Определение нормативной цены земли субъектами Российской Федерации (Р. Габбасов, Н. Голубева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 16, апрель 2001 г.)

Определение нормативной цены земли субъектами
Российской Федерации


В настоящее время многие субъекты Российской Федерации имеют свои нормативные акты, регулирующие земельные отношения. В некоторых регионах разрешена купля-продажа земли гражданами и организациями с теми или иными ограничениями. Уже приняли законы о купле-продаже сельскохозяйственных земель Саратовская, Самарская, Калининградская области. Субъекты Российской Федерации ежегодно уточняют показатели нормативной цены земли, исчисленные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.97 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли". Это позволит в перспективе вводить дифференцированную систему налогообложения земельных участков в зависимости от их реальной ценности.

Подходы к определению нормативной цены земли в регионах разные. Согласно постановлению правительства Московской области от 27.10.2000 г. N 125/32 "О нормативной цене земли в Московской области в 2000 году" (в ред. от 6.02.01 г.) для определения нормативной цены земли утверждены оценочные зоны территории области и их границы, т.е. проведено оценочное зонирование всей территории на базе рыночных цен на земельные участки разного целевого назначения и экспертных оценок, основанных на величине капитализированного рентного дохода от эксплуатации земель разного назначения.

Оценочное зонирование территории Московской области проведено с выделением оценочных зон. Нормативная цена земель вне границ городов (поселков), занимаемых жилищным фондом, а также предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, под индивидуальные и кооперативные гаражи и автостоянки, единая внутри оценочной зоны. Для определения нормативной цены таких земель, а также земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информации и космического обеспечения, энергетики и обороны вне границ городской (поселковой) черты утверждено шесть оценочных зон. Например, по четвертой оценочной зоне, границы которой проходят по территориям Ногинского, Павлово-Посадского, Раменского, Воскресенского, Домодедовского, Чеховского, Подольского, Наро-Фоминского, Одинцовского, Рузского, Истринского, Солнечногорского, Дмитровского, Сергиево-Посадского, Пушкинского и Щелковского районов, для земель, занимаемых жилищным фондом, а также предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, животноводства, под индивидуальные и кооперативные гаражи и автостоянки на землях, примыкающих к городской (поселковой) черте, нормативная цена установлена на 2000 г. в размере 62 руб./м2, на остальных территориях - 46,5 руб./м2. А на землях промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны, примыкающих к городской (поселковой) черте, нормативная цена по четвертой оценочной зоне установлена в размере 341 руб./м2, на остальных территориях - 217 руб./м2. В связи с этим нормативная цена земельного участка, выделенного гражданину для ведения личного подсобного хозяйства на территории, например, Домодедовского района на землях, примыкающих к городской черте, будет почти в 5 раз ниже нормативной цены за земли в том же районе, но предоставленные организации для производственной деятельности.

Нормативная цена земель сельскохозяйственного назначения определена в Московской области по шести классам. Кроме того, установлена нормативная цена земли на неудобьях и под строениями. Так, в Домодедовском районе по первому классу земель сельскохозяйственного назначения нормативная цена установлена в размере - 75,33 тыс. руб./га, по второму классу - 63,86 тыс., по третьему - 52,39 тыс., по четвертому - 40,61 тыс., по пятому - 21,39 тыс., по шестому - 8,37 тыс., за неудобья - 2,79 тыс. и по землям под строениями - 40,61 тыс. руб./га.

Муниципальные образования Московской области в зависимости от местных условий и развития рынка земли дифференцируют нормативную цену земли, установленную по городам и поселкам по оценочным зонам и целевому назначению. При этом нормативная цена земли может повышаться или понижаться, но не более чем на 25%, и ее размер не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения соответствующей оценочной зоны.

В городах и поселках Московской области нормативная цена установлена по землям жилищного фонда, а также по предоставленным для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и автостоянки, по землям промышленности, транспорта и прочим землям. Например, нормативная цена таких земель в г. Домодедово установлена в размере 124 руб./м2, в дачном поселке Барыбино - 93 руб., в дачном поселке Белые Столбы - 93 руб., в рабочем поселке Востряково - 124 руб./м2. Что касается нормативной цены земли промышленности и транспорта в городах и рабочих поселках, то в г. Домодедово она установлена в размере 992 руб./м2, в дачных поселках Барыбино и Белые Столбы, в рабочем поселке Востряково - по 930 руб./м2. При этом нормативная цена земель сельскохозяйственного использования в границах городов и поселков (за исключением предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного хозяйства) определена в двукратном размере от нормативной цены земли сельскохозяйственного назначения аналогичного класса соответствующего административного района.

Следует отметить, что в соответствии с постановлением правительства Московской области "О нормативной цене земли в Московской области в 2000 году" при продаже на торгах (аукционах, конкурсах) гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности (за исключением находящихся в федеральной собственности), или права их аренды установлена начальная цена предмета торгов: при продаже права аренды земельных участков - в размере 0,5 нормативной цены земли; при продаже земельных участков в собственность - в размере нормативной цены земли.

В соответствии с постановлением губернатора Самарской области от 24.04.2000 г. N 121 "Об установлении нормативной цены земли" в целях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, определения размеров платежей при изъятии и предоставлении земель юридическим лицам и гражданам, осуществления сделок с земельными участками, разрешенных законодательством Российской Федерации и Самарской области, утверждены оценочные зоны в районах области, в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области. Согласно указанному постановлению установлена нормативная цена сельскохозяйственных земель в районах области и в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области.

Кроме того, установлено, что выкуп земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизированные (приватизируемые) предприятия, здания, строения, помещения, объекты незавершенного строительства, должен осуществляться по нормативной цене земли. При этом нормативная цена земельных участков, предоставляемых физическим и юридическим лицам в границах населенных пунктов Самарской области для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, устанавливается в размере, равном нормативной цене сельскохозяйственных угодий в целом по оценочным зонам соответствующего района Самарской области. Нормативная цена земельных участков, предоставляемых физическим и юридическим лицам в границах населенных пунктов области, не указанных в приложении N 4 к постановлению губернатора Самарской области от 24.04.2000 г. N 121, и вне их черты для иных целей устанавливается в размере, равном десятикратной нормативной цене сельскохозяйственных угодий в целом по оценочным зонам соответствующего района области.

Нормативная цена сельскохозяйственных земель в 27 районах Самарской области утверждена по пахотно-пригодным, пригодным под кормовые угодья землям, сельскохозяйственным угодьям в целом; орошаемой пашне. Волжский район области разделен на четыре зоны. Первая зона - северная, она занимает внепойменную часть территории, проходящую по национальному парку "Самарская Лука" и к северу от р. Самары. На этой территории установлена нормативная цена за пахотно-пригодные земли в размере 2800 руб./га, за пригодные под кормовые культуры - 100 руб., по землям сельскохозяйственных угодий в целом - 2770 руб. и по землям орошаемой пашни - 4480 руб./га. Вторая зона - центральная, которая проходит по центральной части Волжского района, где нормативная цена, например, пахотно-пригодной пашне установлена в размере 3650 руб./га. Третья зона - южная, здесь нормативная цена пахотно-пригодной пашни определена в размере 2800 руб./га. Граница между второй и третьей зонами проходит по р. Чапаевка. Поймы рек Волги, Самары и Чапаевки отнесены к четвертой зоне - пойменной, по которой установлена почти самая высокая в Самарской области нормативная цена по пахотно-пригодной пашни (4130 руб./га).

Всего в Волжском районе нормативная цена по пахотно-пригодной пашне установлена в размере 3220 руб./га, по пригодной под кормовые культуры - 290, по сельскохозяйственным угодьям в целом - 2960, по орошаемой пашне - 5150 руб./га. Самая низкая нормативная цена земли в Большечерниговском районе по пахотно-пригодной пашне - 800 руб./га, пригодной под кормовые культуры - 100; сельскохозяйственным угодьям в целом - 780; орошаемой пашне - 2800 руб./га. Таким образом, нормативная цена земли в Волжском районе по пахотно-пригодной пашне в 4 раза выше, чем по такой же пашне в Большечерниговском районе Самарской области.

В Ленинградской области в соответствии с постановлением правительства области от 13.05.99 г. N 41 "О нормативной цене земли в Ленинградской области на 1999 год" (продлен срок действия постановления правительства Ленинградской области от 23.04.98 г. N 15 "О нормативной цене земли в Ленинградской области на 1998 год" на период до установления порядка определения нормативной цены земли на федеральном уровне) самая высокая нормативная цена по орошаемой пашне установлена в Гатчинском административном районе - 28080 руб./га - по первому классу земель. Самая низкая нормативная цена орошаемой пашни - в Подпорожском районе (по седьмому классу земель сельскохозяйственного назначения - 810 руб./га).

Что касается определения нормативной цены земли в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области, то ее размер зависит от целевого назначения земель, от того, где расположен земельный участок. Так, в г. Самаре из девяти районов выделяются по размеру нормативной цены земли Ленинского и Самарского районов. В Ленинском районе нормативная цена земель, занимаемых многоэтажной жилой застройкой, границы оценочных зон которых проходят по Саратовскому водохранилищу, установлена в размере 1200 руб./м2 (первая оценочная зона), а земель, на которых располагается жилая застройка смешанного типа, - 1050 руб./м2 (номер оценочной зоны - II-2). Минимальная нормативная цена в г. Самаре приходится на земельные участки, занятые индивидуальной жилой застройкой. В Кировском районе города под индивидуальной жилой застройкой по XXIV зоне она равна 7,5 руб./м2.

Если сравнить нормативную цену земель городов и поселков в Самарской области с нормативной ценой земли городов и поселков, например, в Мурманской области, где самая низкая базовая оценочная стоимость единицы площади земельного участка под индивидуальной застройкой, включая личные подсобные хозяйства, установлена в поселках Лесозаводском, Зареченском, Умба, в г. Островном (в размере - 20 руб./м2), то видно, что в Самарской области нормативная цена земли под индивидуальной жилой застройкой в городах и поселках ниже в 2,7 раза, чем в Мурманской области (постановление губернатора Мурманской области от 8.05.98 г. N 171 "Об оценочном зонировании земель Мурманской области и нормативной цене земли").

Нормативная цена земельных участков под жилой застройкой коттеджного типа в разных городах и населенных пунктах Самарской области различна. В Красноглинском районе г. Самары она составляет - 75 руб./м2, в Комсомольском районе г. Тольятти по XVI зоне - 112, в Центральном районе поселка городского типа Федоровка - 675 по I оценочной зоне, в г. Новокуйбышевске - 24, в г. Похвистнево - 79 руб./м2.

Нормативная цена земли для одних видов целевого использования, включенных в гражданский оборот, определяется на базе рыночных цен, а для других - кратно ставкам земельного налога, поэтому обязательна ежегодная корректировка нормативной цены земли.


Р. Габбасов, Н. Голубева,

советники налоговой службы I ранга



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.