Судебная практика (Г. Титова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.)

Судебная практика


Гражданское законодательство (ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации) определяет, какие вещи из объектов гражданских прав относятся к недвижимым, и устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции (ст.131 ГК РФ). Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации регулируются Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Однако при совершении сделок с недвижимым имуществом необходимо учитывать, что существует правоприменительная практика по данным вопросам. Следует обратить внимание на информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.01 г. N 59, в котором приводится Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор).

Осуществление государственной регистрации возложено на учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (ст.9 Закона N 122-ФЗ). Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (ст.131 ГК РФ). При рассмотрении исков к учреждениям юстиции об обжаловании их действий в части регистрации было, в частности, определено, что:

учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем (п.4 Обзора). При вынесении решения суд исходил из того, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219, записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям;

учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора (государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно ст.131 и 164 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом, но Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания).

В соответствии с п.3 ст.2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (т.е. день фактического совершения соответствующей записи в реестре). В связи с этим, как определено в п.3 Обзора, арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

В пп.9, 12, 13, 16 и 17 Обзора определены случаи, когда государственная регистрация обязательна:

соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным;

заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, но такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным;

право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку;

объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст.25 Закона N 122-ФЗ.

Не требуется государственная регистрация в следующих случаях:

при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, поскольку отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ (п.10 Обзора);

договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК РФ регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п.11 Обзора);

предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п.14 Обзора), поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества;

соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит государственной регистрации, так как регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного (п.15 Обзора).


Г. Титова

Минфин России


"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.



Газета "Финансовая газета. Региональный выпуск"


Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника "Финансовая газета"


Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение