Земельный налог и арендная плата за землю в г. Москве (О. Скрябина, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 20, май 2001 г.)

Земельный налог и арендная плата за землю в г. Москве


Платежи по земельному налогу регулируются Законом г.Москвы от 21.01.98 г. N 1 "О ставках земельного налога" с учетом повышающих коэффициентов, установленных Федеральными законами от 29.12.98 г. N 192-ФЗ "О первоочередных мерах в области бюджетной и налоговой политики", от 22.02.99 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 г.", от 31.12.99 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 г." и от 27.12.2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 г.".

Законом г. Москвы от 16.07.97 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (далее - Закон N 34) для юридических лиц установлены иные по сравнению с федеральными сроки уплаты земельного налога: он должен уплачиваться ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога по городу в 2001 г. - 19,44 руб./м2, или 194400 руб./га, что соответствует ставкам земельного налога, установленным Законом Российской Федерации "О плате за землю" со всеми повышающими коэффициентами.

Закон г. Москвы от 11.10.2000 г. N 32 "О льготах по земельному налогу" предусматривает освобождение с 1 января 2001 г. от уплаты налога в части, подлежащей зачислению в бюджет города:

предприятий сферы материального производства и бытового обслуживания, в среднесписочной численности которых инвалиды составляют более 35% либо инвалиды и пенсионеры - более 50%;

предприятий и организаций, предоставляющих ритуальные услуги населению, - за земли, используемые в соответствии с уставными целями;

общественных организаций инвалидов, участников Великой Отечественной войны и лиц, к ним приравненных, в том числе воинов-интернационалистов и участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, а также предприятий, находящихся в собственности этих организаций.

За земли, занятые многоэтажными гаражами-стоянками и автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта (согласно ст.15 Закона N 34), земельный налог устанавливается в размере 3% от его ставки для этой зоны градостроительной ценности.

Согласно п.1 распоряжения вице-мэра Москвы от 2.03.92 г. N 110-РВМ "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве" с 1 января 1992 г. в Москве пользование землей на условиях аренды является основной формой земельных правоотношений, поэтому необходимо обязательно заключать договоры аренды земли с Московским земельным комитетом. Льготы, установленные Законом "О плате за землю" и Законом г. Москвы "О льготах по земельному налогу", распространяются только на земельный налог, поэтому при заключении договоров аренды земли они не применяются при расчете земельных платежей.

Арендная плата за землю юридическими и физическими лицами уплачивается поквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала и взимается со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Учет плательщиков арендной платы за землю ведется земельными комитетами на основе заключенных договоров аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Для учета поступлений по арендной плате в бюджет банк ежедневно передает в отдел учета земельных платежей выписки из банковских счетов, платежные поручения и квитанции об уплате.

Платежные поручения по арендной плате за землю кроме общих требований к стандарту платежного поручения должны содержать следующие сведения:

регистрационный номер договора аренды земельного участка;

дату заключения договора;

номер территориальной налоговой инспекции;

назначение платежа (аренда или пени);

период, за который вносится арендная плата;

сумму платежа (отдельно по аренде и пени).

Квартальная арендная плата рассчитывается арендатором на основании установленной в договоре ежегодной арендной платы пропорционально оплачиваемому периоду, и в договоре предусматривается оговорка об изменении ставок арендной платы в одностороннем порядке: в случае централизованного изменения ставок арендной платы исчисление ее по новым ставкам начинается со дня, установленного соответствующим органом исполнительной власти без внесения изменений в договор.

Финансово-лицевые счета открываются по договорам аренды на каждый год: по действующим договорам - с начала года, по вновь заключенным - со дня, следующего за днем регистрации договора. Финансово-лицевые счета имеют номера, соответствующие номеру заключенного договора аренды земельного участка. Поступившие платежи разносятся на финансово-лицевые счета арендаторов не позднее следующего дня после получения платежных документов. Арендаторы, на чьи лицевые счета не попали платежи, признаются неплательщиками.

Зачисление платежей на финансово-лицевые счета производится в соответствии с указанным в платежном документе назначением: арендная плата, пени. Если в платежном документе назначение не указано, платеж зачисляется в счет погашения начисленной суммы арендной платы. При возврате переплат из бюджета в финансово-лицевом счете производится отметка о возврате платежа на указанную сумму. На платежном поручении, содержащем сумму возврата, делается соответствующая запись. Итоги по арендной плате подводятся по окончании квартала и нарастающим итогом с начала года.

Недоимкой по арендной плате считается сумма, не внесенная плательщиком в установленный договором срок. В случае невнесения арендной платы за землю в установленный срок начисляются пени за каждый день просрочки, включая день уплаты, в размере, указанном в договоре аренды. Если срок уплаты совпадает с выходным (праздничным) днем, пени начисляются начиная с первого рабочего дня после выходного (праздничного) дня.

Если на лицевом счете присутствует переплата по основным платежам и отсутствует задолженность по пеням, сумма переплаты переносится на следующий квартал. При переплате по основным платежам и задолженности по пеням с согласия арендатора из суммы переплаты гасится задолженность по пеням, а остаток переплаты засчитывается на следующий квартал в основные платежи. Если нет недоимки по основным платежам и присутствует переплата по пеням, сумма переплаты переносится на следующий квартал, т.е. переплата по пеням может быть зачтена в основные платежи.

Излишне поступившая по договору сумма арендной платы (переплата) засчитывается без заявления плательщика в уплату предстоящих платежей по данному договору. Переплата по арендной плате может быть возвращена либо зачтена в счет причитающихся с плательщика сумм по другому договору аренды в 10-дневный срок со дня подачи плательщиком письменного заявления.

По окончании года (по состоянию на 31 декабря) по каждому лицевому счету подводится итог по начисленным и уплаченным суммам с указанием видов платежей: основной платеж, пени или образовавшаяся переплата (недоимка). Сумма недоимки или переплаты по основным платежам и пеням переносится на новые лицевые счета на текущий год. По окончании срока действия договора аренды на землю или в случае его расторжения переплата по платежам в бюджет переносится по письменному заявлению арендатора на реквизиты, указанные им в заявлении.

В Москве ставки арендной платы регулируются распоряжением мэра от 2.04.99 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года". Размер увеличения арендной платы за землю по действующим договорам не может превышать 2% в год при сохранении размеров земельного участка, его целевого использования и вида деятельности. Согласно распоряжению мэра Москвы от 8.01.98 г. N 6-РМ "О совершенствовании экономического регулирования землепользования промышленных и иных предприятий в Москве" в целях совершенствования экономического регулирования городского землепользования в договоры аренды земельных участков включаются положения о применении повышающих коэффициентов к установленному сторонами размеру арендной платы при захламлении земельных участков: от 1 до 5% территории - 2,0; от 5 до 10% - 5,0; свыше 10% - 10,0. Повышающие коэффициенты применяются с даты составления протокола Госземинспекции.

Согласно ст.5 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" законом города о бюджете может устанавливаться учитывающий инфляцию коэффициент индексации арендной платы за землю, применяемый к действующим ставкам арендной платы. Впервые повышающий коэффициент к арендной плате за землю был введен в соответствии с п.5 постановления правительства г.Москвы от 20.07.99 г. N 670 "Об итогах работы Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ в первом полугодии 1999 года и о мерах по стабилизации финансовых поступлений в бюджет и внебюджетные фонды" с 1 августа 1999 г. в размере 1,3. Статьей 5 Закона г.Москвы от 24.12.99 г. N 40 "О бюджете города Москвы на 2000 год" повышающий коэффициент был увеличен до 1,56 с 1 апреля 2000 г., а с 1 июля 2001 г. согласно ст.8 Закона г. Москвы от 27.12.2000 г. N 41 "О бюджете г.Москвы на 2001 г." повышен до 1,72.

Согласно ст.6 Закона N 34 юридические и физические лица, обладающие соответствующими вещными правами или правами аренды (субаренды) на расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них, платят регулярные земельные платежи исходя из расчетных земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей (объемов) занимаемых этими лицами помещений от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном участке. Показатель объема помещений используется в расчетах в том случае, если высота помещений в одном и том же здании, сооружении различается более чем на 10%. Размер регулярных земельных платежей определяется как произведение соответствующей расчетной земельной площади, ставки платежей и установленных в соответствии с настоящим Законом коэффициентов к ним с учетом льгот, право на которые имеет плательщик.

Границы оценочных зон и подзон повышенной ценности утверждены распоряжением мэра Москвы от 1.10.96 г. N 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы". В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 2.04.99 г. N 285-РМ с 1 января 1999 г. в качестве единицы исчисления ставок арендной платы за землю применяется рубль (ранее - ЭКЮ), а средняя по городу ставка арендной платы за землю установлена в размере 180 000 руб./га.

Согласно Закону N 34 льготы по арендной плате за землю предоставляются в виде частичного освобождения от арендной платы, отсрочки или рассрочки внесения платы за землю, платежного кредита или в иной форме. Например, согласно ст.15 Закона N 34 арендная плата за земельные участки, предоставленные гражданам или их объединениям для жилищного или гаражного строительства в некоммерческих целях, рассчитывается в течение нормативного срока по ставкам, установленным для жилищного фонда и гаражей соответствующего типа. Распоряжением мэра Москвы N 285-РМ установлен перечень категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, для которых установлены пониженные ставки арендной платы. Кроме того, льготы по плате за землю могут быть установлены до утверждения городского бюджета на следующий финансовый год в целях социальной защиты населения и стимулирования важных для города видов деятельности. Например, самая низкая базовая ставка арендной платы - 1800 руб./га, или 1% от средней по городу, установлена для предприятий, занятых:

строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов, финансируемых правительством Москвы;

работами по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования;

аварийно-спасательными работами;

капитальным ремонтом и реконструкцией тепловых и газовых сетей, кабельных и воздушных линий электропередачи, водопровода и канализации;

предоставлением ритуальных услуг населению;

строительством и реконструкцией линий и объектов Московского метрополитена (по перечню, утверждаемому правительством Москвы).

Повышенные ставки арендной платы за землю приняты для ряда сверхдоходных организаций: 300% от базовой, или 540 тыс. руб./га - для гостиниц категорий 4 и 5 звезд, ресторанов и баров класса "люкс", организаций игорного и развлекательного бизнеса, банков, бирж, брокерских контор и иных посреднических фирм, пунктов обмена валюты и др. Для торговых киосков, палаток и павильонов ставка арендной платы за землю установлена в размере 500% от базовой, или 900 тыс. руб./га в год.

Платным является и процесс переоформления или оформления дополнительных документов к действующим договорам аренды. В соответствии со ст.15 Закона N 34 при переоформлении прав на земельные участки без изменения их границ и режима разрешенного использования земель в случаях продления срока аренды или безвозмездного временного пользования земельным участком (пролонгации договора), изменения вида прав на земельный участок, изменения названия или организационно-правовой формы юридического лица, наследования или дарения взимается плата в размере расходов, необходимых на изготовление соответствующих документов, но не более 1 минимального размера оплаты труда - для физических лиц и не более 20 минимальных размеров оплаты труда - для юридических лиц.

Согласно разъяснению Управления МНС России по г.Москве от 30.06.2000 г. N 03-12/26065 предприятие имеет право относить на себестоимость расходы по следующим услугам, предоставляемым Московским земельным комитетом:

по оформлению, заключению, внесению изменений, продлению, расторжению сделок с правами на землю;

по консультированию, выдаче справок и информационному обслуживанию;

по оформлению и регистрации всех видов документов, удостоверяющих право юридических и физических лиц (в том числе и иностранных) на пользование земельными участками.

Такие расходы подлежат включению в себестоимость продукции равными долями в течение срока действия договора аренды земли при условии использования земельного участка в производственных целях.

При аренде земли возникает вопрос о том, как вести платежи за пользование земельным участком, если окончился срок действия договора. Согласно ст.621 ГК РФ арендатор по истечении срока действия договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами. Условиями договора должен быть определен срок, в который арендатор обязан уведомить арендодателя о желании заключить новый договор (в соответствии с ГК РФ - три месяца). Если же после окончания срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок без возражения арендодателя, в данном случае - земельного комитета, договор аренды считается продленным на неопределенный срок на прежних условиях. Госналогинспекция по г.Москве письмом от 11.12.97 г. N 33-04/32574 рекомендует арендаторам в случае продолжения использования земельного участка платить арендную плату до заключения договора на новый срок. Налоговые органы за период пролонгации договора земельный налог не начисляют.

Распоряжением мэра Москвы от 26.09.94 г. N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве" на территории города фактически введен новый вид земельного платежа - выкуп права аренды. Земельному комитету разрешено за предоставление права заключения договора аренды с арендаторов земельных участков взимать плату, установленную правительством Москвы по итогам конкурсов на право долгосрочной аренды в зависимости от срока действия договора. Плата взимается со всех арендаторов земельных участков, за исключением участков, предназначенных под объекты социальной сферы, городского заказа, и при предоставлении прав долгосрочной аренды земельного участка по факту отчуждения. Московский земельный комитет самостоятельно готовит документацию по организации и проведению торгов, рассчитывает стартовые цены и проводит торги по длительное время (5 лет и более) не осваиваемым земельным участкам.

Размер платы за право аренды зависит от территориально-оценочной зоны (подзоны), срока аренды и площади участка. Москомзем определяет размер платы за право выкупа на основании Базовой таблицы для расчета стоимости выкупа прав долгосрочной аренды земельных участков, утверждаемой мэром Москвы не реже одного раза в полгода. При государственной регистрации землепользователей земельный комитет обязан проставлять в договоре специальный штамп, свидетельствующий о выкупе права аренды земли.


О. Скрябина,

к.э.н.


"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 20, май 2001 г.



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.