Вопрос: Как наиболее выгодно оформить переход прав собственности на жилой дом или квартиру между близкими родственниками? (Выпуск 6, март 2001 г.)

Как наиболее выгодно оформить переход прав собственности на жилой дом или квартиру между близкими родственниками?


Вопрос о том, каким образом наиболее выгодно, т.е. с наименьшими материальными затратами, оформить переход прав собственности на жилой дом или квартиру от собственника к его близкому родственнику по-прежнему вызывает интерес у широкого круга лиц.

В настоящее время существует три наиболее распространенных способа передачи прав собственности на жилое помещение. К ним относятся завещание, дарение и продажа недвижимости. Рассмотрим подробнее каждый из названных вариантов с учетом размера государственных пошлин и налогов, которые предстоит уплатить при оформлении перехода прав на жилое помещение.

Первый вариант - составление завещания.

Отношения, возникающие в области наследственного права, регулируются в настоящее время положениями разд.7 "Наследственное право" Гражданского кодекса РСФСР от 11.06.64.

Статья 532 перечисляет лиц, относящихся к первой категории наследников. Ими являются дети наследодателя (в том числе усыновленные), его супруг и родители. Все эти лица являются наследниками по закону, поэтому необязательно наличие завещания для наследования квартиры или жилого дома этой категорией лиц. Но если собственник жилого помещения намерен передать права на недвижимость конкретному лицу, то в случае наличия других наследников первой категории необходимо оформить завещание.

Завещание должно быть составлено письменно, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено (ст.540 ГК РФ).

В соответствии с подп.6 п.4 ст.4 Закона РФ от 09.12.91 N 2005-1 "О государственной пошлине" (далее - Закон N 2005-1) за нотариальное удостоверение завещания взимается госпошлина в сумме однократного минимального размера оплаты труда (МРОТ). В соответствии со ст.5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" МРОТ, применяемый для исчисления налогов, сборов и иных платежей, осуществляемых в соответствии с законодательством РФ в зависимости от МРОТ, с 1 января 2001 г. признается равным 100 руб.

За выдачу нотариусами свидетельств о праве на наследство наследники первой очереди уплачивают госпошлину в размере 1% от стоимости наследуемого имущества (подп.19 п.4 ст.4. Закона N 2005-1).

Стоимость жилого дома (квартиры) определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями (п.4 ст.4 Закона N 2005-1).

Однако в соответствии с подп.6 п.5 ст.5 Закона N 2005-1 граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство жилого дома в том случае, если наследник проживал совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжает проживать в этом доме или квартире после его смерти.

Далее, жилой дом (квартира), переходящий в собственность физического лица в порядке наследования, является объектом обложения налогом с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, на основании ст.2 Закона РФ от 12.12.91 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (далее - Закон N 2020-1).

Ставки налога с имущества, переходящего в порядке наследования, установлены ст.3 Закона N 2020-1. Размер ставок налога зависит от степени родства наследника и наследодателя, а также от стоимости наследуемого имущества. При этом имущество не облагается указанным налогом, в случае если его стоимость не превышает 850-кратного МРОТ.

На основании п.2 ст.5 Закона N 2020-1 стоимость жилого помещения определяется органами коммунального хозяйства (технической инвентаризации) или страховыми организациями.

Следующий вариант - переход имущества (дома или квартиры) в порядке дарения.

Для этого необходимо прежде всего заключить договор дарения. На основании ст.574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Плата за регистрацию сделок с недвижимым имуществом устанавливается субъектами РФ (ст.11 Закона N 122-ФЗ). Максимальный размер платы за государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.02.98 N 248 и составляет для физических лиц 3-кратный МРОТ.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения. Однако имеет смысл обратиться в нотариальную контору для подготовки юридически грамотного договора. За составление проекта договора взимается госпошлина в размере 1% от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50% от МРОТ (подп.23 п.4 ст. 4 Закона N 2005-1).

Следует отметить, что проект договора могут подготовить также в юридической консультации или в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Ставка налога с имущества, переходящего в порядке дарения, установлена п.3 ст.3 Закона N 2020-1, и ее размер также зависит от стоимости имущества и от степени родства дарителя с одаряемым. Имущество не подлежит обложению налогом, если его стоимость не превышает 80-кратного МРОТ. Однако ст.5 Закона N 2020-1 устанавливает, что налог взимается при условии удостоверения нотариусами договора дарения, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает на день удостоверения договора дарения 80-кратный МРОТ.

Возникает вопрос: освобождается ли от налога имущество, переходящее в порядке дарения при отсутствии удостоверения договора дарения нотариусом?

Пункт 1 ст.17 НК РФ определяет необходимые элементы, при наличии которых налог считается установленным. Среди них, в частности, названы порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога.

Порядок уплаты налога определен п.5 ст.5 Закона N 2020-1, который гласит, что уплата налога производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом.

Срок уплаты налога указан в п.6 ст.5 указанного Закона и составляет три месяца со дня вручения плательщику платежного извещения.

Порядок исчисления налога установлен п.3 ст.5 Закона N 2020-1, согласно которому исчисление налога производится налоговым органом на основании справки о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан. В соответствии с п.3 ст.5 данного Закона указанная справка должна направляться нотариусами в 15-дневный срок с момента удостоверения договора дарения. Обязанность уведомления налоговых органов и предоставления справок физическими лицами, получающими имущество по договору дарения, а также органами, производящими государственную регистрацию договоров дарения недвижимого имущества, Законом не предусмотрена.

В соответствии с п.3 ст.7 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан по запросу налоговых органов предоставлять сведения о содержании правоустанавливающих документов.

Таким образом, налоговый орган только по собственной инициативе может получить информацию о зарегистрированном договоре дарения, а также о стоимости жилого помещения, переходящего в собственность граждан на основании договора дарения. Поэтому обязанности по уплате налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, у налогоплательщика не возникает до момента вручения ему платежного извещения налоговым органом.

Необходимо учитывать, что в соответствии с п.8 ст.5 Закона N 2020-1 наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

Следует отметить, что существуют льготы по уплате налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Статья 4 Закона N 2020-1 освобождает от налогообложения имущество, переходящее в порядке наследования к супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга к другому, а также в случае, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения.

На основании подп."б" п.13 инструкции Госналогслужбы РФ от 30.05.95 N 32 "О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решением суда.

Обращаем внимание, что в соответствии с п.18 ст.217 Налогового кодекса РФ доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц.

Последним из трех названных вариантов перехода права собственности на дом или квартиру является продажа жилого помещения.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома (квартиры), так же как и договор дарения, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Далее необходимо прояснить вопрос об обложении налогом на доходы физических лиц суммы, полученной продавцом при продаже дома.

Согласно подп.1 п.1 ст.220 НК РФ при продаже жилого дома (квартиры), находящегося в собственности налогоплательщика пять лет и более, налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

В случае если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, ему предоставляется налоговый вычет в сумме, полученной от продажи жилого дома (квартиры), но не превышающей 1 000 000 руб. С суммы, превышающей 1 000 000 руб., налогоплательщик уплачивает налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Важным моментом, указывающим на преимущества оформления перехода прав собственности на жилой дом или квартиру именно посредством договора купли-продажи, является тот факт, что покупателю в соответствии со ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы, подлежащей обложению налогом на доходы физических лиц, предоставляется право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. При этом общий размер указанного имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 руб.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком продавцу (ст.220 НК РФ).

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до его полного использования.

Отметим, что порядок регистрации прав собственности на жилое помещение, а также размер налога на имущество физических лиц не зависят от способа получения недвижимого имущества в собственность и одинаковы во всех случаях. Регистрация прав собственности на жилой дом или квартиру осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 3-кратный МРОТ (Постановление Правительства РФ N 248).

Налог на имущество уплачивается в соответствии с Законом РФ от 09.12.91 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". При этом ставки налога на жилые дома (квартиры) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости в пределах, предусмотренных п.1 ст.3 Закона N 2003-1.

Исходя из вышеизложенного можно выделить факторы, влияющие на размер затрат, связанных с оформлением перехода прав собственности на жилое помещение. Это прежде всего степень родства, стоимость жилого дома (квартиры), наличие факта проживания приобретателя совместно с собственником, а также срок нахождения жилого дома или квартиры в собственности лица, передающего права на жилое помещение.

В заключение следует сказать, что универсального ответа на вопрос, каким образом выгоднее оформить переход прав собственности на жилой дом (квартиру), нет. Поэтому в каждой конкретной ситуации следует оценивать весь комплекс обстоятельств.


Е. Карсетская,

АКДИ "Экономика и жизнь"


Выпуск 6, март 2001 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.