Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе (Ю. Камфер, ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 15, сентябрь 2001 г.)

Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе


Договоры о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, заключаемые с целью удовлетворения социально-бытовых, жилищных, производственных и иных хозяйственных нужд граждан и организаций, в поcледние годы получили широчайшее распространение. Вместе с тем само название "договор о долевом участии в строительстве" имеет скорее экономическое, нежели юридическое значение, поскольку указывает на экономическую цель возникающих в его рамках правоотношений и не дает информации о виде договора.

При этом гражданским законодательством такой вид гражданско-правового договора, как договор о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, не предусмотрен. Однако учитывая принцип свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный ГК РФ (п.2 ст.421 ГК РФ). Более того, в силу п.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных ГК РФ (смешанный договор). При этом к таким отношениям будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа заключенного договора.

Таким образом, поскольку заключаемые договоры не только создают обязательство, но и определяют его содержание, стороны свободны в формировании его условий и определении взаимных прав и обязанностей.


Название договора не определяет его содержание


При многообразии вариантов наименований соглашений, связанных со строительством объектов недвижимости на долевых началах (от договора долевого инвестирования строительства до договора о сотрудничестве с целью купли-продажи квартиры), их содержание, как правило, не соответствует наименованию и сводится к следующему. Одно лицо - дольщик, инвестор (гражданин или организация) - обязуется передать деньги или иной имущественный взнос для строительства жилого дома или административного здания другому лицу (как правило, строительной организации), которое принимает на себя обязательства осуществлять своими силами либо с помощью субподрядчиков строительно-монтажные работы, по окончании которых, после ввода в эксплуатацию, в оговоренный срок передать построенный объект в собственность гражданина или организации.

Наиболее часто встречающимся вариантом оформления подобных отношений является именно договор о долевом участии в строительстве. Как было отмечено выше, такой вид гражданско-правового договора ГК РФ не предусмотрен, однако по своему содержанию, специфике возникающих в его рамках отношений, а также по закрепленному в них волеизъявлению сторон такой договор наиболее схож с договором о совместной деятельности (договором простого товарищества).

Поэтому долевое участие в строительстве объектов недвижимости на практике принято отождествлять с совместной деятельностью, целью которой является создание и эксплуатация объекта недвижимости за счет объединения материальных и нематериальных ресурсов сторон. Президиум ВАС РФ в "Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами об участии в строительстве" (информационное письмо от 25.07.2000 N 56), рассматривая спорные моменты, связанные с исполнением договоров об участии в строительстве, исходит из того, что речь идет о договорах о совместной деятельности, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, что косвенно подтверждает сделанный выше вывод.

Между тем детальный анализ возникающих в данной связи отношений приводит к следующему заключению: строительные организации, выступая с инициативой совершения подобных сделок, изначально дают неверную юридическую квалификацию складывающихся отношений, поскольку названия таких договоров в большинстве своем не соответствуют их содержанию. Между тем общеизвестно, что название договора не определяет его сути, и при необходимости судебного толкования договора суд будет исходить не из названия договора, а из его сущности и условий, изложенных в нем.

При этом суд будет принимать во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений и в случае неясности установит значение этих слов и выражений, сопоставив с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ). Более того, если и эти правила не позволят определить содержание договора, то суд будет вынужден выяснить действительную общую волю сторон с учетом конечной цели договора. При этом им будут оцениваться совершенные сторонами в период действия договора конкретные действия и хозяйственные операции сторон, а также фактические обстоятельства, прямо в договоре не названные, но по своему смыслу направленные на получение желаемого сторонами результата.


Общий интерес участников - квалифицирующий признак договора о совместной деятельности


Договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) представляет собой обязательство, по которому двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст.1041 ГК РФ). В этой связи существенными условиями данного договора являются:

1) общая не противоречащая закону цель;

2) объединение вкладов для ее достижения;

3) обязательства сторон действовать для достижения цели совместно;

4) соглашение сторон о величине и порядке внесения вкладов, а также о размере и порядке покрытия расходов и убытков совместной деятельности;

5) соглашение о распределении обязанностей при ведении общих дел товарищества, а также о порядке их осуществления.

Таким образом, квалифицирующим признаком договора о совместной деятельности является единая цель всех ее участников.

Отсутствие у сторон договора простого товарищества разнонаправленных интересов - основное отличие договора о совместной деятельности (договора простого товарищества) от других гражданско-правовых обязательств, в которых интересы сторон (кредиторов и должников), как правило, противопоставлены друг другу.

Поскольку интересы участников данного договора не исключают друг друга, ни одна из сторон простого товарищества не вправе требовать от другой исполнения в свою пользу, равно как и производить такое исполнение непосредственно для другой стороны.


Особенности договорных отношений при совместной деятельности


Общецелевой характер отношений в простом товариществе предопределил специфику правового регулирования отношений внутри него, которая выражается в особенностях порядка формирования общего имущества; системе совместного ведения общих дел, механизме распределения прибылей и убытков; ответственности товарищей по своим обязательствам; основаниях, условиях и порядке прекращения договора.

Недопонимание, а порой сознательный уход от этого принципиального момента регулирования договорных отношений ведут к тому, что стороны часто заключают юридически некорректные договоры, которые по своему содержанию не имеют ничего общего с договорами простого товарищества. Как следствие, стороны совершают грубейшие ошибки при определении круга взаимных прав и обязанностей, приводящие к тому, что истинная воля сторон, положенная в основу договорных отношений, полностью расходится с зафиксированными в договоре условиями. В конечном итоге стороны сталкиваются с массой трудностей, в том числе в применении мер ответственности к контрагенту, не исполнившему или ненадлежаще исполнившему обязательства по такому договору.

Во-первых, поскольку по договору о совместной деятельности участники обязуются соединить свои вклады для достижения единой цели, характерным признаком простого товарищества является внесение вкладов в совместную деятельность всеми его участниками.

В частности, договор о долевом участии в строительстве жилья предполагает, что каждый его участник (дольщик) вносит определенный имущественный взнос на строительство объекта недвижимости с целью получения по его окончании обусловленного количества жилой и (или) нежилой площади. При этом, поскольку имущественный взнос дольщика может выражаться не только в виде денег и иного имущества, но и в виде профессиональных или иных знаний, навыков, умений, деловой репутации, связей (п.2 ст.1042 ГК РФ), выполненные работы или оказанные услуги (в частности, строительно-подрядные работы) также могут рассматриваться в качестве вклада в совместную деятельность.

Во-вторых, в связи с тем, что участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в содержании и сохранении общего имущества (статьи 1046, 249 ГК РФ), каждый участник простого товарищества обязан погашать соответствующую его доле часть общих затрат. При этом соглашение, полностью освобождающее кого-либо от участия в покрытии общих расходов и убытков, ничтожно (ст.1046 ГК РФ).

Соответственно ни одна из сторон договора о долевом участии в строительстве жилья не должна возмещать другой стороне расходы, понесенные в результате осуществления совместной деятельности, в том числе связанные с выполнением подрядных строительных работ, а тем более "содержать" ее за счет собственных средств.

В-третьих, поскольку стороны совместной деятельности преследуют единую цель и их обязательства не носят встречного характера, никто из участников простого товарищества не вправе требовать от другого какого-либо встречного представления, как то: оплата стоимости внесенного вклада или оплата причитающейся части созданного в результате совместной деятельности имущества.

В этой связи, поскольку по договору о долевом участии в строительстве жилья стороны объединяют свои средства и усилия для создания и получения в собственность общего объекта недвижимости, ни одна из них не может в рамках этого договора ни приобретать у другой, ни реализовывать другой стороне созданный в результате совместного строительства объект. Соответственно участник простого товарищества, вносящий свой вклад путем выполнения строительных работ, не вправе требовать от других участников их оплаты, а построенное жилье не может быть предметом реализации внутри товарищества, так как оно уже является общей долевой собственностью товарищей (п.1 ст.1042 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку взаимные права и обязанности участников простого товарищества наполнены общей целью и опосредованы необходимостью ее достижения, стороны этого договора не выступают по отношению друг к другу как должники и кредиторы и соответственно не несут ответственности друг перед другом за нарушение обязательств по договору.

Поэтому наличие в договоре простого товарищества положений о штрафных санкциях, пенях, неустойках и пр. противоречит как сущности, так и обычаям делового оборота, предполагающим доверительную основу отношений между товарищами. Соответственно условия договора о долевом участии в строительстве жилья о взаимной ответственности инвесторов друг перед другом юридически несостоятельны, не имеют должного нормативного подкрепления, в связи с чем к ним применимы нормы ст.180 ГК РФ о недействительности части сделки.

Таким образом, общецелевой характер отношений по договору о совместной деятельности прослеживается во всех его элементах. При этом достоверно определить, на возникновение какого правоотношения - общецелевого или встречного - была направлена воля сторон при заключении договора, можно только путем установления волеизъявления контрагентов, которое зафиксировано в каждом конкретном договоре. В то же время анализ большинства заключаемых в современной практике договоров о долевом участии в строительстве жилья показывает, что закрепленная в них воля сторон не соответствует воле сторон договора простого товарищества.

Вполне очевидно, что правоотношения, возникающие из договора, по условиям которого гражданин или организация инвестируют строительство жилого дома, а строительная организация выполняет подрядные работы по его возведению с последующей передачей в собственность инвесторов, не носят общецелевого характера, а значит, не отвечают главному квалифицирующему признаку договора простого товарищества.

Исходя из сути фактически складывающихся отношений, а также принимая во внимание содержание прав и обязанностей их участников, можно заключить, что они по своей правовой природе аналогичны отношениям, возникающим из договора строительного подряда, предметом которого как раз и является строительство нового объекта либо выполнение иных строительных работ за плату и по заданию заказчика. Иными словами, именно договор строительного подряда опосредует отношения сторон, предполагающие выполнение подрядчиком за плату и по заданию заказчика ряда сложных многоэтапных действий, направленных на получение определенного материального результата - создания объекта недвижимости. В этой связи к подобным отношениям следует применять специальные правила о строительном подряде (см. параграф 3 гл.37 ГК РФ), а также не противоречащие им общие положения о подряде (см. параграф 1 гл.37 ГК РФ).


Договор о долевом участии в строительстве жилья: каким он должен быть


Для того чтобы заключаемые строительными организациями гражданско-правовые договоры независимо от названия отвечали существу отношений по договору о совместной деятельности, прежде всего необходимо, чтобы все его участники (и граждане, и организации) имели единую цель - возведение и получение в собственность объекта недвижимости. При этом общая цель сторон должна быть изложена в договоре с достаточной степенью определенности, с тем чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Так, в рассматриваемом договоре эта цель заключается в совместном возведении, сдаче в эксплуатацию и передаче в собственность каждого участника строительства жилого объекта.

По этой причине инвесторами строительства, вносящими вклады в строящийся объект и получающими право на долю в нем, должны выступать не только заказчики строительства, но и организации-подрядчики. При этом каждая из сторон вправе рассчитывать на получение по окончании строительства в собственность части построенного объекта.

Здесь не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.

Таким образом, договор, по условиям которого организация, заключающая договор о долевом участии в строительстве, сама не вносит никаких средств, а физические и юридические лица-участники помимо вклада в строительство оплачивают ее содержание и возмещают иные расходы организации, договором о совместной деятельности не является.

В этой связи одним из доказательств наличия общего интереса всех сторон договора о долевом участии в строительстве жилья является определение в договоре доли каждой стороны в создаваемом объекте недвижимости, а также размера внесенного вклада.

В условиях договора об обязанностях сторон совместно действовать для достижения общей цели помимо общей формулировки могут быть названы конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр. Обратим внимание, что обязанности по ведению общих дел в товариществе не следует путать с обязанностями по внесению вклада в общее дело, в связи с чем признанные вкладом в совместную деятельность подрядные работы строительной организации не являются обязанностями по ведению общих дел товарищества.

Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст.1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.

Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов.

Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.

Во-первых, при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст.252 ГК РФ).

Во-вторых, участник договора о долевом участии в строительстве c согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив в соответствии со ст.382 ГК РФ соглашение об уступке требования. В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.


* * *


В заключение хотелось бы еще раз отметить, что ошибки в некорректных формулировках предмета договора, а также в определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений и требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.


Ю. Камфер,

АКДИ "Экономика и жизнь"


ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 15, сентябрь 2001 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение