Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (В.Р. Воинов, "Консультант бухгалтера", N 6, июнь 2001 г.)

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов


Материал печатается по многочисленным просьбам читателей журнала и вызваны они тем, что, во-первых, бухгалтеры небольших фирм, занимающихся строительством, нередко сами готовят большинство документов, связанных с приемкой законченных строительством объектов, а бухгалтеры крупных фирм (организаций) при приемке строительных объектов от подрядчиков обязаны тщательно проверять необходимые документы при постановке у себя строительных объектов на учет, и, во-вторых, в периодических бухгалтерских изданиях данные вопросы освещаются в недостаточной степени.


Правовое регулирование


Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, как явствует из самого термина, является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются (если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов), либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком.

В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.

В прежних публикациях мы неоднократно обращали внимание читателей на то, что нормативное регулирование строительной деятельности является одной из наиболее консервативных отраслей отечественного законодательства. В полной мере это относится и к правовому регулированию процессов приемки законченных строительством объектов и обязанностей сторон в этих процессах.

В настоящее время продолжают действовать нормативные документы, принятые еще в период плановой экономики - около 20 лет назад - постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 165 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и разработанные на его основе СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (далее СНиП 3.01.04-87). Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и, естественно, не могли учитывать того многообразия экономических отношений в инвестиционно-строительной деятельности, которые произошли позднее. Кроме того, продолжают действовать Временные положения по приемке законченных строительством объектов, рекомендованные письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года N БЕ-19-11/13. Нетрудно убедиться, что и этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов.

Таким образом, имеется реальная необходимость пересмотра действующих нормативных актов, регулирующих процесс приемки законченных строительством объектов с учетом новых экономических условий. Причем основное внимание должно быть уделено правам, обязанностям и ответственности новых (по сравнению с периодом рыночной экономики) участников строительного процесса - инвесторов, а также некоторых вновь созданных или реформированных контролирующих органов и органов государственного и муниципального управления. Так как на федеральном уровне (Правительство РФ и Госстрой РФ) соответствующие нормативные акты пока не разработаны, возникшая проблема решается на других уровнях - органах отраслевого и регионального управления. Так, в последние годы были приняты нормативные документы, регулирующие процесс приемки объектов в отраслях связи, железнодорожном транспорте, нефтегазовом комплексе и т.п. Так как в этих документах слишком много специфики, их требования могут подробно рассматриваться в публикациях, посвященных отраслевым особенностям бухгалтерского учета.

Более интересным представляется рассмотрение законодательных и нормативных актов в области регулирования строительной сферы, принимаемые органами государственной власти регионального уровня (субъектов РФ). Так как в последние годы наиболее высокими темпами строительство ведется в г. Москве, то и наиболее богатый опыт в этой сфере накоплен в Правительстве Москвы. И вполне естественным представляется тот факт, что именно московским правительством ведется наиболее активная работа по упорядочению сложившейся практики приемки и ввода в эксплуатацию объектов.

Так, постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 г. N 530 утверждены Московские городские строительные нормы "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" - МГСН 8.01-00 (введены в действие с даты утверждения - 20 июля 2000 года) - далее - МГСН 8.01-00. Следует отметить, что большая часть требований МГСН 8.01-00 заимствована из СНиП 3.01.04-87. Ниже при цитировании отдельных положений данных документов, в скобках делается ссылка на соответствующие пункты.

СНиП 3.01.04-87, МГСН 8.01-00 установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов в соответствии с условиями договора подряда и инвестиционного контракта посредством приемочной комиссии или без нее, под контролем органов государственного надзора и городской администрации.

Завершение этапа приемки готового к эксплуатации объекта, законченного строительством, оформляется технической "ключевой справкой", подписанное заказчиком, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией (подпункты 1.1, 1.2 МГСН 8.01-00).

Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик - инвестор) и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

В качестве основной схемы установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается Инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.

То есть установлено, что приемка объектов проводится в два этапа:

на первом этапе в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда - заказчик и подрядчик;

на втором этапе - вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.

Данная схема полностью соответствует той, которая установлена СНиП 3.01.04-87. Разница только в обязанностях и ответственности сторон, а также в рекомендуемом составе приемочных комиссий.

Кроме того, МГСН 8.01-00 установлено, что законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости, осуществляемый инвестором за счет собственных средств при соблюдении организационно-правового порядка, может приниматься в эксплуатацию приемочной комиссией и без нее по решению инвестора.

Обращаем внимание на то, что, как и ранее, имеются некоторые особенности (точнее, дополнительные требования) в отношении приемки в эксплуатацию жилых зданий и помещений городского заказа для использования по назначению, а также объектов соцкультбыта.

Прежде чем переходить к изложению рекомендаций по проведению приемки объектов и ее документального оформления, целесообразно привести некоторые определения, сформулированные в МГСН 8.01-00 (приложение Б) и представляющие интерес для всех участников договора строительного подряда:

законченный строительством объект - комплекс зданий и сооружений, отдельное здание и сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все предусмотренные договором подряда строительно-монтажные работы;

законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект - объект, на котором в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом выполнены все строительные работы, произведен монтаж инженерных систем и технологического оборудования, проведен требуемый комплекс испытательных и пуско-наладочных работ, проведен в пробном режиме выпуск продукции (оказание услуг) в установленном проектом объеме для окончания пускового периода. Обеспечена передача территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание, получены специальные разрешения на эксплуатацию объекта и оборудования в соответствующих органах государственного надзора;

инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций на строительство и обеспечивающее их целевое использование;

исполнитель работ (подрядчик) - юридическое или физическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы и оказывающее другие услуги по договору подряда с заказчиком;

техническая "ключевая справка" - документ, подписанный (заверенный печатью) заказчиком, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией, подтверждающий приемку от подрядчика и заказчика готового к эксплуатации объекта;

пользователь объекта (эксплуатирующая организация) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта;

приемочная комиссия - временный коллегиальный орган специалистов, устанавливающий и документально подтверждающий соответствие законченного строительством объекта утвержденной в установленном порядке проектной документации, требованиям нормативных документов, а также готовность его к вводу в эксплуатацию либо готовность к производству испытательных и пуско-наладочных работ в режиме пробной эксплуатации;

приемка законченного строительством объекта заказчиком от подрядчика - юридическое действие, в результате которого подтверждается соответствие принимаемого объекта предъявляемым к нему требованиям;

приемка в эксплуатацию - юридическое действие, в результате которого подтверждается готовность законченного строительством и принятого объекта к использованию по назначению.

Обращаем внимание на то, что имеются существенные различия между понятиями "законченный строительством объект" и "законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект", а также между понятиями "приемка объекта заказчиком от подрядчика" и "приемка в эксплуатацию". Это обстоятельство необходимо учитывать при разработке договоров строительного подряда и при документальном оформлении взаимоотношений между участниками этого договора.


Порядок приемки законченных строительством объектов


Как уже отмечалось, сама схема действий участников строительства по сравнению с 1981 годом не изменилась:

законченный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику в составе и в объеме, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда или контракта (СНиП пункт 1.7, МГСН пункт 4.1).

Принятый от подрядчика законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект предъявляется заказчиком к приемке в эксплуатацию инвестору (МГСН пункт 4.2);

законченные строительством отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, входящие в состав объекта, при необходимости ввода их в действие (использование по назначению) до окончания строительства объекта в целом, вводятся при полной готовности в эксплуатацию заказчиком с участием органов государственного надзора и соответствующих территориальных эксплуатационных служб (СНиП пункт 1.7, МГСН пункт 4.3). Указанные здания, сооружения и помещения далее принимаются в составе объекта в целом в общем порядке;

предъявляемый к приемке в эксплуатацию объект должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм (СНиП пункт 1.2, МГСН пункт 4.4);

соответствие законченного строительством объекта утвержденному проекту и требованиям нормативных документов подтверждается также первичными документами о соответствии, состав которых определяется строительными нормами и правилами в установленном порядке и проектом (акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний, документы лабораторного контроля, сертификаты, исполнительные геодезические съемки, журналы работ), Эти первичные документы комплектуются генеральным подрядчиком и контролируются техническим надзором заказчика. Документы передаются генподрядчиком заказчику по согласованному перечню. Комплект первичной документации после ввода объекта в эксплуатацию передается заказчиком в установленном порядке эксплуатирующей организации для постоянного хранения (СНиП пункт 1.5, МГСН пункт 4.5);

все изменения к проекту должны быть оформлены в установленном порядке заказчиком и проектной организацией до момента предъявления объекта к приемке (МГСН пункт 4.6);

на объектах, принимаемых в эксплуатацию в зимнее время по решению приемочной комиссии, допускается переносить сроки выполнения работ по устройству верхнего слоя мягкой кровли на весенне-летний период, а по озеленению, устройству верхнего покрытия отмосток, подъездов к зданию и тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, установке малых архитектурных форм, а также отделке и расколеровке элементов фасадов зданий - на ближайший весенне-летне-осенний период, но не позднее октября месяца. Сдача этих работ осуществляется подрядчиком заказчику с участием эксплуатирующей организации по акту с полным восстановлением благоустройства и озеленения прилегающих к объекту территорий. При приемке объекта без комиссии данное решение принимает орган исполнительной власти. Оплата перенесенных видов работ осуществляется заказчиком только после их выполнения с оформлением акта освидетельствования этих работ. Приведение в порядок прилегающих к благоустраиваемой зоне площадок, пешеходных дорожек, внутриквартальных дорог, малых архитектурных форм и т.д., нарушенных подрядчиком за период строительства, входит в безвозмездную обязанность подрядчика (МГСН пункт 4.7);

при приемке объекта в эксплуатацию в отапливаемый период года заказчик, подрядчик сдают системы отопления эксплуатирующей организации с обеспечением постоянного нормативного температурного режима помещений (МГСН пункт 4.8).

Договором подряда должны быть учтены условия инвестора по степени готовности квартир и помещений, предназначенных для коммерческой реализации, доводимых до полной готовности будущими владельцами (собственниками).

На основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик - инвестор) и итогового заключения Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (если приемочная комиссия не назначалась) с перечнем основных документов в обоих случаях орган исполнительной власти принимает правовой акт на эксплуатацию объекта. Правовой акт на эксплуатацию объектов государственного и городского заказа принимается только на основании акта приемочной комиссии. До принятия правового акта на эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению, в том числе заселение жилых домов, секций и помещений, использование общественных зданий и сооружений, выпуск продукции, оказание услуг на объектах производственного назначения в объемах или продолжительностью более, чем необходимо на период пробной эксплуатации в целях проверки пригодности объектов для использования их по назначению.

Для помещений неполной готовности полученный правовой акт на эксплуатацию объекта является основанием на проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами (собственниками) в соответствии с техническими условиями, выданными инвестором.

В том случае, когда приемочная комиссия создается, в ее состав обязательно должны быть включены представители:

инвестора;

заказчика;

органов исполнительной власти;

подрядчиков;

проектировщиков;

эксплуатирующей организации;

Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, Госархстройнадзора, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др.;

органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект.

Председателем приемочной комиссии назначается представитель органа, назначившего комиссию. Инвестор вправе включить в состав приемочной комиссии представителей других заинтересованных организаций с правом совещательного голоса (СНиП пункты 3.2 и 4.14, МГСН пункт 4.16).

Акт о приемке объекта в эксплуатацию должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в пределах своей компетенции. Акт приемки утверждается органом, назначившим приемочную комиссию.

Приемочная комиссия слагает свои полномочия после утверждения акта приемочной комиссии либо в установленный срок окончания работы комиссии, если приемка объекта не состоялась.

Обязанности и взаимная ответственность субъектов инвестиционно-строительной деятельности (инвестора, заказчика, исполнителей работ, в т.ч. проектировщиков и подрядчиков), а также эксплуатирующей организации (пользователя) объекта по его проектированию, строительству, а также приемке и вводу в эксплуатацию с учетом гарантий качества, определяются действующим законодательством и соответствующими договорами между ними (СНиП пункты 2.1-2.4, МГСН пункт 4.17).

Участие государственных органов в работе по приемке и вводу объектов в эксплуатацию осуществляется на безвозмездной основе. Не допускается обусловливать это участие проведением каких-либо хоздоговорных работ.

Расходы по организации приемки объектов в эксплуатацию несет инвестор, если иное не установлено договорами (контрактами) между участниками инвестиционной деятельности.

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии (СНиП пункт 1.10, МГСН пункт 4.20).

При приемке в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии датой ввода в действие объекта является дата принятия правового акта на эксплуатацию (МГСН пункт 4.20; в СНиП соответствующая норма отсутствует, т.к. приемка объекта без создания комиссии не допускалась).

Обращаем внимание на то, что в отношении объектов недвижимости, для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация прав собственности, факт ввода объекта в эксплуатацию не означает, что с этой даты объект может быть зачислен в состав объектов основных средств эксплуатирующей организации, а амортизация может начисляться со следующего месяца.

Бухгалтерская проводка: дебет счета 01 "Основные средства" кредит счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" может быть сделана только после получения свидетельства о государственной регистрации.

Соответственно, и амортизация на такие объекты может начисляться только начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором проведена регистрация.

Заказчик после приемки объекта от подрядчика по акту обязан подготовить его к вводу в эксплуатацию, обеспечив:

выполнение индивидуального и комплексного опробования инженерно-технического оборудования;

производство пуско-наладочных работ с пробной эксплуатацией и выпуском продукции;

передачу территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание;

получение заключений, специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора;

укомплектование объекта аттестованными эксплуатационными кадрами, сырьевыми и другими материально-техническими ресурсами (СНиП пункт 1.5, МГСН пункт 5.2).

Законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект заказчик предъявляет инвестору для приемки в эксплуатацию с представлением 3 экземпляров установленной документации и акта приемки от подрядчика. Один экземпляр документации передается в инспекцию Госархстройнадзора, один - эксплуатирующей организации для постоянного хранения, один остается у инвестора.

При приемке объекта в эксплуатацию посредством приемочной комиссии инвестор не позднее чем за 30 дней до начала работы комиссии должен установить персональный состав приемочной комиссии по согласованию с органами, представители которых включаются в ее состав. Одновременно определяются сроки работы приемочной комиссии, но не более одного месяца.

Территориальные органы государственного надзора и органы исполнительной власти, другие заинтересованные организации обязаны в течение 10 дней после получения письменного заявления инвестора о готовности законченного строительством объекта к эксплуатации назначить своих полномочных представителей для работы в составе приемочной комиссии или приступить к подготовке заключений.

Порядок работы приемочной комиссии и распределение обязанностей ее членов определяются председателем комиссии. Результатом работы приемочной комиссии является акт о приемке объекта в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в соответствии с компетенцией и распределением обязанностей. В установленный срок работы приемочной комиссии указанный акт, подписанный председателем комиссии, передается инвестору.

В случае отказа отдельных членов приемочной комиссии от подписи в акте они должны представить председателю комиссии заключения соответствующих органов, представителями которых они являются, с изложением замечаний по вопросам, входящим в их компетенцию и имеющим отношение к исполнению требований проектной документации принимаемого объекта и нормативных документов. Указанные замечания должны быть сняты с участием органов, выдавших заключение. Объекты, по которым такие замечания не сняты в установленный для работы комиссии срок, должны быть признаны комиссией не подготовленными к вводу в эксплуатацию.

Приемочная комиссия при установлении неготовности объекта к вводу в эксплуатацию должна составить мотивированное заключение и в установленный для работы комиссии срок представить его инвестору и заказчику.

Объекты, по которым акты приемки в эксплуатацию не подписаны в установленный для работы комиссии срок, считаются не подготовленными к вводу в эксплуатацию, и по ним должна быть назначена приемочная комиссия повторно.

Акт приемки объектов в эксплуатацию, оформленный в установленном порядке, в недельный срок утверждается органом, назначившим приемочную комиссию, и представляется инвестором со всеми приложениями в инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора для архивного хранения.

При приемке объекта без назначения приемочной комиссии соответствующие территориальные органы государственного надзора, которым подконтролен объект, обязаны в течение 15 дней после получения заявления заказчика о готовности объекта к эксплуатации подготовить и выдать заключение о соответствии законченного строительством объекта проекту и требованиям нормативных документов или иные документы о соответствии объекта и входящих в его состав отдельных элементов, узлов и оборудования, выдача которых предусмотрена действующим законодательством. В случае несоответствия эти органы должны в указанный срок направить заказчику мотивированный отказ с изложением замечаний по вопросам, входящим в их компетенцию. Указанные замечания должны быть сняты с участием органов, выдавших замечания. Заказчик после устранения обоснованных замечаний соответствующего территориального органа государственного надзора направляет ему повторное заявление о готовности объекта к эксплуатации для получения заключения.

МГСН 8.01-00 устанавливает обязательный Перечень основных документов, предъявляемых приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства, который составлен на основании действующих строительных норм и правил (СНиП) и иных нормативных актов. По нашему мнению, имеет смысл привести этот перечень целиком, так как неоформление хотя бы одного документа однозначно приведет к срыву всей приемки.

В Перечень включены следующие документы:

1. Акт проверки посадки здания в натуре.

2. Акт приемки подземной части здания (нулевого цикла).

3. Акт приемки кровли.

4. Акт приемки мусоропроводов и помещений мусоросборников.

5. Акт приемки внутриквартального коллектора.

6. Акт приемки внутриквартального водостока.

7. Акт приемки пристенных дренажей и водовыпусков в водостоки.

8. Акт об обеспечении объекта постоянным (временным) теплоснабжением.

9. Акт приемки системы и выпусков водостока здания.

10. Акт приемки отопления.

11. Акт приемки внутренних систем хозяйственного и горячего водоснабжения.

12. Акт приемки системы и выпусков внутренней канализации.

13. Акт приемки естественной вентиляции.

14. Акт приемки молниезащиты.

15. Акт приемки телефонной канализации.

16. Акт приемки лифтов.

17. Акт радиационного обследования объекта и ПДК объекта.

18. Акт радиационного обследования участка застройки.

19. Справка бюро инвентаризации районов об эксплуатационных показателях по проекту.

20. Справка о выполнении благоустройства и озеленения (для объектов, принимаемых в зимний период - без подписи архитектора).

21. Заключение о правильности выполненных в натуре конструкций.

22. Акт приемки фасадов.

23. Акт приемки приемочной комиссией законченных строительством сооружений (ЦТП, бойлерной, насосной и т.д).

24. Справка об устранении дефектов и недоделок, выявленных приемочной комиссией.

25. Акт проверки акустического благоустройства и звукоизоляции от ударов и воздушных шумов, в т.ч. шумов инженерного и сантехнического оборудования: лифты, насосы и др.

26. Акт об обеспечении объекта водоснабжением.

27. Разрешение на спуск сточных вод в городскую сеть.

28. Акт приемки систем противопожарной защиты после комплексного опробования.

29. Акт допуска или акт испытания электроустановки.

30. Справка о приемке работ по наружному освещению.

31. Справка-акт городской телефонной сети о приемке работ по телефонному каблированию.

32. Справка городской радиотрансляционной сети о приемке работ по радиофикации.

33. Справка-акт эксплуатирующей организации о приемке сетей кабельного или других систем телевидения.

34. Акт приемки ОДС.

35. Акт приемки лифтов Госгортехнадзором.

36. Акт приемки дополнительных специальных устройств по слабым токам (сигнализация и др.).

37. Анализ воды (форма СЭС).

38. Справка о присвоении почтового адреса (получает заказчик).

39. Реестр первичной исполнительной документации, передаваемой генподрядчиком заказчику.

Перечень документации, предъявляемой приемочной комиссии подрядчиком и заказчиком и прилагаемой к акту приемки завершенного производством строительно-монтажных работ объекта жилья несколько меньше, однако все документы, входящие в этот перечень входят и в вышеперечисленный перечень.

МГСН 8.01-00 установлены также обязательные формы актов:

приемки заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика;

приемки законченного строительством объекта;

приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией;

приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией.

Здесь следует иметь в виду, что в соответствии с Законом о бухгалтерском учете основанием для оформления записей в бухгалтерском учете служат первичные документы, оформленные по утвержденным унифицированным формам первичной учетной документации. Для отражения в учете операций по приемке законченных строительством объектов постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 г. N 71а установлены формы актов NN КС-11 и КС-14.

Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом).

Составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика.

К акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик прилагают оформленные документы, перечень которых приведен в приложении 2 к "Временному положению по приемке законченных строительством объектов", утвержденному письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года N БЕ-19-11/13. От перечня, приведенного выше, перечень, приведенный в приложении N 2 отличается тем, что он определяет только содержание обязательных документов, но не их наименование (акт, справка и т.п.), а также не указываются органы, в которых эти документы оформляются.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение).

Остальные требования по составлению и дальнейшему движению данного акта аналогичны требованиям в отношении формы N КС-12.


Порядок государственной регистрации объектов недвижимости


Выше мы напоминали, что с 2000 года на уровне нормативного документа установлено, что принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании не только акта приемки-передачи основных средств, но и документов, подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях, (пункт 40 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н). Поэтому целесообразно напомнить основные требования законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации объектов.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В частности, этим законом установлено следующее:

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права".

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

В данных статьях ГК РФ говорится о таких объектах, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. То есть фактически под эти признаки подпадают все здания и сооружения, а также некоторые виды оборудования.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Кроме того, представитель организации представляет учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.


Бухгалтерский учет законченного строительства


К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке.

Порядок организации учета законченного строительства в настоящее время по-прежнему регулируется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 (далее - Положение по учету долгосрочных инвестиций).

Организации, перешедшие на новый План счетов (или предполагающие переход на него в ближайшее время) должны учитывать изменения в учете, установленные Инструкцией по применению нового Плана счетов.

В учете застройщика затраты по данным объектам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы списываются со счета на счета учета приходуемого имущества (если объекты предполагаются к эксплуатации организацией заказчика) или источников их финансирования (суммы стоимости объектов, подлежащих передаче, а также суммы затрат, не увеличивающих инвентарной стоимости законченных строительством объектов).

Законченные строительством здания и сооружения, установленное оборудование, законченные работы по реконструкции объектов, увеличивающие их первоначальную стоимость, приемка в эксплуатацию которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств.

По объектам, вводимым в действие согласно договору на строительство по частям, в основные средства зачисляется стоимость введенной в действие части объекта, приемка которой оформлена в установленном порядке, исходя из их суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту, в доле, относящейся к вводимой его части, определяемой пропорционально отношению договорной стоимости вводимой части объекта к полной договорной стоимости данного объекта.

До перехода на новый План счетов малоценный и быстроизнашивающийся инструмент и инвентарь, предусмотренные в сметах на строительство и предназначенные в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов, зачисляются по приемке объектов в эксплуатацию в состав малоценных и быстроизнашивающихся предметов.

После перехода на новый План счетов виды имущества, указанные в сметной документации как малоценный и быстроизнашивающийся инструмент и инвентарь должны зачисляться в состав материалов по соответствующему субсчету счета 10 "Материалы". Другие виды малоценных и быстроизнашивающихся предметов, в зависимости от того, какие будут установлены требования по отнесению активов к категории основных средств, будут относиться либо в состав материалов, либо в состав объектов основных средств.

Сказанное в предыдущем абзаце в полной мере относится и к тем объектам, строительство которых в течение 2001 года будет продолжаться, а приемка этих объектов предполагается в 2002 году. Поэтому целесообразно заранее пересмотреть состав имущества, которое подлежит включению в первый комплект с целью его классификации в соответствии с требованиями нового Плана счетов.

Затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, списываются с субсчета "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств" счета 08 "Капитальные вложения" за счет предусмотренных источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций.

Новым Планом счетов не предусмотрено открытие аналогичного субсчета к счету 08 "Вложения во внеоборотные активы". Вопрос о том, куда следует относить затраты, учитываемые на этом субсчете в настоящее время, пока остается открытым. Более подробно об этом - см. журнал "Консультант бухгалтера" N 5 за 2001 год.

Нельзя сказать, что вопросы отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с окончанием строительства, проработаны должным образом.

Полная ясность имеется только в том случае, когда законченные строительством объекты подлежат дальнейшему использованию в организации заказчика. При этом одновременно оформляются две проводки: дебет счета 01 кредит счета 08 и дебет счетов источников финансирования кредит соответствующего субсчета счета 87 "Добавочный капитал" (83 "Добавочный капитал" - по новому Плану счетов) или 88 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" (84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" - по новому Плану счетов) - в зависимости от назначения объекта.

Если во вводимом объекте имеется первый комплект (приспособлений, принадлежностей и запасных частей для обслуживания текущего ремонта оборудования - пункт 3.2.4 Положения по учету долгосрочных инвестиций) делается еще несколько проводок:

дебет счета 12 "Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы" кредит счета 08 - на сумму стоимости МБП, принятых на баланс;

дебет счета 10 кредит счета 08 - на сумму стоимости материалов;

и - как в предыдущем случае - списание источников финансирования.

В том случае, когда имеется дебетовое сальдо по субсчету 08-5, оно списывается проводкой дебет счетов учета источников финансирования кредит субсчета 08-5.

Однако, чаще всего, заказчик выполняет свои функции в интересах другого инвестора и построенные объекты подлежат передаче. В этом случае неизвестно, на какой из счетов приходовать стоимость законченных строительством объектов - с одной стороны, и в Плане счетов (Инструкции по применению Плана счетов) указывается только проводка в корреспонденции со счетом 01, и в Положении по учету долгосрочных инвестиций неоднократно указывается на то, что законченные объекты должны быть зачислены в состав основных средств застройщика, а с другой - такое оформление вряд ли правомерно, так как построенные объекты не могут являться собственностью заказчика. Кроме того, при этом могут возникнуть проблемы с налогом на имущество. Некоторые источники рекомендуют не использовать счета учета имущества (01), а списывать дебетовое сальдо по субсчету 08-3 и 08-4 непосредственно в корреспонденции со счетами учета источников финансирования. По нашему мнению, данная схема также не лишена недостатков - до того, как списывать источники финансирования, должна быть определена (и где-то зафиксирована) инвентарная стоимость законченных строительством объектов.

По-видимому, истина лежит где-то посредине. Наиболее правомерным нам представляется зачисление сумм инвентарной стоимости законченных строительством объектов на один из забалансовых счетов (например, счет 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение") и впоследствии отслеживать движение уже по забалансовому учету. Нормам бухгалтерского учета данная схема не противоречит, но имеет один существенный недостаток - на основании одного лишь бухгалтерского баланса заказчика нельзя сделать вывод о своевременности передачи построенных объектов их владельцам. Возможно, в условиях рыночной экономики, это и не такая большая проблема - инвестор заинтересован в максимально оперативном получении результатов строительства. Однако, когда речь идет о государственном заказе, финансируемом за счет бюджетных ассигнований, вопрос своевременной передачи объектов может стать весьма остро.

Инвентарная стоимость законченных строительством объектов определяется в следующем порядке.

Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат. При этом прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению. В случае, если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов. Договором строительного подряда может быть предусмотрено распределение прочих затрат пропорционально сметной стоимости вводимых и строящихся объектов (с точки зрения бухгалтерского учета эта схема более удобна и точна). Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов по нормативам, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.

В отношении определения инвентарной стоимости прочих элементов технологической структуры капитальных вложений Положением по учету долгосрочных инвестиций установлен следующий порядок:

инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, складывается из фактических затрат по приобретению оборудования, а также расходов на строительные и монтажные работы, прочие капитальные затраты, относимые на стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования по прямому назначению. Если расходы на строительные и монтажные работы, а также прочие затраты относятся к нескольким видам оборудования, то их стоимость распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально их стоимости по ценам поставщиков;

инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и инвентаря, предназначенного для вводимых объектов в качестве первого комплекта, а также оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса, слагается из покупной стоимости по счетам поставщиков, расходов по доставке до приобъектного склада и других расходов, связанных с их приобретением.

ПБУ 6/97 определен несколько иной состав затрат, включаемых в первоначальную стоимость объектов основных средств. Однако следует иметь в виду, что этот порядок обязателен к применению только при приобретении отдельных объектов основных средств (субсчет "Приобретение отдельных объектов основных средств" к счету 08). Как следует из пункта 1.2 ПБУ 6/97, Положение не применяется в отношении долгосрочных инвестиций. Поэтому формирование инвентарной стоимости основных средств должно осуществляться с учетом требований Положения по учету долгосрочных инвестиций и на основании сметной документации.


В.Р. Воинов


"Консультант бухгалтера", N 6, июнь 2001 г.


Журнал "Консультант бухгалтера"


Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ N ФС77-24863 от 30.06.2006 г.

Издается с сентября 1993 г.

Адрес редакции: 107014, г. Москва, а/я 112

Телефоны редакции: (495) 963-19-26

Адрес электронной почты - zakaz@dis.ru

Адрес в Интернете - www.dis.ru


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.