Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита (А.Б. Летин, "Законодательство", N 7, июль 2001 г.)

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру,
приобретенные за счет кредита


Так сложилось исторически, что в России есть особая проблема, не только неоднократно упомянутая классиками отечественной литературы, но и традиционно находящая отражение в программах практически всех партий и выступлениях политиков всех уровней, - это жилищная проблема. Немало наших соотечественников еще воспринимают отдельную квартиру не как естественное и необходимое благо, а как достижение, доказательство успешно прожитой жизни. Подавляющее большинство граждан СССР могло получить желанный ордер лишь по очереди, после многолетних мучений в ожидании улучшения жилищных условий. И мечта об отдельной квартире миллионов советских, а теперь российских граждан нередко "передавалась по наследству", но так и оставалась несбыточной. Правовые преобразования в Российской Федерации, безусловно, сыграли важную роль, открыв нуждающимся альтернативные пути приобретения жилья, вследствие чего многие сумели разрешить свои проблемы. Однако для большинства жителей страны возможность приобретения квартиры так и осталась утопией из-за несоизмеримой разницы между их реальными доходами и стоимостью жилья.

"Светом в конце тоннеля" обещал стать вступивший в действие 20 июля 1998 г. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон). Он закрепил правовые основания возникновения ипотеки, порядок регистрации залога объектов недвижимости, а также общие правила обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, с последующей его реализацией. Кроме того, в дополнение к положениям § 3 главы 23 ГК РФ, Закон детально регламентировал особый порядок обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки дом или квартиру.

Однако, как показывает практика, благие намерения законодателя не всегда воплощаются в жизнь. Так произошло, в частности, с положениями Закона, касающимися ипотечного кредитования граждан. До настоящего времени возможность приобретения квартир на средства кредита, предоставленного гражданину на приемлемых условиях, остается лишь потенциальной. В частности, широко разрекламированная программа развития ипотечного кредитования в Москве, к сожалению, сошла на нет.

Полагаю, что одной из наиболее веских причин, не позволяющих реализовать глобальные проекты в этой сфере, стала некоторая правовая неопределенность в регламентации порядка обращения взыскания на квартиру или дом, купленные на средства кредита и находящиеся в залоге у организации-кредитора, предоставившей денежные средства на ее приобретение. Если учесть такие характеристики ипотечного кредита, как его небольшие размеры, длительный срок возврата, низкие проценты, а также невысокую надежность заемщика - физического лица, становится понятно, что участие в подобной программе весьма обременительно для кредитора. Поэтому было бы целесообразно установить особый, упрощенный порядок обращения взыскания на заложенную в обеспечение такого кредита квартиру (дом), действующий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Это очень актуальный вопрос, поскольку существующий одноименный порядок, а также положения законодательства, ограничивающие правовые возможности кредитора при осуществлении такого взыскания (ст.292 ГК РФ), недостаточно защищают права кредитора на получение полного удовлетворения своих требований, возникших вследствие недобросовестности заемщика.

В настоящей статье описан упомянутый законодательно закрепленный и действующий в настоящее время порядок, позволяющий кредитору реализовать право на удовлетворение своих требований посредством обращения взыскания на находящееся в залоге недвижимое имущество заемщика (в рамках настоящей статьи - квартиру). Кроме того, будут предложены некоторые пути разрешения ряда возможных проблем.


Основания и способы обращения взыскания


В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, на основании которого ему были предоставлены средства для приобретения жилого помещения, кредитор, предоставивший ипотечный кредит, вправе обратить взыскание на недвижимое имущество, находящееся у него в залоге в порядке обеспечения исполнения обязательств заемщиком. При нарушении заемщиком сроков внесения платежей за пользование кредитом, если иное не предусмотрено соглашением сторон, кредитор вправе обратить взыскание на заложенную квартиру лишь в случае, если просрочки являются систематическими (наблюдались более трех раз в течение 12 месяцев) (п.2 ст.50 Закона, ст.348 ГК РФ).

Законодательством предусмотрены два способа обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (квартиру):

в судебном порядке (ст.51-54 Закона, п.1 ст.349 ГК РФ). Взыскание по требованиям залогодержателя (кредитора) после его обращения в суд с иском производится во исполнение судебного акта, принятого в удовлетворение исковых требований залогодержателя (кредитора), а также выданного на его основании исполнительного документа;

во внесудебном порядке (ст.55 Закона, п.1 ст.349 ГК РФ). Залогодержатель (кредитор) удовлетворяет свои требования без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между ним и залогодателем (заемщиком), заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру). Согласие на обращение взыскания на квартиру должно быть получено не только от самого заемщика, но и от лиц, которым указанная квартира принадлежит на праве общей собственности (например, от супруга (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ), либо, если это требуется в соответствии с законодательством РФ, от другого лица или органа (институтов опеки и попечительства (ст.34-37 ГК РФ) и представительства (гл.10 ГК РФ)).


Особенности судебного порядка


Прежде всего требуется убедиться в том, что нарушения заемщиком сроков внесения платежей за пользование ипотечным кредитом имеют систематический характер - их должно быть более трех в течение 12 месяцев (п.2 ст.50 Закона). Далее подается исковое заявление в суд общей юрисдикции по месту жительства залогодателя (заемщика) с требованием обращения взыскания на предмет залога (ст.117 ГПК РСФСР). При подаче такого заявления необходимо оплатить государственную пошлину (ее размер зависит от цены иска)*(1). По просьбе залогодателя (заемщика) суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (п.3 ст.54 Закона). Реализация недвижимого имущества (квартиры) может быть произведена двумя способами: на публичных торгах (п.1 ст.56 Закона) или с аукциона (ст.56 Закона).

Публичные торги организуются и проводятся в порядке, определенном процессуальным законодательством России (ст.399-405 ГПК РФ, п.3 ст.54, ст.62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Правом организации и проведения публичных торгов наделены только специализированные компании, имеющие в соответствии с требованиями Федерального закона от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" лицензию на осуществление операций с недвижимостью (риэлтерскую деятельность). Фирма, соответствующая указанным требованиям, организует и проводит торги недвижимым имуществом, на которое обращено взыскание, на основании заявки судебного пристава-исполнителя, осуществляющего исполнительные действия в ходе исполнительного производства по конкретному делу. С указанной заявкой судебный пристав-исполнитель обращается в организацию, имеющую соответствующий договор со службой судебных приставов (хотелось бы отметить, что в ряде источников указано на возможность заключения договора о порядке организации и проведения открытых торгов не службой судебных приставов, а конкретным судебным приставом-исполнителем, ведущим исполнительное производство по конкретному делу)*(2). Публичные торги должны проводиться по месту нахождения реализуемой недвижимости (п.2 ст.56 Закона).

Публичные торги признаются несостоявшимися в следующих случаях (п.1 ст.58 Закона):

а) на торги явилось менее двух покупателей;

б) не сделана надбавка против начальной цены заложенного имущества;

в) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

После объявления торгов несостоявшимися в течение 10 дней залогодержатель (кредитор) вправе по соглашению с залогодателем (заемщиком) приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если залогодержатель своим правом не воспользуется, то в течение месяца после первых торгов назначаются повторные с понижением начальной цены выставляемого на продажу имущества на 15%. При объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель (кредитор) может оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной стоимости и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п.4 ст.58 Закона), заявив о своем намерении не позднее одного месяца; в противном случае ипотека прекращается.

Положения Закона, предоставляющие залогодержателю (кредитору) возможность оставить заложенное имущество за собой посредством его выкупа после объявления повторных торгов несостоявшимися с понижением цены на 25%, отличаются от правила ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ, в которой установлено, что "залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах". Полагаю, в данном случае необходимо согласиться с мнением З. Цыбуленко, согласно которому в подобной ситуации с учетом п.2 ст.334 ГК РФ следует руководствоваться правилами Закона, "являющегося специальным законом по отношению к ГК РФ"*(3).

Стороны (залогодатель и залогодержатель) могут договориться о реализации недвижимого имущества с аукциона. Указанная договоренность должна быть отражена либо в нотариально удостоверенном соглашении при обращении взыскания во внесудебном порядке (п.1, 2 ст.56 Закона), либо в судебном решении, если в ходе судебного заседания по делу об обращении взыскания на предмет залога стороны выступили с ходатайством о реализации имущества на аукционе (п.2 ст.56 Закона). Аукцион организуется и проводится в соответствии с требованиями ст.447-449 ГК РФ специализированной организацией (имеющей лицензию на осуществление риэлтерской деятельности). Аукцион по продаже заложенного имущества должен быть открытым (п.2 ст.59 Закона).

Преимущества этого способа заключаются в том, что (в отличие от публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда) для проведения аукциона стороны сами подбирают организацию и в договоре с ней могут определить существенные подробности мероприятия (место проведения и порядок ведения аукциона, размер задатка для участия в нем, от чьего имени будет выступать организатор и т.д.). При этом, в отличие от открытых торгов, цена может как повышаться, так и понижаться в любом диапазоне, однако залогодержатель (заемщик) не вправе оставить за собой имущество, выставляемое на аукцион, иначе как приобретя его с аукциона.

Поскольку публичные торги проводятся в порядке исполнения судебного акта, то, в отличие от продажи с аукциона, помимо расходов, связанных с организацией и проведением торгов специализированной организацией, из стоимости заложенного имущества подлежат возмещению следующие суммы с учетом очередности их возмещения, установленной ст.77 закона "Об исполнительном производстве":

а) исполнительский сбор - 7% от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника при неисполнении в добровольном порядке;

б) суммы штрафов, наложенных на должника (заемщика) в процессе исполнительного производства (в случае наложения таковых);

в) расходы на исполнительские действия, в том числе на проведение торгов специализированной организацией (оплата услуг организации по договору поручения, затраты на публикацию о предстоящих публичных торгах) (п.3 ст.57 Закона)*(4).

Оставшаяся после указанных расходов сумма используется для удовлетворения требований взыскателя. Кроме того, если залогодержатель сам приобретает заложенное ему имущество, то он несет расходы, связанные с оформлением его права собственности на квартиру (например, внесением изменений в государственный реестр).


Возможные проблемы при обращении взыскания
на заложенное имущество и его реализации в судебном порядке


Законодателем не разрешена коллизия, возникающая вследствие необходимости помимо положений Гражданского кодекса РФ и Закона учитывать также положения закона "Об исполнительном производстве", который определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, в том числе процедуру удовлетворения имущественных требований из стоимости заложенного имущества.

В статье 1 Закона указано, что "по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом" (курсив мой. - А.Л.).

Такие изъятия определил закон "Об исполнительном производстве", полностью проигнорировав специфику залоговых отношений. В пункте 1 ст.49 указанного акта закреплено положение о том, что "на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя". Ссылка на необходимость соблюдения "установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя" не исключает возникновения ситуации, при которой в отношении залогодателя по договору о залоге имущества (в том числе недвижимого) будет принят судебный акт об удовлетворении имущественных требований в пользу третьего лица (не являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному залогом), в то время как у кредитора по обеспеченному залогом обязательству предусмотренных п.1 ст.348 ГК РФ оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не возникнет (т.е. должник будет исполнять обязательство, обеспеченное залогом, надлежащим образом). Нетрудно догадаться, что, поскольку в соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ залогодержатель имеет право "получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами" (курсив мой. - А.Л.) только в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, в изложенной ситуации у третьего лица "при недостаточности у должника иного имущества" не возникнет каких-либо проблем с получением удовлетворения своих имущественных требований из стоимости заложенного "не ему" имущества в порядке, установленном законом "Об исполнительном производстве".

Какой-либо особой процедуры, действительно позволяющей залогодержателю реализовать свое право "получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами", помимо установленной законом "Об исполнительном производстве" и простых указаний в ГК РФ и Законе о наличии у залогодержателя такого преимущественного права, законодатель не установил.

Таким образом, исключительное (таким оно должно быть по смыслу залога вообще) право залогодержателя удовлетворить свои требования в полном объеме из заложенного имущества поставлено в зависимость от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов, и действенных рычагов, позволяющих нейтрализовать указанное положение, на сегодняшний день нет.


Особенности внесудебного порядка


"Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем" (п.1 ст.55 Закона, ч.2 п.1 ст.349 ГК РФ), при этом обязательным условием действительности такого соглашения является заключение его после фактического возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ипотеки).

При обращении взыскания во внесудебном порядке законодательство допускает два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимости:

а) реализация посредством публичных торгов или аукциона (об этом говорилось ранее);

б) приобретение заложенной недвижимости самим залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику (заемщику).

Несмотря на указание Закона о возможности реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке посредством публичных торгов, на настоящий момент процедура их организации не прописана. Существующий порядок организации публичных торгов через исполнительные органы в данном случае неприменим, поскольку нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания не включено в перечень исполнительных документов, приведенный в ст.7 закона "Об исполнительном производстве", а иного порядка возбуждения исполнительного производства (помимо предъявления исполнительного документа) не существует. Поэтому в нотариально удостоверенном соглашении необходимо предусматривать, что реализация имущества будет осуществляться через аукцион. В противном случае возникнут неразрешимые проблемы с исполнением договоренностей, достигнутых в нотариально удостоверенном соглашении.

Следует также учитывать, что поскольку на соглашение, по которому залогодержатель сам приобретает заложенное имущество (квартиру) с зачетом в счет покупной цены своих требований к залогодателю (заемщику), распространяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи (п.3 ст.55 Закона), то данное соглашение помимо нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации (как сделка с недвижимым имуществом). Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности на заложенную недвижимость к залогодержателю (кредитору) или третьему лицу.

Поскольку указанное соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению, необходимо уплатить нотариальный сбор за такое удостоверение в размере, установленном законом "О государственной пошлине" (1,5% от суммы сделки).


О правах членов семьи должника по кредитному договору


После обращения взыскания на заложенное имущество в установленном законом порядке прежний собственник (заемщик) утратит право собственности, и указанное имущество перейдет к новому собственнику. Однако необходимо учесть, что в соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ "переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Таким образом, может возникнуть ситуация, когда квартира, на которую обращено взыскание в установленном законом порядке, не будет освобождена проживавшими совместно с залогодателем (заемщиком) членами семьи. Дабы избежать подобного развития событий, в п.2 ст.78 Закона предложено с проживающих с залогодателем членов семьи до их вселения брать нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания. При наличии указанного соглашения залогодатель и проживающие с ним совместно члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца с момента получения соответствующего требования собственника. Немаловажно, что подобные соглашения могут быть даны только совершеннолетними, полностью дееспособными гражданами. За несовершеннолетних, а также недееспособных и ограниченно дееспособных граждан подобные нотариально удостоверенные соглашения должны быть даны соответственно родителями, опекуном или попечителем, при этом обязательным условием является получение разрешения на это органов опеки и попечительства.

Если к моменту обращения взыскания на заложенную квартиру в ней оказался проживающим член семьи залогодателя, с которого не взято указанное нотариально удостоверенное обязательство, то, исходя из норм Закона, можно предложить следующий возможный путь выселения. Поскольку в соответствии с п.1 ст.78 Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация ее не являются основанием для выселения членов семьи, проживающих совместно с залогодателем, то между лицом, которое приобрело указанную квартиру (новый собственник), и бывшим собственником (залогодателем) либо кем-то из проживающих с ним членов семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если же соглашение о заключении такого договора не достигнуто, то любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий. (Отметим, что этот путь основан лишь на анализе положений законодательства: судебная практика выселения в связи с нарушением обязательств по ипотечному кредиту еще не наработана.)

Чтобы избежать изложенной ситуации, в договорах о предоставлении ипотечного кредита (кредитном договоре, договоре об ипотеке), видимо, целесообразно предусматривать, что кредитор (залогодержатель) вправе требовать досрочного исполнения (с последующим обращением взыскания) заемщиком обязательств по кредитному договору в случае, если заемщик (залогодатель) вселил в приобретенную на средства предоставленного кредита квартиру члена своей семьи без предварительного уведомления кредитора, а также без представления кредитору нотариально удостоверенного обязательства вселяемого члена семьи освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания. Безусловно, данный вариант не решит всех проблем, однако указанное положение станет фактором, удерживающим заемщика от подобного нарушения. Кредитору (залогодателю) же следует активно использовать предоставленное ему п.2 ст.343 ГК РФ право проверять наличие, состояние и порядок использования заложенной квартиры.

Необходимо обратить внимание на то, что Законом регламентирована процедура выселения лишь при одновременном наличии двух условий (п.2 ст.78):

а) квартира заложена в обеспечение возврата кредита, предоставленного на ее приобретение;

б) члены семьи до вселения либо до заключения договора об ипотеке дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания.

Таким образом, процедура выселения членов семьи заемщика из квартиры, приобретенной им ранее (не на средства кредита), но предоставленной в обеспечение обязательства, Законом не регламентирована, поэтому кредитору следует быть особо внимательным при заключении такого рода договоров.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что законодательно закрепленный порядок обращения взыскания на недвижимость, находящуюся в залоге у кредитора, предоставившего денежные средства на ее приобретение, далек от совершенства и требует существенной доработки. Основная ее цель - дать кредитору основания для уверенности в том, что в случае недобросовестного исполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования он сможет воспользоваться действенными механизмами для возмещения своих потерь. Заемщик, в свою очередь, должен осознать неотвратимость ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.


О сроках осуществления взыскания


Хотелось бы акцентировать внимание на сроках, которые необходимы в настоящее время для реализации процедур обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке в целях погашения задолженности по кредиту, предоставленному на приобретение квартиры (дома). Приведем перечень минимально необходимых действий с указанием сроков, установленных законом.

При подаче искового заявления о погашении задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество надо знать, что:

а) подготовка дела к судебному разбирательству займет до семи дней с момента подачи (по мотивированному определению судьи этот срок может быть продлен до 20 дней);

б) рассмотрение дела - до одного месяца со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству;

в) решение подлежит исполнению через 10 дней после вынесения решения судом (срок на подачу кассационной жалобы).

Исполнительный лист по взысканию задолженности с гражданина может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет. Он выдается взыскателю либо по его просьбе направляется судом для исполнения. При этом установлен следующий порядок:

а) исполнительное производство возбуждается в трехдневный срок со дня поступления исполнительного листа к судебному приставу-исполнителю;

б) должнику для добровольного исполнения предоставляется пять дней со дня возбуждения производства;

в) на исполнение требований, содержащихся в исполнительном листе, судебному приставу-исполнителю дается два месяца (ст.63 закона "Об исполнительном производстве").

Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и точном соблюдении органами судебной власти сроков, установленных законом, процедура погашения задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество займет около четырех месяцев. Однако необходимо учитывать, что помимо существования отсрочки реализации решения об обращении взыскания на срок до одного года (п.3 ст.54 Закона) должник может обжаловать акты судебных органов, что существенно затянет процедуру обращения взыскания.


А.Б. Летин


"Законодательство", N 7, июль 2001 г.


-------------------------------------------------------------------------

*(1) Закон РФ "О государственной пошлине" в ред. Федерального закона от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ. Ст.4.

*(2) Комментарий к Федеральному закону "Об исполнительном производстве". М., 1999. С.150-154.

*(3) Цыбуленко З. Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание // Российская юстиция. 1999. N 6.

*(4) См. также распоряжение мэра Москвы от 31 декабря 1996 г. N 655/1-РМ.



Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита


Автор


А.Б. Летин


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2001, N 7


Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.