Признание торгов по продаже недвижимости недействительными (П. Козлов, "Российская юстиция", N 7, июль 2001 г.)

Признание торгов по продаже недвижимости недействительными

Организации, являющиеся ответчиками по решению суда и соответственно должниками в исполнительном производстве, теряют недвижимость в результате ее принудительной реализации на торгах. Некоторые из них, не согласные с таким исходом, пытаются отыскать ошибки в действиях судебного пристава-исполнителя, специализированной организации, осуществлявшей торги, и на этом основании в судебном порядке возвратить свое имущество. Суд в этих случаях может удовлетворить их иск либо отказать. Это - теоретически, поскольку с момента вступления в силу Федерального закона "Об исполнительном производстве" прошло около четырех лет, и практика судов общей юрисдикции и арбитражных еще не дала повода говорить о тенденции. Однако содержание судебных разбирательств дает повод к предварительной расстановке акцентов в интересах правильного применения норм этого Закона, так как принудительная реализация недвижимости через торги связана с первоначальными действиями судебного пристава-исполнителя, и именно их бывший собственник недвижимости (либо заинтересованное лицо) кладет в основу иска о признании торгов и последующего договора купли-продажи недействительными.

Как известно, пристав-исполнитель исполняет решение суда. В исполнительном производстве истец и ответчик становятся взыскателем и должником. Последний имеет право в течение пяти дней добровольно исполнить свою обязанность по возмещению долга взыскателю. По истечении этого срока пристав-исполнитель начинает принудительное исполнение обязанности должника в порядке, предусмотренном названным Законом. Например, арест недвижимости организации-должника осуществляется в третью очередь, если отсутствует, во-первых, имущество, непосредственно не участвующее в производстве (ценные бумаги, денежные средства, легковой автотранспорт и т.д.), во-вторых, готовая продукция, а также нет иных ценностей, непосредственно не участвующих в производстве и не предназначенных для непосредственного участия в нем.

Наложив арест на объект недвижимости, пристав-исполнитель в течение трех дней направляет в Федеральную службу России по финансовому оздоровлению и банкротству уведомление о произведенном аресте имущества организации-должника с приложением сведений о его составе и стоимости, а также о сумме требований взыскателя. Копия уведомления направляется в налоговый орган, контролирующий осуществление организацией-должником платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. Это необходимо на случай возбуждения в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Осуществляются и другие действия.

В свою очередь торги недвижимым имуществом проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Основанием является заявка пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. К ней прилагается ряд документов. Это копия исполнительного документа; копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем; документы, характеризующие объект недвижимости; копии документов, подтверждающих право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Должник, излагая просьбу к суду о признании торгов и последующего договора купли-продажи арестованного объекта недвижимости недействительными, обосновывает ее всеми известными ему фактами, с которыми он связывает недействительность, в том числе фактами, относящимися к действиям пристава-исполнителя, несмотря на то, что ст.90 Закона указывает: обжаловать действие пристава-исполнителя в суде можно только в 10-дневный срок со дня его совершения. По смыслу данной нормы по истечении 10 дней действие считается надлежащим и по этой причине не может служить основанием для признания торгов недействительными. Однако суды скрупулезно рассматривают и эти факты, устанавливая, было ли нарушение при их совершении или нет.

Примером такого подхода явилось рассмотрение в суде Центрального района г. Омска иска в защиту государственных интересов. Из него видно, что пристав-исполнитель арестовал помещение на первом этаже общежития, которое на момент ареста не принадлежало должнику - ГУП "Сибзавод" из-за отсутствия юридически оформленного права хозяйственного ведения этим объектом. Истец также указал, что пристав-исполнитель нарушил порядок наложения ареста: при наличии у завода имущества первой и второй очереди арестовал объект недвижимости, относящийся к третьей.

Суд мог не разбирать эти факты, установив, что они своевременно не обжаловались, согласно ст.90 Закона. Однако он принял их к рассмотрению и, видимо, при обнаружении в них нарушений, допущенных приставом-исполнителем, иск мог быть удовлетворен. В аналогичном процессе, состоявшемся в Омском арбитражном суде, истец - ОАО "Релеро" действия пристава-исполнителя, которые предшествовали торгам и своевременно не обжаловались, также положил в основание иска о признании торгов недействительными. Суд, хотя и отказал в иске заявителю, рассматривал эти факты, как бы полагая, что они могут повлиять на содержание решения. В этом же суде по сходным основаниям вынесено решение, признающее торги недействительными. Службой судебных приставов оно обжаловано в апелляционную инстанцию и отменено.

Арест и принудительная реализация объектов недвижимости на торгах есть сложный процесс, в котором задействованы как минимум шесть лиц: судебный пристав-исполнитель, должник, специализированная организация, два покупателя, взыскатель. Законодательством предусмотрен и соответствующий судебный порядок рассмотрения вопросов, касающихся этого процесса. Все, что связано с действиями судебного пристава-исполнителя, регулируется Законом "Об исполнительном производстве" и, в частности, обжалуется в течение 10 дней с момента совершения действия; все, что связано с последующими торгами, регулируется нормами ГК РФ о торгах и подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Своевременное обжалование может приостановить движение к торгам или исключить их. Признание торгов недействительными не может учитывать действий судебного пристава-исполнителя, совершенных до процедуры торгов и в свое время не обжалованных.

Суд, обосновывающий решение, признающее торги недействительными, действиями судебного пристава-исполнителя, делает ст.90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" необязательной, как бы мертвой: должник обходит ее, когда оспаривает непосредственно торги. Тогда зачем выносить решение суда в интересах истца - будущего взыскателя и возбуждать исполнительное производство в интересах последнего?

Действия судебного пристава-исполнителя опять же никак не связаны с результатами торгов, поскольку опосредуются новым субъектом - специализированной организацией, осуществляющей торги. Иначе говоря, отсутствует причинно-следственная связь между действием пристава-исполнителя и последствием - состоявшимися торгами (их причиной являются действия специализированной организации по возбуждению торгов - публикация извещения в газете и т.д.), что говорит об отсутствии состава гражданского правонарушения.

Если же признавать торги недействительными по причине нарушений со стороны лиц, участвующих в торгах (а других оснований в соответствии с законодательством и не должно быть), то недействительность этих торгов, при наличии обязанности должника, все равно ведет к повторному аресту объекта и его принудительной продаже с тех же торгов.

Таким образом, на мой взгляд, суд при рассмотрении исков о признании торгов и последующего договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительными должен учитывать основания, вытекающие из предмета иска (того, что требует истец), и исключать основания, которые должны были рассматриваться судом в порядке обжалования действий пристава-исполнителя.

П. Козлов,

ведущий специалист Управления Минюста России по Омской области

"Российская юстиция", N 7, июль 2001 г.