Государственная регистрация права собственности члена потребительского кооператива: установление или подтверждение права? (Выпуск 4, февраль 2001 г.)

Государственная регистрация права собственности члена
потребительского кооператива:
установление или подтверждение права?


Право собственности граждан на имущество, в том числе и жилые объекты, возникает вследствие различных юридических фактов (действий и событий), предусмотренных законодательством. Основания приобретения права собственности на вещи - объекты гражданских прав (ст.128 ГК РФ) - установлены, в первую очередь, Гражданским кодексом РФ.

В пункте 2 ст.218 ГК РФ определено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием либо законом.

Вместе с тем в п.4 ст.218 ГК РФ закреплен совершенно особый способ возникновения права собственности членов жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов. Эти, а также другие лица, имеющие право на паенакопления, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и иное помещение, предоставленное им кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество.

При этом факт полного внесения пая порождает право собственности членов потребительских кооперативов в силу прямого указания об этом в законе, без какого бы то ни было волеизъявления как кооперативов, так и самих членов кооперативов.

В этой связи государственная регистрация прав членов потребительских кооперативов в отношении имущества, приобретенного путем внесения паенакоплений, по своей сути является лишь подтверждением их правомочий собственника, отсутствие которого влечет исключительно ограничение в возможности распоряжаться этим имуществом, но никак не влияет на факт возникновения права собственности в принципе.

Наряду с этим, казалось бы очевидным, фактом в иных актах гражданского законодательства подтверждения отсутствия необходимости государственной регистрации прав собственности членов потребительских кооперативов не содержится. Между тем с появлением института государственной регистрации прав на недвижимость вероятность того, что подобные исключения вызовут большие практические сложности, была велика.

Приводимая ниже ситуация в полной мере отражает сказанное. Не вполне ответственное отношение к нормотворчеству законодателя, отсутствие официального толкования правоприменительных органов, фискальная политика органов исполнительной власти - все это в конечном итоге негативно сказывается на вполне конкретных людях, решающих доступными для себя путями личные жилищные проблемы и попадающих в дебри закона - путаного и казуистичного.


* * *


Вступив в начале 1997 г. в члены ЖСК, гражданка N с января по декабрь 1997 г. выплачивала паевые взносы за предоставляемую квартиру и пользовалась льготой, предусмотренной подп."в" п.6 ст.3 Закона РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Закон о подоходном налоге).

В конце года пай был выплачен, и гражданка обратилась в Отдел регистрации Управления приватизации жилого фонда г.Москвы с заявлением о регистрации справки правления ЖСК о полностью выплаченном пае для дальнейшего оформления свидетельства о праве собственности на жилище.

Управление в такой регистрации отказало, сославшись на распоряжение мэра Москвы от 25.01.93 N 26-РМ "О сроках формирования ЖСК и оформления квартир в собственность граждан", в котором содержалось требование о необходимости прописки в кооперативной квартире.

Поскольку гражданка N не имела возможности прописаться в предоставленной квартире (была разведена и имела несовершеннолетнего ребенка), с целью удовлетворения требований Управления в 1998 г. она была вынуждена передать свою собственность - квартиру и выплаченный пай - другому лицу.

В июне 2000 г. налоговая инспекция указала на необоснованность использования ею льготы по подоходному налогу, в связи с чем в октябре вручила платежное извещение с предписанием об уплате налога.

Приведенная ситуация - частный случай большой правовой проблемы, но она вполне реальная. Как поступить гражданину в подобном случае? Нарушены ли права гражданина? Имеются ли какие-либо правовые способы его защиты?

На наш взгляд, при решении данной проблемы необходимо учитывать следующие обстоятельства.


* * *


Согласно подп."в" п.6 ст.3 Закона о подоходном налоге в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, совокупный налогооблагаемый доход граждан уменьшался на суммы, направленные застройщиками либо покупателями на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры, дачи или садового домика на территории РФ в пределах 5000-кратного установленного законом МРОТ, учитываемого за трехлетний период. В подпункте "в" п.14 инструкции Госналогслужбы РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Инструкция N 35) уточнялось, что льгота предоставлялась в том числе лицам, являющимся членами ЖСК, ЖК, ДСК и ДК и уплачивающим паевые взносы в счет погашения стоимости предоставляемого объекта недвижимости.

В подтверждение правомерности применения данной льготы гражданами предоставлялись копии справок правлений кооперативов о производимых выплатах в бухгалтерии по месту основной работы либо налоговые органы по месту постоянного жительства (подп."в" п.14 Инструкции N 35).

Поскольку совокупный доход граждан не уменьшался, если недвижимость приобреталась либо строилась за счет других лиц, то данная льгота имела экономический смысл только тогда, когда объекты недвижимости в конечном итоге переходили в собственность лиц, инвестировавших в них средства. Госналогслужба РФ и ГНИ по г. Москве в методических указаниях и разъяснениях по порядку применения льготы неоднократно подтверждали этот вывод (см. п.2 Практического пособия по заполнению декларации о совокупном годовом доходе, направленного письмом Госналогслужбы РФ от 20.01.97 N ПВ-6-08/58; п.5 письма Госналогслужбы РФ от 02.04.98 N 08-1-06/363; п.1 письма ГНИ по г. Москве от 27.03.97 N 11-13/6091; пункты 35, 50, 54 письма ГНИ по г. Москве от 19.02.98 N 31-08/4437).

В целом сказанное означает, что члены структур потребительской кооперации могли пользоваться льготой по подоходному налогу только при условии, что объекты недвижимости, в счет которых производится уплата паевых взносов, в конечном итоге перейдут в их собственность.

Соответственно для решения вопроса о правомерности применения льготы необходимо определить, возникало ли у физического лица, в частности у гражданки N, право собственности на предоставленную ЖСК квартиру.


* * *


Жилищный (жилищно-строительный) кооператив является специализированной формой потребительского кооператива, который создается и осуществляет деятельность для удовлетворения материальных (в частности, жилищных) потребностей его членов (п.1 ст.116 ГК РФ).

Как было отмечено ранее, п.4 ст.218 ГК РФ в отличие от общих правил оснований приобретения права собственности установлен особый правовой режим возникновения права собственности у членов потребительских кооперативов. Лица, имеющие права на паенакопления, приобретают право собственности на помещение, предоставляемое кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество. Поскольку право собственности на недвижимость у членов потребительских кооперативов порождает сам факт полного внесения паевого взноса без какого-либо специального волеизъявления как кооператива, так и этого лица, возникновение права собственности на соответствующий объект недвижимости подтверждают документы о полной выплате суммы паенакопления.

Следовательно, отсутствие документов об обязательной регистрации этого факта (ст.131 ГК РФ) практически ведет лишь к ограничению возможности гражданина распоряжаться (т.е. определять дальнейшую юридическую судьбу) принадлежащим ему имуществом, но никак не влияет на факт возникновения у него права собственности на данный объект. Таким образом, государственная регистрация правомочий собственника только удостоверяет право собственности члена жилищного кооператива на предоставленное ему помещение, а не устанавливает его.

Судебно-арбитражная практика также подтверждает вывод о том, что такая регистрация имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.10.97 N 3863/97).

Московское законодательство прямым или косвенным образом также подтверждает сказанное. Так, в п.1.1 Положения об Управлении регистрации прав собственности на жилые помещения Департамента муниципального жилья (приложение к Приказу Департамента муниципального жилья г. Москвы от 30.05.96 N 4) говорилось, что Управление образовывалось для признания и подтверждения оснований возникновения или прекращения прав на жилище. Основными задачами и функциями Управления являлась регистрация и учет договоров на приватизированное жилье и сделок, предметом которых являются жилые помещения, а также регистрация справок, выдаваемых правлениями ЖСК и ЖК о полностью выплаченных паях за квартиры (п.2.1 Положения).

В этой связи деятельность Управления по регистрации справок ЖК и ЖСК о полностью выплаченных паях их членов четко отграничивается от иных направлений деятельности. Более того, представленные нормы свидетельствуют, что функции Управления сводятся лишь к регистрации указанных справок с последующей выдачей свидетельства о праве собственности на жилище, а не к регистрации права на это жилище.

В постановлении Правительства Москвы от 24.09.96 N 808 "О ходе приватизации жилищного фонда, регистрации прав собственности на жилые помещения и мерах по совершенствованию процесса формирования рынка жилья" также прослеживается четкое разграничение деятельности Комитета муниципального жилья по передаче муниципального и федерального жилья в собственность и по оформлению в собственность квартир в домах ЖК и ЖСК.

Приказом Москомрегистрации Правительства Москвы от 24.12.99 N 118-П была введена Временная инструкция по приему документов на регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними. В приложении 2 к данной Инструкции установлен размер платы за "регистрацию права собственности, возникающего на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае". Эта лексическая конструкция также подтверждает, что появление права собственности на кооперативное жилье безотносительно к факту его регистрации.

Проект Жилищного кодекса г. Москвы (далее - Проект Кодекса), одобренный Правительством Москвы в рассматриваемый нами период времени (Постановление Правительства Москвы от 11.08.98 N 614), тоже подтверждает единую концепцию, согласующуюся с нормами п.4 ст.218 ГК РФ. Согласно подп.5 п.1 ст.26 Проекта Кодекса основанием получения права собственности на жилое помещение является внесение членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, другими лицами, имеющими право на паенакопление, всей суммы паевого взноса за предоставленное помещение. В пункте 1 ст.33 Проекта Кодекса указывается, что член ЖК или ЖСК, имеющий право на паенакопление, полностью выплативший всю сумму паевого взноса за предоставленное жилое помещение, приобретает право собственности на это жилое помещение, а в п.2 той же статьи уточняется, что собственник жилого помещения в ЖК или ЖСК может распоряжаться этим имуществом только после государственной регистрации права собственности.

Статья 67 Проекта Кодекса, устанавливающая правовые основания предоставления члену кооператива жилого помещения, определяет, что распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего собрания членов кооператива в соответствии с размером внесенных паевых взносов. При этом важно отметить, что ни данная, ни какая-либо иная статья Проекта Кодекса не содержит действующих в настоящее время требований федерального жилищного законодательства (ст.118 Жилищного кодекса РСФСР) о возможности заселения квартир в кооперативном доме исключительно по ордерам, выдаваемым органами исполнительной власти.

Госналогслужба РФ, решая вопрос о моменте перехода права собственности у членов потребительских кооперативов, придерживалась аналогичной позиции. В частности, в письме от 18.08.97 N ВК-6-08/594 "Об исчислении налога на имущество физических лиц", цитируя нормы п.4 ст.218 ГК РФ, она разъясняла, что государственная регистрация права собственности члена кооператива для целей налогообложения не имеет принципиального значения, поскольку происходит "...государственная регистрация уже приобретенного права собственности". В этой связи делался вывод о том, что физическое лицо является плательщиком налога на имущество физических лиц с месяца, в котором был полностью внесен паевой взнос, а по новым строениям, помещениям и сооружениям, согласно п.5 ст.5 Закона РФ от 09.12.91 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц", - с начала года, следующего за их возведением (сдачей в эксплуатацию).

Аналогичные положения были включены в принятую позже инструкцию МНС России от 02.11.99 N 54 "По применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (см. п.20).

Таким образом, на наш взгляд, представляется вполне нормативно обоснованным заключение о том, что справка правления ЖСК о полностью выплаченном пае (сумме паенакопления) свидетельствовала о том, что гражданка N вплоть до утверждения общим собранием членов ЖCК заявления о ее выходе из состава членов кооператива и передаче паенакопления и квартиры являлась полноправным участником ЖСК и обладала всеми полномочиями собственника на предоставленное ей кооперативное жилье.

Соответственно она, как и любой другой член потребительского кооператива при сравнимых условиях, правомерно пользовалась льготой по подоходному налогу, уменьшая свой совокупный годовой доход на суммы расходов, связанные с выплатой ЖСК паевых взносов.


* * *


Как следует из обстоятельств, Отдел регистрации Комитета муниципального жилья Правительства Москвы отказал в регистрации справки ЖСК о полностью выплаченном пае за квартиру, сославшись на распоряжение мэра Москвы от 25.01.93 N 26-РМ "О сроках формирования ЖСК и оформления квартир в собственность граждан", которым определялось, что оформление в собственность квартир во вновь сформированных кооперативах производится при обязательном предъявлении паспорта с пропиской в данной квартире, а также справки правления ЖСК или ЖК о выплате пая с указанием данных паспорта оформителя и наличия в нем прописки в оформляемом помещении.

Формально данное распоряжение утратило юридическую силу в связи с изданием мэром Москвы распоряжения от 04.11.99 N 1238-РМ "О признании утратившим силу распоряжения мэра Москвы от 25.01.93 N 26-РМ "О сроках формирования ЖСК и оформления квартир в собственность граждан".

Однако фактически (и об этом говорится в распоряжении N 1238-РМ) требования, содержащиеся в распоряжении N 26-РМ, перестали действовать в связи с введением в действие ГК РФ. Это позволяет прийти к заключению, что уже с 1 января 1995 г. с появлением нормы п.4 ст.218 ГК РФ данное распоряжение не могло приниматься к исполнению, как не соответствующее действующему гражданскому законодательству.

Данный вывод подтверждается и иными нормативно-правовыми актами, а также судебно-арбитражной практикой. Например, в Постановлении Президиума ВС РФ от 24.06.98 подчеркивалось, что в отличие от государственного и общественного жилищного фонда, где ордер является единственным основанием для легального вселения в жилое помещение (ст.47 Жилищного кодекса РСФСР), юридическое значение ордера на кооперативное жилье состоит в том, что на его основании производится только фактическое заселение квартир в домах ЖСК (ст.118 Жилищного кодекса РСФСР). Возникновение же прав собственности на эти квартиры связывается с фактом полной выплаты паевых взносов.

Кроме того, на протяжении срока действия распоряжения N 26-РМ и до настоящего времени продолжает действовать постановление Правительства Москвы от 07.04.92 N 188 "Об оформлении права собственности граждан в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов", где установлен следующий порядок оформления прав собственности на квартиры в ЖСК:

- основанием для регистрации документов о праве собственности членов ЖК и ЖСК, полностью внесших свой паевой взнос, является справка, выдаваемая правлениями соответствующих кооперативов;

- справка о полностью выплаченном пае, выданная правлениями кооперативов, подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья г. Москвы;

- собственники квартир в домах ЖСК и ЖК, зарегистрировавшие в установленном порядке в Департаменте принадлежащие им на праве собственности квартиры вправе распоряжаться ими по своему усмотрению: завещать, продавать, дарить и совершать иные сделки, не противоречащие действующему законодательству.

Как можно убедиться, этот порядок также вполне согласуется с нормами п.4 ст.218 ГК РФ.

В период существования рассматриваемых правоотношений уже действовали Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 N 713.

Эти Правила не содержат положений, обусловливающих возможность регистрации права собственности на квартиру фактом прописки в ней. Наоборот, как указывается в п.16 Правил, для регистрации по месту жительства гражданин обязан предоставить документ, являющийся основанием для его заселения в жилое помещение. Эта же норма воспроизводится в п.4.1.4 Инструкции о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденной Приказом МВД РФ от 23.10.95 N 393, а также в п.1.5 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области, утвержденных Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30.03.99 N 241-28.

Приказом Москомрегистрации Правительства Москвы от 24.12.99 N 118-П была введена в действие Временная инструкция по приему документов на регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними, в приложении 3 к которой приведены перечни документов, представляемых для регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Среди них есть перечень документов, представляемых для регистрации прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае (п. 6 разд. II приложения 3).

К ним относятся: заявление; справка о полностью выплаченном паевом взносе; документ, подтверждающий оплату регистрации; документы, удостоверяющие личность физического лица; документы, подтверждающие полномочия представителя; экспликация и поэтажный план жилого помещения; выписка из домовой книги; справка из РЭУ (ДЭЗ) об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Как видно, этот перечень является исчерпывающим и не содержит требований о предоставлении сведений о прописке членов кооперативов в принадлежащих им на праве собственности квартирах.

Еще одним аргументом в пользу несоответствия требований распоряжения N 26-РМ законодательству является тот факт, что ни одна из статей Проекта Кодекса не содержит норм о возможности вселения членами ЖСК в принадлежащие им на праве собственности квартиры исключительно по ордерам, выдаваемым органами исполнительной власти.


* * *


Таким образом, гражданка N являлась собственницей предоставленной ей ЖСК квартиры с момента полной оплаты паевых взносов, что подтверждается справкой о полностью выплаченном пае (сумме паенакопления). Будучи собственницей указанного жилья, она правомерно пользовалась льготой, предусмотренной подп."в" п.6 ст.3 Закона о подоходном налоге.

Следовательно, у налогового органа не было оснований для вывода о необоснованности использования ею в 1997 г. льготы по подоходному налогу и, соответственно, оснований для выставления требований об уплате в бюджет недоимок по налогу в какой-либо форме.


Ю. Камфер,

АКДИ "Экономика и жизнь"


Выпуск 4, февраль 2001 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.