на использование льготы возникает у сотрудника начиная с того года, когда он стал собственником квартиры (подп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1, подп.2 п.1 ст.220 НК РФ). При этом льготируются суммы, фактически направленные сотрудником на приобретение квартиры.

Отметим, что начиная с 1 января 2001 г. порядок предоставления льготы в отношении средств, направленных физическим лицом на приобретение жилья, существенно меняется.

Во-первых, общий размер этой льготы ограничивается суммой в размере 600 000 руб. (без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным физическим лицом в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилья на территории РФ).

Во-вторых, эта льгота предоставляется физическим лицам исключительно налоговыми органами на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им в налоговые органы декларации по окончании года (п.2 ст.220 НК РФ). На этот момент особое внимание должны обратить предприятия-работодатели, поскольку в соответствии с порядком, действовавшим до 1 января 2001 г., вычет расходов на приобретения жилья мог осуществляться как налоговыми органами, так и предприятиями-работодателями.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации сотрудник АО становится собственником квартиры уже после 1 января 2001 г., то он сможет воспользоваться предусмотренной подп.2 п.1 ст.220 НК РФ льготой по подоходному налогу в отношении связанных с приобретением квартиры фактических расходов только по окончании 2001 г. при подаче декларации в налоговые органы.


Т. Крутякова


Выпуск 1, январь 2001 г.



Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.