И снова долевое строительство жилья... (Ю. Камфер, ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 9, май 2001 г.)

И снова долевое строительство жилья...


Жилищная тема остается волнующей во все времена. С переходом к рыночным отношениям жилищные проблемы стали более решаемыми благодаря возможности совершать сделки по купле-продаже недвижимости. Однако путь приобретения жилья в собственность предполагает наличие у покупателя достаточно крупных денежных сумм, которые необходимо единовременно заплатить продавцу. На помощь в решении этого вопроса пришел договор долевого участия в строительстве жилья. Такая форма приобретения недвижимости приобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставила покупателям возможность поэтапного инвестирования денежных средств в строительство, но и значительно сократила материальные затраты потенциальных собственников.

Вместе с тем последнее время возникла острая дискуссия вокруг этого вида гражданско-правовых договоров, поскольку заключаемые на практике договоры долевого участия в строительстве по своим условиям и содержанию напоминают скорее договоры купли-продажи, подряда и пр., нежели договоры о совместной деятельности, разновидностью которых принято считать договоры долевого участия в строительстве. Поэтому среди специалистов широко обсуждаются правовые проблемы, связанные с квалификацией этого вида договоров и ее возможных юридических последствиях.

Ситуация, на которой хотелось бы остановиться сегодня, специфична тем, что договор долевого участия в строительстве жилья был заключен физическими лицами-инвесторами с такой структурой, как жилищно-строительный кооператив. В силу же особого правового положения ЖСК фактически сложившиеся правоотношения приобрели принципиально иной характер, что значительно осложнило передачу построенного жилья в собственность инвесторов.


* * *


Жилищно-кооперативное строительство получило широкое развитие в конце 50-х годов. Основным направлением деятельности ЖСК являлось участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов и т.п.), а также оказание членам кооператива услуг, соответствующих целям его создания.

Особенностью этого типа жилья является то, что условия пользования и распоряжения им определяются уставом кооператива, на основании которого действует и сам кооператив. Высшим органом управления ЖСК является общее собрание пайщиков, где каждый член кооператива имеет один голос независимо от размера его паевого взноса.

В последнее время сложилось весьма распространенное и устойчивое мнение о том, что ЖСК находятся вне правового поля. Это мнение неверно, поскольку, несмотря на отсутствие специального закона о ЖК и ЖСК, в Гражданском кодексе РФ есть ст.116, являющаяся правовой основой деятельности различных кооперативов, в том числе и жилищных. Кроме того, п.4 ст.218 ГК РФ устанавливает момент перехода к пайщикам права собственности на кооперативное жилье и находящиеся в доме общие помещения и коммуникации.

Вместе с тем нельзя не признать существования множества противоречий между нормами ст.116 ГК РФ, а также правовых проблем в сложившейся десятилетиями практике существования ЖСК. Обусловлены они в первую очередь тем, что одна статья в ГК РФ не может предусмотреть всего разнообразия ситуаций, которые возникают как внутри кооператива, так и в его отношениях с третьими лицами. Уставы же, на основании которых в настоящее время действуют ЖК и ЖСК, далеко не всегда юридически корректны и не всегда учитывают особенности правового статуса этих юридических лиц.


* * *


В рассматриваемой нами ситуации ЖСК на протяжении длительного времени выступал генеральным заказчиком строительства жилого дома. Пайщиками ЖСК являлись граждане и организация, в пай которой входили большинство квартир дома. Строительство квартир для пайщика-организации финансировалось за счет средств физических и юридических лиц, с которыми ею заключались договоры долевого участия в строительстве с приобретением права собственности. Такие права были предоставлены организации уставом ЖСК и подтверждены общим собранием пайщиков.

Полученные от инвесторов-"дольщиков" средства учитывались организацией на счете 96 "Целевые поступления и финансирование", которые затем перечислялись ЖСК за вычетом расходов на содержание организации (зарплата, налоги, арендная плата и пр.).

С приближением момента сдачи дома в эксплуатацию встал вопрос о передаче права собственности на квартиры и общее имущество гражданам-инвесторам, а также регистрации этого права в учреждении юстиции.

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посчитало, что право собственности граждан, финансировавших строительство, зарегистрировано быть не может, так как схема договора долевого участия в строительстве изначально неправильна.

Рассмотрим, есть ли ошибки в действиях ЖСК и ее пайщика-организации и право ли учреждение юстиции в данном случае.


* * *


Правовой основой деятельности жилищно-строительных, жилищных и т.п. кооперативов является ст.116 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц, создаваемое:

а) на основе членства;

б) с целью удовлетворения материальных и иных (жилищных, бытовых и пр.) потребностей членов кооператива;

в) путем объединения участниками имущественных паевых взносов.

Таким образом, потребительские кооперативы относятся к категории юридических лиц, основывающихся на началах членства и предоставляющих их участникам обязательственные права в отношении этого лица (п.2 ст.48 ГК РФ).

Сказанное означает, что с передачей кооперативу имущества его члены полностью утрачивают свои вещные права на это имущество (в частности, право собственности), приобретая взамен права требования к кооперативу (обязательственные права).

При этом жилищные, жилищно-строительные и им подобные кооперативы составляют особое исключение, так как их участники помимо обязательственных прав после полного внесения паевых взносов приобретают также право собственности на предоставляемое кооперативом имущество (п.4 ст.218 ГК РФ).

Таким образом, обязательственные и вещные права в отношении ЖСК имеют только его члены, образовавшие кооператив для удовлетворения своих жилищных потребностей путем объединения принадлежащего им имущества.

Вносимые членами кооператива суммы паенакоплений учитываются на лицевых счетах каждого участника ЖСК. До тех пор, пока строительство дома не завершено, член ЖСК имеет право только на сумму своего паенакопления. Если дом уже построен, но пай до конца не выплачен, то предоставленная ЖСК квартира находится у пайщика в пользовании и он не вправе каким-либо образом распоряжаться ею как своей собственностью. Как только пай выплачивается полностью, квартира, а также находящиеся в доме общие помещения и инженерные коммуникации становятся частной собственностью пайщика (квартира - личной, а общие помещения и коммуникации - общей долевой). Право же на пай сохраняется на всех этапах членства в ЖСК.

В рассматриваемой ситуации организация-пайщик на протяжении длительного времени производила паевые взносы в ЖСК для строительства жилого дома с целью получения по его окончании квартир.

Поскольку формально пайщиком ЖСК на протяжении всего времени оставалась организация, а не физические лица, фактически финансировавшие строительство (о чем может свидетельствовать протокол общего собрания членов ЖСК), то есть все основания рассматривать денежные средства, перечисляемые организацией-пайщиком кооперативу и учитываемые на ее лицевом счете, как выплачиваемые суммы паенакоплений в счет предоставления в будущем в собственность жилых помещений.

Следовательно, построенные ЖСК квартиры первоначально будут являться собственностью организации-пайщика, поскольку обязательственные и вещные права в отношении кооператива имеют только его члены - лица, фактически объединившие для этой цели свое имущество и формально принятые в состав членов ЖСК в порядке и на условиях, определенных его уставом.

В этой связи учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним абсолютно справедливо отказало в регистрации права собственности на квартиры физических лиц, заключивших с организацией договоры так называемого долевого участия.

Государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.79 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Согласно же п.4 ст.218 ГК РФ право собственности на квартиру в ЖСК возникает у лица, которое является членом кооператива и полностью внесло свой паевой взнос за предоставляемое кооперативом имущество. Поскольку физические лица, фактически финансировавшие строительство, не являются членами кооператива, то они не могут стать законными собственниками квартир ни формально, ни фактически.

Договор "долевого участия в строительстве с приобретением права собственности" в данном случае по своей сути представляет собой договор купли-продажи, поскольку исполнить его, т.е. по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию передать квартиры в собственность граждан, организация - пайщик ЖСК может только путем их отчуждения из своей собственности, предварительно зарегистрировав это право в установленном законом порядке. Заметим, что гражданским законодательством допускается заключение договоров купли-продажи товара, который будет создан либо приобретен продавцом в будущем (п.2 ст.455 ГК РФ).

Что касается фактически выплаченных гражданами денежных сумм, то они должны рассматриваться организацией как предварительная оплата подлежащих продаже квартир. Заметим, что и в этом случае гражданское законодательство допускает включение в договор купли-продажи условия об оплате товара в виде аванса либо предварительной оплаты (ст.487, п.1 ст.823 ГК РФ).

В этой связи бухгалтерский учет организации-пайщика требует корректировок с целью его приведения в соответствие с фактически сложившимися обстоятельствами и принципом достоверности информации о деятельности, имущественном и финансовом положении организации, который закреплен в п.3 ст.1 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете". Существенных корректировок потребует и все налогообложение организации-пайщика. При этом заметим, что фактически образовавшиеся недоимки по налогам с сумм предоплат могут быть взысканы налоговым органом не только с начислением пени, но и с применением финансовых санкций к организации, а также мер административного воздействия к ее должностным лицам за допущенные нарушения налогового и бухгалтерского законодательства.

В данном случае нужно также говорить о минимальной прибыли, которую может получить организация-пайщик от реализации квартир. Она составит разницу между средствами, полученными от граждан - покупателей квартир (так называемой ценой продажи квартир), и средствами, составляющими суммы паенакоплений в ЖСК (так называемой ценой приобретения квартир). С этой разницы и придется уплатить налог на прибыль, на пользователей автомобильных дорог, иные налоги, объектом для исчисления которых является выручка от реализации товаров (работ, услуг). С оборота по реализации квартир будет необходимо исчислить и уплатить НДС.


Ю. Камфер,

АКДИ "Экономика и жизнь"


ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 9, май 2001 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение