Регистрация договора аренды нежилого помещения (Е. Елисеева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.)

Регистрация договора аренды нежилого помещения


Для регистрации договора аренды нежилого помещения (далее - договор) в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация), который является учреждением юстиции в Московском регистрационном округе, необходимо заполнить на специальном бланке заявление, уплатить регистрационный сбор, представить ряд документов и оригинал договора.

Заявление о регистрации может быть подано от лица арендатора или от лица арендодателя. На заявлении ставится печать организации-заявителя и подпись физического лица, представляющего пакет документов в Москомрегистрацию. Организация-заявитель выдает доверенность этому физическому лицу на право представлять ее интересы в Москомрегистрации, передавать документы и подписывать заявление. Если заявитель не юридическое лицо, а индивидуальный предприниматель, то выданная им физическому лицу доверенность обязательно должна быть заверена нотариально. Доверенность не требуется в том случае, если индивидуальный предприниматель или руководитель организации лично передает документы. При этом руководитель организации представляет копию протокола о его назначении на должность или выписку из протокола, заверенные печатью организации. В любом случае физическое лицо, передающее документы, должно иметь при себе паспорт и предъявить его. Заявление подается в двух экземплярах (оригинал и ксерокопия). Второй экземпляр (ксерокопия) возвращается заявителю с отметкой о приеме документов в качестве расписки. Неотъемлемой частью заявления являются листы описи документов, которые заполняются при приеме документов и подписываются сотрудником Москомрегистрации и представителем заявителя.

Регистрационный сбор уплачивается до подачи заявления. Размер регистрационного сбора установлен постановлением правительства Москвы от 13.06.2000 г. N 447 (в ред. от 18.01.01 г.). Для заявителей - юридических лиц регистрационный сбор зависит от площади арендуемого помещения и установленного минимального месячного размера оплаты труда (МРОТ). В таблице приведены данные о размере регистрационного сбора с учетом того, что МРОТ составляет 100 руб.


Размер
помещения, м2
Регистрационный сбор, МРОТ Регистрационный сбор,
руб.
До 10 3 300
От 10 до 50 10 1000
От 50 до 100 20 2000
От 100 до 150 35 3500
От 150 до 200 45 4500
Более 200 50 5000

Для заявителя - физического лица размер регистрационного сбора независимо от площади помещения составляет 3 МРОТ.

Для регистрации договора субаренды необходимо уплатить регистрационный сбор вдвое меньший, чем за регистрацию договора аренды при той же площади. За регистрацию изменений к договору аренды (изменение площади арендуемого помещения, размера арендной платы и пр.) уплачивается регистрационный сбор в размере 1 МРОТ физическим лицом и 3 МРОТ юридическим лицом.

Оплатить регистрационный сбор можно наличными через отделения Сбербанка России или платежным поручением. Юридические лица производят оплату только со своего расчетного счета. При оплате нужно указать номер договора аренды, за регистрацию которого уплачивается взнос. Оригинал платежного документа с отметкой банка представляется в Москомрегистрацию. Если заявитель получает официальный отказ в регистрации, регистрационный сбор ему не возвращается.

С точки зрения бухгалтерского учета и налогообложения затраты, связанные с обязательной государственной регистрацией договоров аренды, могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг) в том случае, если арендованное имущество используется организацией для основной производственной деятельности (письмо МНС России от 21.05.99 г. N 02-5-11/162 и письмо Управления МНС России по г. Москве от 29.06.99 г. N 12-14/18383). По нашему мнению, эти затраты должны быть учтены в составе затрат будущих периодов с последующим равномерным включением в себестоимость на протяжении всего срока действия договора аренды.

Вместе с заявлением и документом об оплате регистрации заявитель представляет документы о субъектах права (физических или юридических лицах) и документы, описывающие объект права (передаваемое в аренду здание или помещение).

Арендатор представляет нотариально заверенные копии своих учредительных документов с учетом организационно-правовой формы:

1) документ о государственной регистрации юридического лица (свидетельство, выданное регистрационной палатой);

2) устав с изменениями и дополнениями;

3) при наличии изменений - Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах;

4) учредительный договор.

Нужны также копии информационного письма Госкомстата России и протокол о назначении руководителя, подписавшего договор, заверенные печатью организации. Если договор подписан не руководителем, а другим лицом, действующим на основании доверенности, необходимо представить доверенность. Если в соответствии с уставом организации решение о заключении договора аренды принимают полномочные органы организаций-участников, то необходима копия такого решения, заверенная печатью организации.

Документы, описывающие объект права (передаваемое в аренду помещение), включают выписку из паспорта БТИ (форма 1а) со сроком давности не более 1 года; экспликацию; поэтажный план. Принимаются либо оригиналы, либо копии, заверенные БТИ.

Обязательно представляется нотариально заверенная копия документа, подтверждающего, что право собственности на объект зарегистрировано.

Регистрация договора субаренды производится только в том случае, если зарегистрирован соответствующий договор аренды. Нотариально заверенная копия договора аренды представляется при подаче документов на регистрацию договора субаренды.

Если регистрируются изменения в договоре аренды (субаренды) и в учредительных документах не произошло никаких изменений с момента регистрации самого договора, то учредительные документы вторично не представляются. Не нужны и документы БТИ, описывающие помещение, если изменения не касаются площади арендуемого помещения.

Теперь о требованиях к самому договору аренды. В наименовании обязательно должно значиться, что это договор аренды. Обязательно в договоре должны присутствовать дата его заключения и место составления. Наименования юридических лиц - сторон договора указываются полностью. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства, данные документов, удостоверяющих их личность, указываются полностью. Должности, имена и фамилии лиц, подписывающих договор, также указываются полностью, делается ссылка на устав, доверенность или другой документ, на основании которого они подписывают договор.

В договоре обязательно обозначается вид права (собственность), на основании которого недвижимое имущество принадлежит арендодателю, со ссылкой на соответствующий документ.

Для однозначного определения объекта аренды в договоре аренды приводятся адрес здания (сооружения), в котором находится арендуемое помещение, номера помещений в соответствии с экспликацией, номера комнат и их площадь - отдельно каждой комнаты и суммарная. Эти данные должны соответствовать документам БТИ и свидетельству, выданному собственнику недвижимого имущества. В приложении к договору, заверенном подписями и печатями сторон, на чертеже поэтажного плана выделяется арендуемое помещение.

Арендная плата часто устанавливается в условных единицах. В этом случае договор должен содержать однозначные правила перевода суммы платежа из условных единиц в рубли.

В договоре указывается срок его действия. Срок действия договора субаренды не может быть больше, чем срок действия договора аренды, к которому он относится. Договор аренды, на основании которого заключен договор субаренды, обязательно должен закреплять за арендатором право сдачи помещения в субаренду.

Стороны оговаривают количество экземпляров договора. Если договор составлен в двух экземплярах, то в Москомрегистрацию представляют оба договора и нотариально заверенную копию. Если договор составляется в трех экземплярах, то в нем должно быть указано, что третий экземпляр составлен в Москомрегистрацию.

Если договор содержит более одного листа, все листы нумеруются, прошиваются и на последней странице отмечается общее количество листов, что подтверждается подписями и печатями сторон.

При необходимости регистратор может затребовать дополнительные документы или попросить предъявить оригиналы документов (например, оригиналы учредительных документов арендатора).

Срок производства по регистрации прав в Москомрегистрации - 1 месяц. По истечении этого срока экземпляры договоров арендатора и арендодателя со специальной регистрационной надписью возвращаются их доверенному лицу. Если возникают сомнения в наличии оснований для регистрации, регистрация приостанавливается (не более чем на месяц) и в адрес заявителя направляется письмо с уведомлением о причинах приостановки.

Приведенный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды, не является исчерпывающими. Особые документы требуются в тех случаях, когда арендатор - представительство иностранной фирмы, если имущество передаваемое в аренду - муниципальная или федеральная собственность, и во многих других случаях.


Е. Елисеева

Аудиторская фирма "ИП МИРОШНИЧЕНКО"


"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.