Нормативная цена земли (Р. Габбасов, Н. Голубева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 15, апрель 2001 г.)

Нормативная цена земли


В настоящее время подготовлен проект федерального закона "О внесении дополнения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (глава "Земельный налог"), в котором предусматривается, что налоговая база в отношении каждого земельного участка, признанного объектом налогообложения, определяется как кадастровая стоимость этого земельного участка, а в случае ее отсутствия - как его нормативная цена. Принятие и введение в действие указанного федерального закона позволит представительным органам местного самоуправления самостоятельно устанавливать размер налоговой ставки по отдельным категориям земель и (или) группам налогоплательщиков исходя из кадастровой стоимости или нормативной цены земли.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 8.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, а сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода. Что касается других категорий земель, то их оценка осуществляется исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Кроме того, Правительство Российской Федерации постановлением от 25.08.99 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" обязало Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике провести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения. Росземкадастром по согласованию с другими ведомствами утверждены методики государственной кадастровой оценки земельных участков городских и сельских поселений, земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель Российской Федерации вне черты городских и сельских поселений. В настоящее время проводится работа по утверждению методик государственной кадастровой оценки земель водного фонда, промышленности, транспорта и др.

Закон Российской Федерации от 11.10.91 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает, что нормативная цена земли - это один из платежей за землю. Вводится нормативная цена земли для обеспечения экономического регулирования земельных отношений, определения размеров платежей для изъятия и предоставления земель юридическим лицам и гражданам, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка, осуществления сделок с земельными участками, разрешенных законодательством Российской Федерации, при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение, в том числе при передаче земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Нормативная цена земли является одним из показателей, характеризующих стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. При определении нормативной цены земли за основу могут приниматься ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 15.03.97 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству представляют предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам. Органы местного самоуправления (администрации) в свою очередь по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы на своей территории, а также повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но в пределах до 25%.

Правительство Российской Федерации установило предельный размер нормативной цены земли - не более 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут выдавать заинтересованным лицам документы о нормативной цене земли на конкретном земельном участке. Органы по землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти ведут разработку методических положений по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов; договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность; данные о предложениях по продаже земельных участков, полученные на основе информационных бюллетеней, объявлений и сообщений о намерениях продать земельные участки (при использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок, как показывает практика, ниже цены предложения на 20-50%); данные государственной статистики. Если информации о рыночных ценах недостаточно, при совершении сделок с земельными участками определить складывающийся уровень рыночных цен и соответствующую ему нормативную цену земли можно экспертным путем на основе указанных источников информации и обобщения оценок специалистов.

Следует отметить, что расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов. Такими факторами для земель городов, поселков, сельских населенных пунктов, а также земель, предоставленных для ведения садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров; обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков); численность и плотность населения; уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы); санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление); состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов); уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения; безопасность проживания; инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии; качество почвы (для земель сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, земель личного подсобного хозяйства).

Нормативная цена земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий, расположенных вне населенных пунктов, зависит от уровня развития производственной инфраструктуры региона, а именно от наличия и близости грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченности магистральными и местными транспортными сетями, расположения предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции, уровня инженерного обустройства территории; уровня развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможности привлечения квалифицированной рабочей о состояния и устойчивости природного комплекса.

Нормативная цена земель сельскохозяйственного назначения зависит от обеспеченности территории магистральными и местными транспортными сетями; доступности рынков сбыта, наличия предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленности от региональных промышленных и культурных центров; уровня развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов; уровня плодородия почв сельскохозяйственных угодий; санитарно-гигиенических условий и состояния окружающей среды.

Для определения нормативной цены земли необходимо установить целевое назначение земельного участка. В связи с этим напомним, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, и другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием земель. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества; кооперативам граждан - для садоводства, животноводства и огородничества; сельскохозяйственным организациям - для сельскохозяйственного производства; научно-исследовательским, учебным и сельскохозяйственным учреждениям - для исследовательских, учебных целей и сельскохозяйственного производства; несельскохозяйственным предприятиям - для ведения подсобного сельского хозяйства. Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений. В состав земель поселений могут входить земельные участки жилой и общественной застройки; общего пользования; промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, занятые промышленными, коммунально-складскими объектами; транспорта, связи, инженерных коммуникаций; особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного назначения; водных объектов; сельскохозяйственного использования, занятые пашней, многолетними насаждениями, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями и сооружениями; военных объектов; резервы, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность.

Для последующего ценового зонирования в целях определения нормативной цены земли на территории субъекта Российской Федерации выделяются в основном следующие основные группы земель: земли городов и поселков; земли сельских населенных пунктов; земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов; земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов; земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства.

Нормативная цена выделенных групп земель определяется последовательно, начиная с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта Российской Федерации. Нормативная цена земли города может быть установлена как средняя по всей его территории и по отдельным зонам градостроительной ценности. Нормативная цена земли городов, поселков и других выделенных групп земель на территории субъекта Российской Федерации устанавливается с использованием в качестве ориентиров верхней и нижней границ ее значений. При этом в качестве ориентира верхней границы принимается нормативная цена земли городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом для земель городов и поселков на территории субъекта Российской Федерации; близлежащих городов и поселков для земель сельских населенных пунктов; близлежащих городов, поселков и сельских населенных пунктов для земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов.

Нормативная цена земли на территории административного района может определяться: по землям городов и поселков - отдельно по каждому городу и поселку или по их группам с одинаковой нормативной ценой; по землям сельских населенных пунктов, землям несельскохозяйственных (промышленных) предприятий, землям для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов - в целом по административному району или по отдельным частям его территории; по землям сельскохозяйственного назначения - в целом по территориям административного района.

Что касается земель городов, поселков, на территориях которых установлены зоны градостроительной ценности, то наряду с дифференцированной по ним нормативной ценой земли устанавливается также средняя величина нормативной цены земли по всей территории города, поселка или по их группе. Средняя нормативная цена земли устанавливается и по всей площади земель сельскохозяйственного назначения административного района.


Р. Габбасов,

Н. Голубева,

советники налоговой службы I ранга



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение