О регистрации договоров аренды нежилых помещений (В. Мирошниченко, "Финансовая газета", N 35, август 2001 г.)

О регистрации договоров аренды нежилых помещений


Письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" положило конец многочисленным спорам между налогоплательщиками и налоговыми органами об отнесении на себестоимость продукции (работ, услуг) расходов организации по договору аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года и не прошедшего государственную регистрацию. В настоящее время на многочисленные запросы налогоплательщиков по данному вопросу налоговые органы разъясняют следующее. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации на основании ст.1 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На основании п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (в том числе ст.609), применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст.625). Статьей 651 ГК РФ "иное" установлено для зданий или сооружений, а именно: обязательной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года. Таким образом, если договоры аренды нежилых помещений, используемых в производственных целях, заключены на срок менее одного года, то расходы, связанные с данными договорами, при документальном подтверждении данных расходов соответствующими первичными документами могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг) независимо от факта государственной регистрации (письма УМНС России по г. Москве N 03-12/55152 от 3.11.2000 г., N 03-12/49193 от 22.11.2000 г., N 03-12/847 от 11.01.01 г. и др.).

Если договор аренды нежилого помещения был заключен до момента вступления в силу Закона (31 января 1998 г.), то права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной Законом на основании ст.6. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Арендные платежи по таким договорам могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг) независимо от факта регистрации данного договора только при наличии первичных документов (платежных поручений, актов, счетов и др.) и подтверждения использования этого помещения в производственных целях. Данная точка зрения подтверждается письмом УМНС России по г. Москве от 30.01.01 г. N 03-12/3736.

Некоторыми субъектами Российской Федерации были изданы нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Такие нормативные акты противоречат нормам ГК РФ. Согласно п."о" ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п.2 ст.3 ГК РФ). Согласно п.1 ст.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, субъекты Российской Федерации не наделены правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации информировал арбитражные суды в письме от 16.02.01 г. N 59 именно о таком подходе к разрешению подобных вопросов.

Важным является мнение президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, доведенное до сведения арбитражных судов тем же информационным письмом, о необходимости регистрации договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года и впоследствии продленного на тех же условиях. Если арендатор и арендодатель договорились, что по окончании срока аренды договор, заключенный на срок менее одного года, считается автоматически продленным на тот же срок при условии, что ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления до окончания срока действия договора, то продление срока действия договора не рассматривается как изменение срока аренды. По окончании первоначального срока действия договора начинает действовать новый договор аренды, не подлежащий обязательной государственной регистрации, как заключенный на срок менее одного года. Не подлежит обязательной государственной регистрации и договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.

В зависимости от срока действия договора аренды недвижимого имущества определяется и дата его заключения. Договор, заключенный на срок менее одного года и не подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ, т.е. с момента определяемого сторонами договора. Следовательно, арендные платежи могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг) в течение всего срока действия договора. Договор аренды недвижимого имущества сроком более одного года считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст.651 Кодекса), и, по мнению налоговых органов, только с даты государственной регистрации расходы, понесенные по этому договору, могут быть учтены в составе затрат.

Однако регистрация договора аренды происходит в течение одного-двух месяцев. Арендные платежи за этот период могут составить значительную сумму. В данном случае, руководствуясь п.2 ст.425 ГК РФ, стороны могут договориться о том, что если до момента государственной регистрации, с которого договор считается заключенным, арендодатель передаст арендатору помещение в пользование, то к их отношениям, возникшим до момента указанной регистрации, подлежат применению условия договора аренды. При передаче арендодателем помещения в пользование арендатору стороны составляют передаточный акт, подтверждающий факт такой передачи и содержащий указание на ее дату, размер передаваемого помещения, а также иные условия по усмотрению сторон. После государственной регистрации стороны составляют двусторонний акт, содержащий указание на фактический срок пользования арендатором помещением с момента передачи помещения по передаточному акту до момента государственной регистрации договора аренды. Арендная плата, уплаченная арендатором арендодателю за пользование помещением в течение этого периода до момента государственной регистрации, при внесении в договор аренды вышеперечисленных условий, по нашему мнению, может быть отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг).


В. Мирошниченко,

аудитор


"Финансовая газета", N 35, август 2001 г.


Газета "Финансовая газета"


Учредители: Министерство Финансов Российской Федерации, Главная редакция международного журнала "Проблемы теории и практики управления"

Газета зарегистрирована в Госкомпечати СССР 9 августа 1990 г.

Регистрационное свидетельство N 48

Издается с июля 1991 г.

Индексы 50146, 32232

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Телефон +7 (499) 166 03 71

http://fingazeta.ru/

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.